Comment se passe le renouvellement d’un bail professionnel ?

Si vous avez signé un bail professionnel, un renouvellement est possible sous certaines conditions. Quelle est la marche à suivre pour renouveler ce contrat ? La Gestion en Ligne vous donne quelques éclaircissements.

Le cadre juridique spécifique du bail professionnel

Plus souple que le bail commercial, le bail professionnel se destine aux locaux occupés par les professions libérales réglementées ou non réglementées. 

D’une durée minimale de 6 ans – contre 9 pour le bail commercial – le bail professionnel présente certains avantages pour les bailleurs. En effet, à l’issue de cette échéance plus courte et donc d’un potentiel renouvellement, ils ont la possibilité de statuer sur de nouvelles conditions. 

Ils peuvent ainsi plus aisément revaloriser le loyer ainsi que le montant des charges. Le répartition pourra également être revue. 

Le bail professionnel permet par ailleurs d’insérer facilement certaines clauses au contrat, ainsi que de les négocier. 

Bail professionnel : pas de droit au renouvellement pour le locataire

Contrairement au bail commercial, le bail professionnel n’ouvre pas de droit au renouvellement pour le locataire. C’est d’ailleurs l’une de ses principales caractéristiques. 

Cela signifie que si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail au terme de celui-ci, il n’est pas dans l’obligation de verser au locataire d’indemnité d’éviction… dont le montant peut être potentiellement conséquent. 

En l’absence de notification de congé : le bail est tacitement reconduit

Différentes situations peuvent se produire à l’approche de la date du terme du bail. Ainsi, il se peut que ni le locataire ni le propriétaire ne transmettent de notification de congé.

Dans ce cas, le contrat de bail professionnel est automatiquement reconduit, dans les mêmes conditions que précédemment. À noter, la reconduction tacite ne nécessite pas de formalité particulière. 

Le cas de la notification de congé avec offre de renouvellement

Deuxième cas de figure possible : le bailleur envoie une notification de congé avec offre de renouvellement. Ainsi, il peut proposer de nouvelles conditions au locataire. Par exemple, une nouvelle répartition des travaux et des charges. Un nouveau loyer pourra également être fixé. À savoir, le bailleur n’est pas nécessairement tenu à la valeur locative des lieux pour fixer le nouveau montant du loyer.

Si le locataire accepte la nouvelle proposition du propriétaire, alors le nouveau bail se substitue automatiquement à l’ancien. En revanche, s’il refuse, le bail prend fin.

Attention, le bailleur doit respecter un préavis de 6 mois minimum avant le terme contrat pour faire parvenir l’offre de renouvellement au preneur. 

La notification de congé sans offre de renouvellement

Enfin, dernière situation possible : l’envoi d’une notification de congé par le bailleur, sans offre de renouvellement. 

Dans ce cas, le preneur n’a d’autre choix que de quitter les lieux au terme du bail. Il ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction. Le bailleur n’a pas à donner de motif à ce non-renouvellement et peut choisir librement un autre locataire que le précédent. 

S’il souhaite mettre fin au bail de cette façon, le bailleur doit toutefois veiller à respecter un délai de préavis de 6 mois.

Par ailleurs, si le propriétaire donne son congé pour vendre le local, le preneur n’a pas de droit de préemption. Autrement dit, le bailleur n’a pas l’obligation légale de proposer en premier au locataire en place d’acheter le bien. Cela n’est possible que si le contrat signé est un bail mixte. 

Toutefois, en pratique, c’est bien souvent le locataire en place qui se positionne le premier pour acheter le local à vendre. 

La possibilité pour le locataire de donner son congé à tout moment

Dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire a le droit de donner son congé à tout moment. Pour ce faire, il doit veiller à donner son congé dans un délai de 6 mois minimum avant la fin de la période de départ souhaitée. 

Attention, cet avis doit être transmis par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. À noter, selon un arrêt rendu par la Cour de Cassation le 10 décembre 2002, toute clause dans un contrat de bail professionnel indiquant un délai de préavis de plus de 6 mois, est réputée non inscrite. 

Rédiger sa lettre de notification de congés avec ou sans renouvellement

Pour éviter toute mauvaise compréhension ou litige, certaines informations doivent être absolument mentionnées dans la lettre de renouvellement ou de congé. 

C’est le cas,notamment, des noms et adresses des deux parties, de la date, du terme du contrat, ainsi que du montant du loyer mensuel et des charges (dans le cas d’un renouvellement).

Afin de vous protéger d’éventuels contentieux par la suite, veillez toujours à être le plus précis possible dans votre lettre. 

En définitive, le bail professionnel offre donc une certaine souplesse, en particulier aux bailleurs. Pour le locataire, c’est un contrat moins protecteur que le bail commercial, notamment parce qu’il ne donne droit à aucune indemnité d’éviction. 

Les équipes de la Gestion en Ligne sont à vos côtés pour vous conseiller au moment de la rédaction de votre contrat de bail professionnel. Bénéficiez d’un accompagnement professionnel qui vous protège des litiges par la suite.