Comment louer son bien en Pinel ?

Comment louer son bien en Pinel ?

Comment louer son bien en Pinel ? Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? La Loi Pinel est un levier de défiscalisation qui peut vous apporter une vraie plus-value sur le plan fiscal.

Quels sont les grands principes de la Loi Pinel, et quels sont les critères à respecter pour en bénéficier ?

La Loi Pinel c’est quoi ?

Le principe de la Loi Pinel est très simple : elle permet à tout propriétaire réalisant un investissement locatif en zone tendue de bénéficier d’une réduction d’impôt, plus ou moins importante selon la durée de la location. Cette durée peut être de 6, 9 ou 12 ans.

La réduction fiscale est calculée sur le prix de revient global de l’investissement en VEFA : prix d’acquisition + frais annexes (honoraires de notaire, commissions, TVA, taxe de publicité foncière).

Le montant de la réduction fiscale est le suivant :

  • 12 % du montant de l’investissement pour un engagement de 6 ans de location
  • 18 % du montant de l’investissement pour un engagement de 9 ans de location
  • 21 % du montant de l’investissement pour un engagement de 12 ans de location

Attention à respecter les plafonds :

  • Investissement maximum : 300 000 € par an.
  • 2 acquisitions maximum par an
  • Prix d’achat maximum au m² : 5 500 €

En contrepartie de cette réduction fiscale, le loyer fixé par le propriétaire ne doit pas dépasser un certain plafond, légèrement inférieur au prix du marché.

La Loi Pinel représente donc un montage financier très intéressant et incitatif, qui connaît d’ailleurs un succès exponentiel : au plus fort de son succès, en 2017, la loi Pinel a permis la vente de 70 000 logements.

Les critères

  • Logement éligible Pinel

Pour bénéficier de cette réduction fiscale, le logement doit respecter quelques critères impératifs :

  • Le logement doit être situé en zone éligible Pinel :
    • Zone A bis : Paris, et 76 communes de région parisienne.
    • Zone A  : Région parisienne Côte d’Azur, Genève (côté français), quelques villes chères comme Lyon
    • Zone B1 : une partie de l’agglomération parisienne, quelques villes chères comme Bordeaux, Nantes, Toulouse…
  • Le loyer ne doit pas dépasser un plafond strictement encadré, et variable selon la zone d’implantation.

Plus la zone est « tendue », plus le plafond du loyer sera élevé.

Les plafonds des loyers se répartissent comme suit :

  • Zone A bis : 17.17 €/m²
  • Zone A : 12.75 €/m²
  • Zone B1 : 10.28 €/m²

Pour calculer son plafond de loyer Pinel, il ne suffit pas de multiplier la surface par le loyer plafond, il faut appliquer la formule suivante :

Loyer Pinel = Plafond de loyer x (0.7 + 19/surface) x surface

La superficie qui est prise en compte pour le calcul du loyer est calculée sur la base de la surface habitable augmentée de la moitié de la superficie des annexes (maximum 8m²). Ces annexes (cave, bacon, véranda, atelier …) doivent être à l’usage exclusif du locataire et avoir une hauteur d’1,8 m sous plafond minimum (cave).

Le plafond Pinel, relativement élevé, permet aux propriétaires de rentabiliser leur investissement assez rapidement. Un simulateur officiel permet de calculer le plafond de loyer applicable.

Supposons par exemple un logement de 60m² placé en zone A bis.

Le loyer plafond sera de 17.17 x (0,7+19/60) x 60 = 1 047.37 €

  • Le logement doit être neuf ou acheté en VEFA. La loi Pinel peut également s’appliquer dans l’ancien, sous réserve que le logement ait bénéficié de rénovations énergétiques conséquentes. Il doit correspondre à certains critères bien précis en termes de normes : respecter les normes de construction BBC 2005 et RT 2012, et être loué nu en résidence principale.

Locataire éligible Pinel

  • Le revenu mensuel net du locataire ne doit pas excéder un certain montant, variable selon le nombre d’enfants à charge et la zone concernée. La population visée par cette loi est en effet clairement définie : il s’agit de ménages aux revenus trop élevés pour accéder à l’habitat social, mais trop faibles pour prétendre à une location dans les zones tendues.
Composition du foyer fiscalZone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule38 236 €38 236 €31 165 €28 049 €28 049 €
Couple57 146 €57 146 €41 618 €37 456 €37 456 €
+ 1 personne à charge74 912 €68 693 €50 049 €45 044 €45 044 €
+ 2 personnes à charge89 439 €82 282 €60 420 €54 379 €54 379 €
+ 3 personnes à charge106 415 €97 407 €71 078 €63 970 €63 970 €
+ 4 personnes à charge119 745 €109 613 €80 103 €72 093 €72 093 €
Majoration par personne à charge supplémentaire13 341 €12 213 €8 936 €8 041 €8 041 €
  • Les locataires peuvent être des enfants ou descendants des propriétaires, à condition de ne pas appartenir au même foyer fiscal.

Quelques précautions

Attention : un investissement locatif ne doit pas se faire à la légère. Placer son argent dans la pierre nécessite une certaine expertise, et exige d’y consacrer un certain temps.

Il est donc fortement recommandé de se faire accompagner dans ses démarches par une agence de gestion locative qui vous permettra de gérer la location de votre bien en toute sérénité.

L’agence vous déchargera de toutes les formalités administratives afférentes à un achat de bien, mais surtout elle sélectionnera pour votre compte un locataire fiable, gèrera les relances de loyers impayés, et vous évitera les périodes de vacance entre deux locations.

L’offre de la Gestion en Ligne

La Gestion en Ligne propose une offre particulièrement adaptée aux investisseurs en Loi Pinel.

En effet, l’équilibre d’un investissement Pinel repose sur une bonne maitrise des coûts.  La Gestion en Ligne signe avec vous un mandat de gestion, qui lui permet d’assurer pour votre compte la gestion de votre bien, pour un budget maîtrisé:  nos coûts de gestion représentent 2.95 % des loyers. Voir aussi la Gestion locative d’un Pinel

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