loyer e Pinel

Les 3 règles pour louer en Pinel

Comment louer en Pinel ? Vous souhaitez réaliser un investissement locatif et bénéficier du levier de défiscalisation qu’offre la Loi Pinel ?

Découvrez les 3 critères à respecter pour en bénéficier :

  • Avoir un bien éligible
  • Choisir le bon locataire
  • Respecter les conditions pour louer en Pinel

La Gestion En Ligne est là pour vous guider dans votre investissement.

 

 

Avoir un bien éligible à la loi Pinel

N’importe quel bien immobilier n’est pas éligible à la défiscalisation en loi Pinel. Il faut respecter certains critères.

 

Les types de biens

Tout d’abord le logement doit être neuf ou entièrement remis à neuf. Sont donc éligibles :

  • Un logement neuf
  • Un logement en état futur d’achèvement (VEFA)
  • Un logement en construction
  • Un logement ancien, qui a fait l’objet de travaux de rénovation (au moins 25 % du coût total de l’opération) ou de réhabilitation
  • Un local transformé en logement d’application.

Puis le 1er janvier 2021, seuls les logements dans les immeubles collectifs sont éligibles à la Loi Pinel. Les maisons individuelles, même celles en copropriété, ne peuvent plus en bénéficier.

 

Les délais d’achèvement

Pour bénéficier du dispositif Pinel, les logements ont un délai maximum pour être achevé :

  • Pour les biens en VEFA ou en construction, le délai d’achèvement est de 30 mois à compter de la date d’acquisition du bien ou de la date du permis de construire.
  • Pour les biens qui font l’objet de travaux, ces derniers doivent être achevés avant le 31 décembre de la 2ème année qui suit l’acquisition du logement ou du local.

La location devra alors démarrer au plus tard un an après l’achèvement.

 

La localisation géographique

Le logement doit être situé en zone éligible Pinel :

  • Zone A bis : Paris, et 76 communes de région parisienne.
  • Zone A  : Région Parisienne, Côte d’Azur, zone frontalière avec la Suisse, Lyon …
  • Zone B1 : une partie de l’agglomération Parisienne, Bordeaux, Nantes, Toulouse…

Vérifiez la zone géographique de votre investissement sur le Simulateur du Service Public.

Attention : depuis le 1er avril 2020, en Bretagne, le Préfet de la région définit la zone

 

La performance énergétique

Suivant le type de logement, la performance énergétique demandée ne sera pas la même :

  • Neuf ou à construire: c’est la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) qui s’applique, ou bien le label BBC 2005 si le permis de construire a été déposé avant 2013
  • Nécessitant des travaux: c’est le label HPE révocation 2009 ou BBC rénovation 2009 qui s’appliquent

Attention : en Outre-Mer, des règles différentes s’appliquent.

 

 

Choisir un locataire éligible en Pinel

 

Les types de locataires

Les locataires peuvent être des enfants ou descendants des propriétaires, à condition de ne pas appartenir au même foyer fiscal.

 

Les conditions de revenus

Le revenu mensuel net du locataire ne doit pas excéder un certain montant, variable selon le nombre d’enfants à charge et la zone concernée.

La population visée par cette loi est en effet clairement définie : il s’agit de ménages aux revenus trop élevés pour accéder à l’habitat social, mais trop faibles pour prétendre à une location dans les zones tendues.

 

Composition du foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 € 28 217 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 861 € 37 861 €
+ 1 personne à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 € 45 314 €
+ 2 personnes à charge 89 439 € 82 776 € 60 783 € 54 705 € 54 705 €
+ 3 personnes à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 354 € 64 354 €
+ 4 personnes à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526 € 72 526 €
Majoration par personne à charge supplémentaire 13 421 € 12 286 € 8 990 € 8 089 € 8 089 €

 

Respecter les conditions pour louer en Pinel

Outre le fait que le bien doit être l’habitation principale du locataire, il existe deux autres conditions pour louer en Pinel :

  • Respecter une certaine durée
  • Ne pas dépasser un plafond de loyer

 

La durée du bail

Il existe un engagement minimum de 6 ans. La location pourra se faire se une durée plus longue, ce qui permettra de bénéficier d’un avantage fiscal plus important (cf. Le Fonctionnement de la Loi Pinel).

 

Le plafonnement du loyer

Le loyer ne doit pas dépasser un plafond strictement encadré, et variable selon la zone d’implantation.

Plus la zone est « tendue », plus le plafond du loyer sera élevé.

Les plafonds des loyers Pinel 2020 se répartissent comme suit :

  • Zone A bis : 17.43 €/m²
  • Zone A : 12.95 €/m²
  • Zone B1 : 10.44 €/m²
  • Zone B2 : 9.07 €/m²

Pour calculer son plafond de loyer Pinel, il ne suffit pas de multiplier la surface par le loyer plafond, il faut appliquer la formule suivante :

Loyer Pinel = Plafond de loyer x (0.7 + 19/surface) x surface

La superficie qui est prise en compte pour le calcul du loyer est calculée sur la base de la surface habitable augmentée de la moitié de la superficie des annexes (maximum 8m²). Ces annexes (cave, bacon, véranda, atelier …) doivent être à l’usage exclusif du locataire et avoir une hauteur d’1,8 m sous plafond minimum (cave).

Le plafond Pinel, relativement élevé, permet aux propriétaires de rentabiliser leur investissement assez rapidement. Un simulateur officiel permet de calculer le plafond de loyer applicable.

Supposons par exemple un logement de 60m² placé en zone A bis.

Le loyer plafond sera de 17.17 x (0,7+19/60) x 60 = 1 047.37 €

 

Quelques précautions pour louer en Pinel

Attention : un investissement locatif ne doit pas se faire à la légère. Placer son argent dans la pierre nécessite une certaine expertise, et exige d’y consacrer un certain temps.

Il est donc fortement recommandé de se faire accompagner dans ses démarches par une agence de gestion locative qui vous permettra de gérer la location de votre bien en toute sérénité.

L’agence vous déchargera de toutes les formalités administratives afférentes à un achat de bien, mais surtout elle sélectionnera pour votre compte un locataire fiable, gèrera les relances de loyers impayés, et vous évitera les périodes de vacance entre deux locations.

 

 

L’offre de la Gestion en Ligne

La Gestion en Ligne propose une offre particulièrement adaptée aux investisseurs en Loi Pinel.

En effet, l’équilibre d’un investissement Pinel repose sur une bonne maitrise des coûts.  La Gestion en Ligne signe avec vous un mandat de gestion, qui lui permet d’assurer pour votre compte la gestion de votre bien, pour un budget maîtrisé:  nos coûts de gestion représentent 2.95 % des loyers. Voir aussi la Gestion locative d’un Pinel

De plus, notre offre vous permet d’éviter le décalage de loyer, qui peut avoir des conséquences très problématiques en cas de souscription de crédit.

En effet, grâce à notre assurance loyers impayés et à l’option « le15 » vous percevez votre loyer en totalité avant le 15 de chaque mois, quoiqu’il arrive.