Comparatif gestion locative : quelle offre choisir ?
Réaliser un comparatif des formes de gestion locative est une étape indispensable désormais pour tout bailleur. En effet, vu l’évolution dans ce domaine au fil des années, il est important de bien connaître les offres actuelles.
De la gestion en étant seul à la gestion déléguée, en passant par la gestion semi-déléguée, les avantages et contraintes ne sont pas les mêmes. Optez en toute connaissance de cause pour le mode de gestion locative qui vous convient.
La Gestion en Ligne est là pour vous expliquer le fonctionnement de chacun d’entre eux.
Gérer tout vous-même
Gérer en direct consiste à réaliser l’ensemble des tâches seul, de la mise en location à l’encaissement des loyers, en passant par la gestion des travaux. S’il y a de nombreux intérêts à s’impliquer seul, il n’en demeure pas moins qu’il faut être très vigilant.
Les avantages de la gestion en direct
Gérer tout soi-même présente deux grands avantages :
- Son coût
- La maîtrise de A à Z de la location
L’avantage premier de la gestion en direct c’est son coût qui est nul. En effet, c’est gratuit. Vous n’avez pas de frais à payer, car c’est vous qui faites tout. Attention toutefois, car au-delà du temps dépensé, si cette gratuité est attirante à court terme, elle peut se révéler dangereuse au moindre pépin, et devenir alors très onéreuse pour le bailleur.
Le deuxième avantage est ensuite l’entière maîtrise de la gestion locative. Vous savez alors précisément quel locataire vous allez choisir, quel bail mettre en place, si les loyers sont bien payés en temps et en heure, la nécessité de faire des travaux …
Les points de vigilance de la gestion en direct
Mais quand on décide de gérer seul son bien, il y a deux points qui méritent réflexion :
- Le temps passé à la gestion
- Les connaissances légales
En moyenne, il faut compter 42 heures par an à un propriétaire bailleur pour la gestion locative complète d’un bien. Cependant, cette durée est très variable en fonction de votre appétence à cette activité, mais aussi vos connaissances …
En effet, sans de sérieuses notions de base, préparez-vous à un vrai parcours du combattant. La réglementation est complexe et a été profondément modifiée avec la loi Alur, et régulièrement de nouvelles lois, qui introduisent de nouvelles dispositions. Certaines sont applicables aux baux en cours, d’autres aux nouveaux baux, et d’autres encore en fonctions de décrets d’application dont les publications sont échelonnées. Pour en savoir plus : Loi Alur : Quels changements pour le bailleur ?
Un comparatif de la gestion locative nous paraît donc indispensable pour tout bailleur non-accompagné. Il existe des sites gratuits de gestion sur internet ou des “agences immobilières en ligne”, mais ce ne sont que des plateformes ou logiciel, le plus souvent mises en place par des prestataires qui sont plus informaticiens que spécialistes de l’immobilier : il n’y a ni hotline d’assistance professionnelle, ni carte professionnelle, ni garantie financière ou assurance RCP.
Le conseil de La Gestion En Ligne :
On l’aura compris, cette solution est réservée aux initiés pour ne pas risquer de grosses déconvenues, voire même des situations dramatiques.
En résumé, gérer soi-même nécessite trois conditions :
- Avoir du temps
- Avoir de la compétence
- Avoir le goût de le faire
Gestion locative déléguée
La gestion locative déléguée consiste pour un propriétaire bailleur à se décharger totalement sur un professionnel de l’immobilier. Déléguer la gestion locative de son bien consiste à demander à un professionnel de réaliser trois principales missions :
- La recherche de locataires et mise en location de votre bien
- La gestion administrative, juridique et comptable
- La gestion des travaux
Les avantages de la gestion déléguée
Le propriétaire bailleur bénéficiera de conseils et d’expertises en la matière. Il interviendra sur des sujets d’investissement immobilier, patrimonial et d’aspect fiscal.
On va trouver deux types de professionnels de l’immobilier en gestion locative :
- Les enseignes nationales ou franchise tel que Foncia, Nexity ou Stéphane Plaza par exemple
- Les agences immobilières indépendantes appelées aussi “administrateur de bien” ou “régie”
L’activité d’agent immobilier étant réglementée, les missions déléguées doivent être formalisées au travers d’un mandat de gestion. Il est important de bien regarder le détail des missions indiquées sur le mandat lors de votre comparatif des gestions locatives.
Le professionnel vous offre des garanties obligatoires pour l’exercice de sa profession : carte professionnelle, assurances… Le mandater, c’est choisir la sécurité puisqu’il aura pour mission de représenter vos intérêts dans les rapports avec le locataire. Par ailleurs, il est au courant des évolutions des textes applicables, et peut donc défendre au mieux vos intérêts.
Les points de vigilance de la gestion déléguée
Cela implique obligatoirement une relation de confiance avec le mandataire retenu après votre comparatif des gestions locatives. Le bailleur peut parfois avoir la sensation d’être dépossédé de son bien : difficultés à la visiter, prestataires de service imposés par le professionnel… Une perte de contrôle à éviter par cette relation de confiance.
La Gestion en Ligne : Qui sommes-nous ?
Le coût d’un gestionnaire n’est pas neutre puisqu’il faut compter environ 6 à 11 % des loyers annuels plus un mois de loyer à chaque changement de locataire, et l’addition peut vite grimper en fonction des tâches effectuées, suivant si elles sont ou pas dans le mandat de gestion locative.
Gestion locative semi déléguée avec La Gestion en Ligne
Il s’agit de se situer à mi-chemin entre tout ou rien : ne pas prendre les risques de la gestion en direct effectuée seul, mais garder le contrôle sur certaines décisions et accepter de s’impliquer sur certains points pour ne pas payer les honoraires pleins. C’est la voie que vous propose La Gestion en Ligne :
- Vous déléguez la comptabilité et l’administratif: de cette manière, vous ne prenez pas de risques puisque nous traitons ces points de manière professionnelle. Nous encaissons les loyers et vous les reversons chaque mois.
- Vous nous confiez la recherche de locataires, de la publication de l’annonce jusqu’à l’entrée dans les lieux, ou en déléguant quelques tâches afin de diminuer vos coûts.
- Vous déléguez toutes les procédures de relance et de recouvrement de sommes impayées, que ce soit par le biais de l’assurance loyers impayés ou via une procédure judiciaire.
- Vous bénéficiez d’une assistance professionnelle en ligne, par téléphone et par mail.
- Vous conservez ainsi le contrôle de votre bien, tout en profitant d’un prestataire de service constitué d’une équipe de professionnels à coût réduit.