Comparatif gestion locative : quelle offre choisir ?

Pourquoi réaliser un comparatif des formes de gestion locative quand on est un bailleur établi ? Autant quand on se lance dans l’investissement immobilier c’est facilement compréhensible : il faut connaître le marché des gestionnaires immobiliers. La réponse est simple : si la définition de gestion locative n’évolue pas, les différentes offres proposées, elles, évoluent constamment. Mais vos besoins aussi ! C’est pourquoi chaque bailleur doit prendre le temps de comparer.

De la gestion en étant seul à la gestion déléguée, en passant par la gestion semi-déléguée, les avantages et contraintes ne sont pas les mêmes. Optez en toute connaissance de cause pour le mode de gestion locative qui vous correspond le mieux.

La Gestion en Ligne est là pour vous expliquer le fonctionnement de chacun d’entre eux.

 

 

Comparatif de gestion locative : connaître les différentes formules existantes

Actuellement, les propriétaires qui veulent louer leur bien ont 3 possibilités :

• S’en occuper seuls
• Déléguer entièrement la gestion
• Déléguer partiellement, en conservant uniquement la gestion technique, c’est-à-dire les travaux

 

Gérer tout vous-même

Gérer en direct consiste à réaliser l’ensemble des tâches seul, de la mise en location à l’encaissement des loyers, en passant par la gestion des travaux.

Si vous pouvez y trouver de nombreux intérêts à vous en occuper seul, il n’en demeure pas moins que vous devez être très vigilant sur de nombreux points.

Avantages de la gestion en direct

Gérer tout soi-même présente deux grands avantages :

• Son coût
• La maîtrise de A à Z de la location immobilière

L’avantage premier de la gestion en direct est son coût, qui est nul. En effet, c’est gratuit. Vous n’avez pas de frais à payer, car c’est vous qui faites tout. Le comparatif avec les autres types de gestion locative est donc clairement à son avantage. Attention toutefois, car au-delà du temps passé, si cette gratuité est attirante à court terme, elle peut se révéler dangereuse au moindre pépin, et devenir alors très onéreuse pour le bailleur.

Le deuxième avantage est ensuite l’entière maîtrise de la gestion locative. Vous choisissez alors précisément le type de locataire et le bail à mettre en place. Vous vérifiez également si les loyers sont bien payés en temps et en heure, la nécessité de faire des travaux …

Points de vigilance de la gestion en direct

Mais quand on décide de gérer seul son bien, il y a deux points qui méritent réflexion :

• Le temps passé à la gestion
• Les connaissances légales

En moyenne, il faut compter 42 heures par an à un propriétaire bailleur pour la gestion locative complète d’un bien. Cependant, cette durée est très variable en fonction de votre appétence à cette activité, mais aussi vos connaissances …

En effet, sans de sérieuses notions de base, préparez-vous à un vrai parcours du combattant. La réglementation est complexe et a été profondément modifiée avec la loi Alur, et régulièrement de nouvelles lois, qui introduisent de nouvelles dispositions. Certaines sont applicables aux baux en cours, d’autres aux nouveaux baux, et d’autres encore en fonctions de décrets d’application dont les publications sont échelonnées.

Un comparatif de la gestion locative nous paraît donc indispensable pour tout bailleur non-accompagné. Il existe des sites gratuits de gestion sur internet ou des “agences immobilières en ligne”, mais ce ne sont que des plateformes ou logiciel, le plus souvent mises en place par des prestataires qui sont plus informaticiens que spécialistes de l’immobilier : il n’y a ni hotline d’assistance professionnelle, ni carte professionnelle, ni garantie financière ou assurance RCP.

 

Le conseil de La Gestion En Ligne :

On l’aura compris, cette solution est réservée aux initiés pour ne pas risquer de grosses déconvenues, voire même des situations dramatiques.

En résumé, gérer soi-même nécessite trois conditions :

• Bénéficier de temps suffisant
• Avoir de la compétence
• Avoir le goût de le faire

 

Gestion locative déléguée

La gestion locative déléguée consiste pour un propriétaire bailleur à se décharger totalement sur un professionnel de l’immobilier. Le comparatif avec le type de gestion locative précédent est donc flagrant. On se décharge alors complètement.

Déléguer la gestion locative de son bien consiste à demander à un professionnel de réaliser 3 principales missions :

• La recherche de locataires et mise en location de votre bien
• La gestion administrative, juridique et comptable
• La gestion des travaux

Avantages de la gestion déléguée

Le propriétaire bailleur bénéficie de conseils et d’expertises en la matière. Son gestionnaire immobilier intervient sur des sujets d’investissement immobilier, patrimonial et d’aspect fiscal.

On va trouver deux types de professionnels de l’immobilier en gestion locative :

• Les enseignes nationales ou franchise tel que Foncia, Nexity ou La Forêt par exemple
• Les agences immobilières indépendantes appelées aussi “administrateur de bien” ou “régie”

L’activité d’agent immobilier étant réglementée, les missions déléguées doivent être formalisées au travers d’un mandat de gestion. Il est important de bien regarder le détail des missions indiquées sur le mandat lors de votre comparatif de gestion locative.

Le professionnel vous offre des garanties obligatoires pour l’exercice de sa profession : carte professionnelle, assurances… Le mandater, c’est choisir la sécurité puisqu’il aura pour mission de représenter vos intérêts dans les rapports avec le locataire. Par ailleurs, il est au courant des évolutions des textes applicables, et peut donc défendre au mieux vos intérêts.

Points de vigilance de la gestion déléguée

Déléguer la gestion de son bien implique obligatoirement une relation de confiance avec le mandataire retenu après votre comparatif de gestion locative. Le bailleur peut parfois avoir la sensation d’être dépossédé de son bien : difficultés à l visiter, prestataires de services imposés par le professionnel… Cette perte de contrôle est à éviter par cette relation de confiance.

Le coût d’un gestionnaire n’est pas neutre puisqu’il faut compter environ 6 à 11 % des loyers annuels plus un mois de loyer à chaque changement de locataire, et l’addition peut vite grimper en fonction des tâches effectuées, suivant si elles sont ou pas dans le mandat de gestion locative.

 

Gestion locative semi déléguée avec La Gestion en Ligne

Parce qu’après des années d’expériences, nous avons écouté les besoins de nos clients. Il s’agit de se situer à mi-chemin entre tout ou rien : ne pas prendre les risques de la gestion en direct effectuée seul, mais garder le contrôle sur certaines décisions et accepter de s’impliquer sur certains points pour ne pas payer les honoraires pleins. C’est la voie que nous vous proposons chez La Gestion en Ligne :

• Déléguez la comptabilité et l’administratif : de cette manière, vous ne prenez pas de risques puisque nous traitons ces points de manière professionnelle. Nous encaissons les loyers et vous les reversons chaque mois.
• Confiez-nous la recherche de locataires : de la publication de l’annonce, jusqu’à l’entrée dans les lieux, ou en déléguant quelques tâches afin de diminuer vos coûts.
• Déléguez toutes les procédures de relance et de recouvrement de sommes impayées, que ce soit par le biais de l’assurance loyers impayés ou via une procédure judiciaire.
• Bénéficiez d’une assistance professionnelle en ligne, par téléphone et par mail.
• Conservez ainsi le contrôle de votre bien, tout en profitant d’un prestataire de service constitué d’une équipe de professionnels à coût réduit.

 

 

5 critères pour comparer les offres d’un gestionnaire immobilier

Maintenant que vous avez une vue des différents types de gestion locative, voici les 5 points qui vous aideront à faire votre choix :

• Coût de gestion : Comparaison entre les options, tarifs des agences vs plateformes en ligne, frais de gestion …
• Facilité d’utilisation : Interface des logiciels de gestion locative, support client, fonctionnalités …
• Services inclus : Loyer garanti, gestion des travaux, relations avec les locataires, assistance juridique …
• Accessibilité et transparence : Suivi des paiements, rapports financiers, tableau de bord pour les propriétaires …
• Réputation et avis utilisateurs : vérification des retours d’expérience dans le choix d’une solution

 

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