Comment se passe la résiliation d’un bail commercial ?

Les locataires comme les propriétaires ont la possibilité de mettre un terme au bail commercial dans différents cas de figure. Quelles sont les informations clés à connaître et les procédures à suivre ? Quelques éléments de réponse pour faciliter vos démarches.

Résiliation du bail commercial : quelles possibilités pour le locataire ?

La résiliation triennale d’un bail 3 6 9

Le preneur a le droit de résilier un contrat de bail commercial tous les 3 ans. C’est ce que l’on appelle la résiliation triennale. Pour ce faire, le preneur doit informer le propriétaire de son souhait de résilier le bail. Soit par l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte de commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice).

Attention, il est impératif de veiller à donner son congé dans un délai de 6 mois minimum avant l’expiration de la période triennale en cours. Par exemple, avant le 31 mars 2024 si l’échéance du bail est fixée au 30 septembre 2024.

Les locataires peuvent-ils mettre fin au bail commercial hors périodes triennales ?

En dehors des périodes triennales, le locataire a la possibilité de résilier le bail. Mais il ne pourra le faire que dans des certaines situations telles qu’une demande de droits à la retraite, ou de pension d’invalidité. Dans le cas du décès du locataire, ses ayants-droits peuvent également résilier le bail, quelle que soit la date.

Tous les baux 3 6 9 sont résiliables de façon triennale. Cependant, d’autres types de contrats de bail peuvent exclure cette possibilité, parmi lesquels les baux de plus de 9 ans, à usage exclusif de bureaux ou encore ceux qui concernent les entrepôts.

Bail commercial : la résiliation à l’initiative du propriétaire

Le propriétaire a également le droit de résilier le bail commercial à chaque échéance triennale, mais dans certaines conditions seulement :

• La reconstruction d’un immeuble ou sa surélévation,
• Le reprise d’une partie de terrain si le bailleur obtient un permis de construire d’habitation,
• La reprise d’un local d’habitation loué accessoirement au local et non affecté à l’usage d’habitation,
• La transformation à usage d’habitation d’un immeuble existant,
• L’exécution de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière.

Si dans l’une de ces situations le propriétaire souhaite donner son congé au locataire, il doit l’en informer au moins 6 mois à l’avance, par acte de commissaire de justice.

Bail commercial : la résiliation à tout moment en cas de faute du locataire

Résolution judiciaire ou utilisation de la clause résolutoire

Lorsque le locataire comment une faute telle que l’exercice d’une nouvelle activité, le non-paiement du loyer, l’absence d’assurance ou la sous location du local sans autorisation préalable du propriétaire, ce dernier a le droit de résilier le bail commercial. Et ce, y compris en dehors des échéances triennales. Deux options sont alors envisageables pour que la résiliation soit effective :

• Soit la résolution judiciaire, où il lui faudra saisir le tribunal afin de demander la résolution du bail qui concerne les locaux loués. Ensuite, le tribunal judiciaire acceptera ou refusera la demande en fonction de l’importance de la faute,
• Soit l’utilisation de la clause résolutoire du bail commercial. Celle-ci prévoit en général la résiliation si une ou plusieurs obligation(s) ne sont pas respectées par le locataire.

Les démarches à suivre pour les bailleurs

Dans ces deux cas (résolution judiciaire ou application de la clause résolutoire) , afin de lancer la procédure de résiliation du bail commercial pour faute, le propriétaire doit envoyer un commandement au locataire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. Ce commandement doit spécifier à la fois les agissements reprochés et préciser que le locataire dispose d’un délai d’un mois afin d’exécuter ce qui lui est demandé.

Après avoir engagé ces démarches, si le locataire exécute ce qui lui est demandé dans le cadre du commandement, le bail ne peut être résilié.

En revanche, dans le cas inverse, la résiliation du bail est automatique et effective un mois après l’envoi du commandement de payer ou de la sommation d’exécuter.

Toutefois, dans le cas de commandement de payer un loyer en retard, le preneur a la possibilité de demander en justice un délai de paiement, qui peut s’étendre jusqu’à 2 ans au maximum.

La résiliation à l’amiable du bail commercial

En vertu de l’article 1193 du Code civil, il est également possible de décider, d’un commun accord avec le locataire, de mettre fin au bail à tout moment. Dans ce cas, on parle de processus de résiliation à l’amiable. Ce type de résiliation n’exige pas de forme particulière, mais implique l’acceptation de l’offre par le locataire.

La preuve de ce commun accord se manifeste la plupart du temps par un protocole d’accord, un avenant ou encore, une lettre signée de part et d’autre.

Refus de renouveler le bail commercial et indemnité d’éviction

Si au bout des 9 ans d’un bail commercial classique de type 3/6/9, le propriétaire refuse le renouvellement, en principe, il doit verser une compensation financière au locataire. Cette somme s’appelle l’indemnité d’éviction. Elle correspond au préjudice subi par le locataire par l’absence de renouvellement du bail.

Les propriétaires bailleurs peuvent refuser de renouveler le bail commercial sans être toutefois obligés de verser une indemnité d’éviction aux locataires, dans les cas tels que :

• Motifs graves et légitime (non-paiement des charges ou non-paiement des loyers, inexécution des conditions du bail commercial etc.),
• Démolition d’un immeuble insalubre ou vétuste,
• Ou encore, lorsque le propriétaire souhaite construire ou reconstruire l’immeuble existant, à condition qu’il offre un local de remplacement qui corresponde à ses besoins et qui se situe à proximité immédiate du présent local.

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