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Comment résilier un bail professionnel ?

Propriétaire ou locataire, vous avez signé un bail professionnel ? En pratique, certaines règles sont à suivre pour procéder à une résiliation. Lesquelles ? La Gestion en Ligne vous éclaire.

 

Bail professionnel : quelles sont ses spécificités ?

Le contrat de bail professionnel est réservé aux professions libérales, qu’elles soient réglementées ou non. Par exemple : aux avocats, aux médecins, aux architectes, aux experts-comptables et aux consultants. La liste des professions éligible a d’ailleurs été précisément définie par l’article 29 de la loi du 22 mars 2012. Parmi les professionnels exclus de ces baux : les commerçants, les artisans, les industriels et les agriculteurs.

Le bail professionnel a la particularité d’être régi par une réglementation moins stricte que celle du bail commercial. Toutefois, les signataires sont soumis à certaines obligations. Notamment, en ce qui concerne les modalités de résiliation du contrat.

Comment se passe la résiliation d’un bail professionnel, côté propriétaire ?

Vous êtes le propriétaire d’un local mis en location via un bail professionnel et vous voulez procéder à sa résiliation ? En tant que bailleur, vous pouvez exiger la sortie du locataire uniquement à l’expiration de la durée prévue au contrat, en veillant à respecter un délai de préavis de 6 mois.

Il n’est pas possible de mettre fin au bail avant le terme du contrat, sauf dans le cas où la clause résolutoire existe et peut s’appliquer.

Ce n’est pas obligatoire, mais une clause résolutoire peut en effet être inscrite au contrat de bail. Il est alors possible de rompre le bail professionnel de plein droit, lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations.

Cependant, pour éviter certains abus, le champ d’application de la clause résolutoire est limité à certains cas, précisés par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à savoir :

  • Le défaut de paiement des loyers et des charges,
  • Le non-versement du dépôt de garantie,
  • La non-souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs,
  • Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués (troubles du voisinage).

Comment résilier un contrat de bail professionnel en tant que locataire 

Dans ses démarches, le locataire d’un bail professionnel dispose d’un peu plus de souplesse que le propriétaire. En effet, le preneur peut décider de résilier son contrat à tout moment, sans besoin de donner la moindre justification. Néanmoins, pour résilier son contrat dans les règles, le locataire doit respecter un certain formalisme.

Tout d’abord, il doit prévenir le propriétaire en lui faisant parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception (ou faire appel à un commissaire de justice). Dans ce courrier, il informera expressément le bailleur de son souhait de quitter les lieux.

Par ailleurs, pour résilier dans les règles, le locataire doit aussi veiller à respecter un délai de préavis de 6 mois. Ce délai de préavis court à compter du jour de réception effective du courrier recommandé par le destinataire. Attention : dans le cas où ce courrier serait directement retourné à l’envoyeur sans avoir été ouvert par le destinataire, le locataire devra alors à nouveau procéder à l’envoi d’une lettre pour que cette fois, la résiliation soit enfin valide.

À noter, lorsqu’aucune des parties ne fait savoir à l’autre qu’elle souhaite mettre fin au bail professionnel, il y a alors reconduction tacite. En d’autres termes, le contrat est prolongé sur la même durée que précédemment.

Rédaction du contrat de bail professionnel : les points importants

Le contenu d’un contrat de bail professionnel peut être fixé de manière relativement libre. En effet, très peu de règles le régissent. C’est pourquoi, en tant que locataire comme bailleur, il est important de veiller à rédiger ce contrat avec le plus grand soin.

Tout d’abord, les deux parties doivent être clairement identifiées avec leurs noms, prénoms et adresses respectives. Le local (son emplacement, sa superficie), le montant du loyer ainsi que la durée du bail doivent être mentionnés clairement. Attention, si cette durée est fixée à 12 ans ou plus, vous avez l’obligation de passer par l’intermédiaire d’un notaire pour la rédaction du bail.

Dans le contrat, doivent également figurer des informations clés telles que : le montant du dépôt de garantie, l’échéance des paiements (mensuel, trimestriel…), ainsi que la répartition des charges (entretien, copropriété…).

Par ailleurs, il est possible d’insérer une clause résolutoire pour que le bailleur soit protégé et puisse procéder à une résiliation rapide en cas de manquement grave de la part du locataire. Une clause d’indexation est également envisageable, afin que le loyer soit révisé à des échéances déterminées en fonction d’un indice de référence, choisi librement.

Attention, à défaut de clause d’indexation, c’est le même loyer qui sera applicable pendant toute la durée du bail.

Enfin, n’oubliez pas un autre document important : l’état des lieux, à effectuer à l’entrée et à la sortie. L’état des lieux protège à la fois le locataire et le propriétaire car il décrit l’état du logement et de ses équipements au moment de la remise des clés. Ce document doit être obligatoirement joint au contrat de location et conservé entre les deux parties. Sachez que si aucun état des lieux n’est fait, cela sous-entend que le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

Devant toujours être écrit (le bail oral n’a aucune valeur juridique), le contrat de bail professionnel est en général l’option privilégiée par les professions libérales. Toutefois et en toute connaissance de cause, elles peuvent si elles le souhaitent signer un bail commercial, à condition que le bailleur donne son accord.

 

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