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gérer seul une location

Gérer seul une location n’est pas insurmontable. Il faut juste être méthodique, et pouvoir y consacrer un peu de temps et d’énergie. Si vous êtes proche géographiquement de votre bien immobilier, cela sera d’autant plus facile.

Mais pourquoi se lancer seul dans la gestion locative de votre bien ? Quel y est votre intérêt ?

Vous voulez en savoir plus sur cette belle aventure qu’est la gestion locative ? La Gestion en Ligne est là pour tout vous expliquer dans les moindres détails.

 

 

Pourquoi gérer seul une location immobilière ?

Pour diverses raisons, vous pouvez avoir envie de gérer seul une location, mais attention à bien mesurer le pour et le contre avant de vous lancer. Sachez que de toute façon, cette situation n’est pas immuable et qu’en cours de bail vous pouvez décider de confier votre bien à la gestion locative, ou bien en fin de mandat reprendre le bien en gestion autonome.

 

Les avantages

La raison principale de nombreux bailleurs, et c’est peut-être la vôtre, c’est la volonté d’économiser sur les frais de gestion. En effet, ils oscillent entre 6 et 8% en moyenne pour une agence immobilière classique (2,95 % TTC pour La Gestion En Ligne). Leur absence permet donc d’améliorer la rentabilité de votre opération d’investissement immobilier. Ce n’est négligeable.

Un deuxième avantage à gérer seul son bien, c’est également d’être au courant de toutes les décisions qui le concernent :

  • Connaître les soucis que peut avoir votre locataire
  • Choisir les artisans qui vont intervenir en cas de travaux ou réparations
  • Savoir s’il y a un retard de paiement

 

Les limites à la gestion seul

Par contre gérer seul une location, cela signifie également s’occuper de tout et notamment être informé du cadre législatif avec toutes ses nouveautés régulières. Cela signifie donc ne pas être novice en la matière et pouvoir analyser les nouveaux articles de lois ou décrets qui viennent régir votre location.

Un autre inconvénient de la gestion tout seul est le temps passé à s’en occuper : en moyenne 44 heures par an pour la recherche de locataire et la gestion du bien, selon l’étude du journal Le Particulier.

 

 

1ère étape : Chercher un locataire

La première étape quand on gère seul son bien, c’est déjà de proposer son bien en location afin de trouver un locataire.

 

Savoir si le bien est conforme à la location

Tous les biens immobiliers ne peuvent pas être mis sur le marché de la location. Certaines conditions doivent absolument être respectées pour qu’un bien soit considéré comme un logement décent :

  • Une surface d’au moins 9 m² pour la pièce principale
  • Une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres

Toutes les conditions pour que le logement soit sécurisé pour le locataire doivent être remplies, notamment pour les réseaux et branchements d’électricité, gaz, chauffage et eau chaude, de même que l’accès au logement.

 

Préparer son bien à la location

Maintenant que vous savez que votre bien peut être proposé à la location, il faut le rendre beau et agréable pour donner envie de le proposer. Cela peut passer par un petit rafraîchissement des peintures ou des travaux plus importants. Vous pourriez aussi avoir envie de lui faire un petit coup de home staging, afin de le rendre plus dans l’air du temps.

En autres préparatifs, il y a également la réalisation des diagnostics immobiliers, obligatoires à joindre dans le bail.

Notre conseil :

Faites-les avant de rédiger l’annonce, les résultats peuvent être un critère de choix pour bon nombre de locataires. Ça serait dommage de passer à côté.

 

Déterminer le loyer

La détermination du loyer est une étape cruciale. Trop bas, il est difficile de rattraper le retard pour augmenter le loyer par la suite, trop haut vous aurez du mal à le louer.

Notre conseil :

Comparez vos prestations et la localisation de votre bien, pour vous donner une idée globale.

 

Savoir s’il faut prendre ou non une assurance loyers impayés

Si l’assurance loyers impayés a un coût, ne pas en prendre en a également un. Après tout dépend du niveau de risque que vous êtes prêt à prendre.

Pour mesurer cela, la présence d’un prêt à rembourser peut notamment grandement peser dans la balance.

 

Mettre son bien en annonce

Maintenant que vous avez bien préparé le terrain, il est temps de proposer officiellement votre bien immobilier. Il s’agit donc de rédiger l’annonce mais aussi de choisir les bonnes photos pour mettre en valeur votre logement.

Notre conseil :

Pour mettre toutes les cartes de votre côté, optez pour un photographe professionnel, qui saura mettre en avant votre bien, et réaliser des photos lumineuses, qui donneront envie à votre futur locataire de craquer pour votre logement.

 

Faire une première sélection des visiteurs

Votre annonce a eu du succès ? Il est venu le temps de réaliser un premier tri parmi toutes les candidatures. Ce n’est pas forcément facile.

Notre conseil :

Commencez en fonction des revenus des locataires, précisez bien vos exigences dès les premiers échanges avant de fixer le rendez-vous. Vous pourrez alors éliminer les candidats qui ne rentrent pas dans les critères habituels (revenus trois fois supérieurs au loyer).

 

Réaliser la visite du bien

Essayez de regrouper les visites sur une demi-journée ou une journée, idéalement le week-end, car c’est le moment où vos futurs locataires seront plus disponibles.

Partez sur une base d’une visite d’une durée de 15 minutes, cela laisse le temps de réaliser une visite

Avant les visites, pensez à bien noter les surfaces des pièces et des extérieurs, elles vous seront certainement demandées, comme le détail des charges comprises.

Prenez les numéros de téléphone des visiteurs, car certains oublieront ou feront faux bond.

Mais surtout profitez-en pour apprendre à connaître votre futur locataire qui se trouvera parmi les visiteurs.

 

Sélectionner le locataire

Parmi tous les visiteurs, certains vont rapidement se positionner sur votre bien, certains dès la fin de la visiter. Pensez à leur préciser toutes les pièces nécessaires à l’étude de leur dossier (revenus, présence d’un garant etc …). Il ne doit s’agir que d’éléments factuels comme les éléments financiers et la stabilité professionnelle, tout type de discrimination, puni par le code pénal (article 225-1). De même, la loi n’autorise pas tout en matière de documents (cf. Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015).

Notre conseil :

Vous avez du mal à choisir entre deux candidats qui répondent aux critères importants ? Voici 2 critères qui peuvent se révéler importants :

  • La stabilité dans le travail
  • Le feeling que vous avez eu lors de la visite

 

 

2ème étape : Gérer la mise en location

Maintenant que vous avez sélectionné votre locataire, il faut formaliser cela par le bail qui va vous lier.

 

Rédaction du bail

Il s’agit d’un document important, qui va régir les droits et obligations des deux parties. En utilisant le modèle de la Loi Alur, vous aurez déjà une bonne base de travail pour réaliser votre bail et éviter les erreurs.

Après il ne restera plus qu’à le personnaliser en fonction des différentes caractéristiques de votre logement, des conditions financières, des garanties, mais aussi des annexes à fournir.

 

Dépôt de garantie, prise de caution ou assurance loyers impayés

Sachez tout d’abord que le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais il est vivement conseillé, notamment pour faire face aux dégradations, hors vétusté, qui pourraient se révéler à la sortie de votre locataire.

Son montant dépend de la nature de votre bien, nu, meublé ou conventionné. Il doit alors être versé au moment de la signature du bail et encaissé proche de la date d’entrée dans les lieux par votre locataire.

 

Alors, pensez également à la caution, que celle-ci soit une personne physique ou personne morale (organisme spécialisé), elle n’est pas non plus obligatoire, mais vivement recommandée. Elle servira à faire face aux impayés de votre locataire. Vous pouvez également opter pour une assurance loyers impayés.

 

Etat des lieux d’entrée

Désormais tout est prêt pour réaliser l’état des lieux d’entrée. Cette vérification du logement permet de faire un constat de l’état précis du logement ainsi que des meubles présents dans le logement, juste avant l’entrée du locataire.

Notre conseil :

Soyez très vigilant en le réalisant, car c’est lui qui conditionnera avec l’état de sortie, le pourcentage de restitution du dépôt de garantie.

 

Signature du bail

La visite d’état des lieux est réalisée ? Vous pouvez finaliser la mise en location par la signature du bail avec la remise des annexes obligatoires. Vous pourrez alors remettre les clés à votre locataire qui pourra rentrer dans les lieux à la date prévue ensemble et indiquée sur le contrat de bail.

 

 

3ème étape : s’occuper du « courant » pendant la location

Vous avez donc trouvé votre locataire et lancé la location. Gérer seul une location immobilière signifie que vous allez débuter une certaine routine mensuelle, avec l’appel du loyer et des charges, une routine annuelle avec la régularisation des charges et le paiement des impôts, mais parfois aussi gérer quelques imprévus.

 

Appel du loyer

Chaque mois, soit terme échu, soit terme à échoir, de toute façon vous avez dû le préciser dans le bail, vous pouvez appeler le loyer. L’avis d’échéance du loyer n’est pas obligatoire, mais vivement conseillé pour éviter les retards ou les impayés.

 

Calcul des charges

Comme le loyer, le montant des charges prévisionnels est indiqué sur le bail. Chaque mois, il faudra donc les appeler en même temps que le loyer, mais n’oubliez pas de régulariser la situation une fois par an. Trop payé ou trop perçu, il faudra réaliser un apurement pour remettre les comptes à zéro.

Soit vous aurez à réaliser un remboursement à votre locataire, soit vous devrez appeler des fonds supplémentaires, par contre il vous faudra les justifier.

 

Gestion des retards de paiement

Votre locataire a du retard pour payer son loyer ? Si c’est ponctuel, ne laissez pas trop de temps passer après la date limite de paiement du loyer. Relancez-le pour avoir des nouvelles, et prendre les décisions nécessaires. Peut-être a-t-il besoin d’un petit délai ce mois-ci ?

Si c’est régulier, pensez à faire le nécessaire.

 

Quittance de loyer

Contrairement à l’appel du loyer, la quittance de loyer doit obligatoirement être remise à votre locataire en cas de paiement intégral de son loyer. En aucun cas des frais ne devront lui être facturé. Par contre vous pourrez, avec son accord, lui transmettre une quittance par voie dématérialisée.

 

Gestion des imprévus

Mais dans la gestion locative, il y a également parfois des imprévus à gérer : les travaux, les réparations, les demandes du locataire etc …

Votre locataire fera appel à vous pour tout type de souci lié à la location. Il faudra donc être vigilant sur les travaux qui sont de votre ressort, et ceux qui ne le sont pas. Un doute sur ce qui dot être pris en charge par vous, et ce qui doit être pris en charge par lui ? Retrouvez les réparations locatives pièce par pièce.

Mais parfois, le souci pourrait être tout simplement votre locataire. C’est alors certainement le syndic de copropriété qui vous en informera et vous aurez à intervenir. Cela pourra aller d’un simple avertissement, à une rupture de bail pour motif légitime et sérieux, en passant par une mise en demeure.

C’est pour cela que la sélection de votre locataire doit être réalisée avec soin.

 

Déclaration aux impôts

Quand on loue un bien immobilier, deux types d’impôts sont à régler :

  • Les revenus fonciers
  • Les taxes foncières

Pour les revenus fonciers, attention le formulaire de déclaration n’est pas le même s’il s’agit d’une location meublée ou bien d’une location nue. Il vous restera ensuite à savoir ce qui est à déclarer mais aussi ce que vous pouvez déduire comme frais.

Les taxes foncières, en règle générale, les impôts vous trouvent facilement car si le bien est neuf, vous aurez réalisé votre déclaration de parfait achèvement. Sur ces taxes foncières, il y a une ligne qui va vous intéresser, c’est celle concernant les taxes d’enlèvement sur les ordures ménagères, car vous pouvez la mettre dans les charges de votre locataire.

 

 

4ème : préparer le départ du locataire

Votre locataire s’en va ? Que ce soit une fin de bail, un départ anticipé ou bien que vous ayez mis fin au bail de votre côté, il faut gérer son départ, et de préférence l’anticiper au mieux.

 

Entretien de pré-état des lieux de sortie

Il n’est absolument pas obligatoire, mais il est cependant conseillé afin de maintenir une bonne sortie de bail. En effet, lors de cette visite, vous pourrez indiquer à votre locataire tous les points sensibles, notamment grâce à l’état des lieux d’entrée, tout en tenant compte de la vétusté.

Cela lui permettra ainsi de faire le nécessaire afin de récupérer son dépôt de garantie.

 

Etat des lieux de sortie

Si vous avez réalisé un entretien de pré-état des lieux de sortie et que votre locataire a suivi vos recommandations, cette étape ne devrait être qu’une simple formalité pour lui.

L’état des lieux de sortie se fait également à deux, entre votre locataire et vous. Par contre si l’une des parties ne peut être là, ou ne veut pas signer le document, vous pouvez recourir aux services d’un huissier, dont les conclusions seront incontestables.

Lors de cet état des lieux, il ne vous reste juste qu’à vérifier l’état général de votre logement, ainsi que des meubles indiqués sur l’état des lieux d’entrée.

Notre conseil :

Utilisez le même document que celui qui a servi pour l’état des lieux d’entrée, l’évolution de l’état pourra être plus lisible.

 

Restitution du dépôt de garantie

C’est en fonction des conclusions obtenues suite à la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, que vous pourrez juger du niveau de restitution du dépôt de garantie.

Si la restitution ne se fait pas à hauteur de 100% de ce qui a été versé, vous serez dans l’obligation de justifier du prix de la remise en état de votre bien, soit par une facture, soit par un devis. Vous aurez aussi la possibilité de conserver temporairement jusqu’à 20% du dépôt pour l’apurement des charges et vous devrez fournir les justificatifs en temps voulu.

En tout cas, vous aurez un mois pour restituer la somme s’il n’y a pas de retenues, et deux mois s’il y a des retenues.

 

 

L’aventure avec votre locataire est désormais terminée, il est temps de recommencer la recherche d’un nouveau locataire si vous ne l’avez pas déjà faite avant.

Alors prêt à vous lancer pour continuer à gérer seul une location immobilière ? Si vous n’êtes pas complètement prêt, sachez que La Gestion En Ligne est là pour vous aider dans cette belle aventure, alors contactez-nous pour en discuter. Nous vous exposerons notre offre de gestion locative à 2,95 % TTC.