Délai de préavis, démarches, motifs… comment résilier un bail professionnel ?

Délais à suivre, date d’expiration du bail, préavis, motifs… vous envisagez de résilier un bail professionnel ? Pour tout savoir sur les démarches à effectuer et procéder à une résiliation dans les règles, suivez nos quelques conseils pratiques.  

Bail professionnel : quelles sont ses spécificités ?

Le contrat de bail professionnel est réservé aux professions libérales, qu’elles soient réglementées ou non. Par exemple : aux avocats, aux médecins, aux architectes, aux experts-comptables et aux consultants. La liste des professions éligible a d’ailleurs été précisément définie par l’article 29 de la loi du 22 mars 2012. Les commerçants, les artisans, les industriels et les agriculteurs sont exclus de ces baux.

Le bail professionnel a la particularité d’être régi par une réglementation moins stricte que celle du bail commercial. Par exemple, concernant la fixation du loyer et les charges des lieux loués. Les contractants disposent en effet d’une certaine marge de manoeuvre. Toutefois, les signataires de baux professionnels sont soumis à certaines obligations. Notamment, en ce qui concerne les modalités de résiliation du contrat (délai de préavis, motif…).

Résilier un bail professionnel : comment ça se passe, côté propriétaire ?

Vous êtes le propriétaire d’un local mis en location via un bail professionnel et vous voulez résilier ce contrat ? En tant que bailleur, vous pouvez exiger la sortie du locataire uniquement à l’expiration de la durée prévue. De plus, vous devez veiller à respecter un délai de préavis de 6 mois.

Légalement, les propriétaires ne peuvent pas mettre fin au bail avant terme sauf si le contrat inclut une clause résolutoire et que les conditions sont réunies pour qu’elle s’applique.

Ce n’est pas obligatoire, mais une clause résolutoire peut en effet être inscrite au contrat de bail. Dans ce cas, le bail professionnel a la possibilité d’être cassé de plein droit, lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations (paiement du loyer, des charges, non paiement du dépôt de garantie….).

Pour quel(s) motif(s) le propriétaire peut-il procéder à la résiliation du bail ?

Afin d’éviter un certain nombre d’abus, le champ d’application de la clause résolutoire a été limité à certains cas, précisés par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. D’après ce texte officiel, le propriétaire a donc le droit de résilier un bail professionnel dans les cas suivants :

• Le défaut de paiement du loyer ainsi que des charges,
• Le non-versement du dépôt de garantie,
• La non-souscription d’une assurance qui couvre les risques locatifs,
• Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués (notamment en cas de troubles du voisinage).

Comment résilier le bail en tant que locataire ?

Dans ses démarches, le locataire d’un bail professionnel dispose d’un peu plus de souplesse que le propriétaire. En effet, le preneur peut décider de résilier son contrat à tout moment, sans besoin de donner la moindre justification. Néanmoins, pour résilier son contrat dans les règles, le locataire doit respecter un certain formalisme.

Tout d’abord, il doit prévenir le propriétaire en lui faisant parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception (ou faire appel à un commissaire de justice). Dans ce courrier, il informera expressément le bailleur de son souhait de quitter les lieux.

Par ailleurs, pour résilier dans les règles, le locataire doit aussi veiller à respecter un délai de préavis de 6 mois. Ce délai de préavis court à compter du jour de réception effective du courrier recommandé par le destinataire. Attention : dans le cas où ce courrier serait directement retourné à l’envoyeur sans avoir été ouvert par le destinataire, le locataire devra alors à nouveau procéder à l’envoi d’une lettre pour que cette fois, la résiliation soit enfin valide.

À noter, lorsqu’aucune des parties ne fait savoir à l’autre qu’elle souhaite mettre fin au bail professionnel, il y a alors reconduction tacite. En d’autres termes, le contrat est prolongé sur la même durée que précédemment.

Rédaction du contrat de bail professionnel : quelques points importants

Le contenu d’un contrat de bail professionnel peut être fixé de manière relativement libre. En effet, très peu de règles le régissent. C’est pourquoi, en tant que locataire comme bailleur, vous devez absolument veiller à rédiger ce contrat avec le plus grand soin.

Tout d’abord, les deux parties doivent être clairement identifiées avec leurs noms, prénoms et adresses respectives. Le local (son emplacement, sa superficie), le montant du loyer ainsi que la durée du bail doivent être mentionnés clairement. Attention, si cette durée est fixée à 12 ans ou plus, vous avez l’obligation de passer par l’intermédiaire d’un notaire pour la rédaction du bail.

Dans le contrat, doivent également figurer des informations clés telles que : le montant du dépôt de garantie, l’échéance des paiements (mensuel, trimestriel…), ainsi que la répartition des charges (entretien, copropriété…).

Notre conseil : prévoir au contrat de bail professionnel une clause résolutoire

Comme nous l’avons évoqué précédemment, vous avez la possibilité d’insérer au contrat une clause résolutoire. Ainsi, en tant que bailleur, vous renforcerez votre degré de protection. En effet, vous pourrez ainsi procéder à une résiliation rapide en cas de manquement grave de la part du locataire et procéder à son éviction.

Une clause d’indexation est également envisageable, afin que le loyer soit révisé à des échéances déterminées en fonction d’un indice de référence, choisi librement.

Attention, à défaut de clause d’indexation, c’est le même loyer qui sera applicable pendant toute la durée du bail. En d’autres termes, le loyer restera figé durant au moins 6 ans et ne pourra donc pas être révisé, ne serait-ce que pour tenir compte de l’inflation…

Enfin, n’oubliez pas un autre document important : l’état des lieux, à effectuer à l’entrée et à la sortie. L’état des lieux protège à la fois le locataire et le propriétaire car il décrit l’état du logement et de ses équipements au moment de la remise des clés. Ce document doit être obligatoirement joint au contrat de location et conservé entre les deux parties. Sachez que si aucun état des lieux du local professionnel n’est fait, cela sous-entend que le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

En résumé : quels conseils suivre pour mettre fin à un bail pro ?

En conclusion, 4 informations clés sont à retenir si vous envisagez de rompre votre bail professionnel : 

• Même si le cadre légal qui encadre le bail professionnel est moins strict que celui du bail commercial, le contrat doit être rédigé avec le plus grand soin,
• Un délai de préavis de 6 mois est à respecter pour le bailleur comme le preneur,
• Le bail pro peut être cassé avant la date de fin prévue s’il comprend une clause résolutoire et que le locataire n’a pas respecté ses engagements,
• Nous vous conseillons donc vivement d’intégrer une clause résolutoire au contrat, même si ce n’est pas obligatoire.

Devant toujours être écrit (le bail oral n’a aucune valeur juridique), le contrat de bail professionnel est en général l’option privilégiée par les professions libérales (avocats, kinésithérapeutes, infirmiers…) . Toutefois et en toute connaissance de cause, ces professionnels peuvent s’ils le souhaitent signer un bail commercial, à condition que le bailleur donne son accord. 

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