Gestion des loyers : Une tâche trop fastidieuse ?
S’organiser seul dans la gestion de la location de son bien demande de connaître un minimum de règles, notamment sur comment gérer les loyers. Quels sont les principes à respecter pour optimiser la gestion de ce qui représente le but de la location pour le bailleur : les loyers ?
Sommaire
- Le paiement des loyers
- Gérer les provisions sur charges
- La hausse du loyer
- En cas de retard ou d’impayé
- Quelles solutions pour déléguer la gestion des loyers ?
Le paiement des loyers
Une fois le loyer déterminé, le bail signé et le locataire entré dans les lieux, comment gérer les loyers efficacement ? Quelles responsabilités cela implique pour le propriétaire ?
– L’APPEL DE LOYER : Ce document n’est pas obligatoire car le bail détermine les conditions financières de la location. Néanmoins, il est très utile : en effet, il permet de rappeler l’échéance au locataire. Pour être efficace, il doit reprendre l’éventuel solde antérieur impayé, ainsi que le loyer et la provision sur charges du mois à venir.
– LA QUITTANCE DE LOYER : Elle doit obligatoirement être remise au locataire une fois le paiement total de la somme due effectué. Attention, la quittance est un reçu sur lequel le locataire peut s’appuyer pour justifier son paiement : il ne faut donc jamais délivrer de quittance pour un mois qui ne serait que partiellement payé.
Gérer les provisions sur charges
Comme le loyer, la provision sur charges doit être évaluée avec le maximum de précisions : en effet, si elle est excessive ou trop faible par rapport à la réalité des charges, l’apurement sera source de difficultés et de conflits.
– LA PROVISION SUR CHARGES : Pour l’estimer correctement, il faut être en possession du dernier décompte de charges de copropriété ainsi que de la taxe foncière. L’addition des charges récupérables (indiquées sur le décompte de charges) et de la taxe d’ordures ménagères (présente sur l’avis de taxe foncière) fournit les charges réelles. C’est ce montant qui, divisé par 12, donne une approche réaliste de la provision sur charges à appliquer mensuellement.
– L’APUREMENT DES CHARGES : Gérer les loyers implique qu’une fois par an, il faut rapprocher les provisions versées des documents définitifs (charges récupérables et taxe d’ordures ménagères) afin de calculer si le locataire a trop ou pas assez payé de provisions par rapport à la réalité des charges de l’année. Plus la provision a été calculée avec justesse au départ, mieux se passera l’apurement.
La hausse du loyer
Afin d’optimiser la rentabilité de votre bien, il est important de se pencher sur la question de la révision du loyer. En effet, il vous est annuellement donné la possibilité de modifier le montant du loyer.
Si cette modification est contrôlée, elle peut sur le long terme représenter un montant non négligeable : en quatre ans, c’est une hausse d’environ 4 % qui a été autorisée pour toutes les locations.
Outre le nouveau montant appliqué à sa location, le propriétaire bailleur possède plusieurs obligations afin d’effectuer sa révision : date à laquelle le nouveau loyer s’applique, communication au locataire des modalités de la révision… Cela sans compter les cas particuliers comme lors d’une location en PINEL ou si l’on oublie d’effectuer la révision.
Ajoutez à cela les conflits dû au fait que les locataires sont rarement informés de la possibilité pour les bailleurs d’effectuer ces hausses, et l’aide d’un professionnel dans cette tâche a priori simple peut se révéler précieuse.
En cas de retard ou d’impayé
La tâche la plus importante de la gestion des loyers est également la plus compliquée. Il faut en effet réussir à rappeler votre locataire à ses obligations, et ne pas dépasser votre droit en tant que bailleur réclamant une somme impayée. Cette situation est évidemment source de conflit alors qu’une approche plus diplomatique est souvent la meilleure solution, rendant votre position de propriétaire délicate.
La relance est la première étape dans le cas d’un retard. Si elle est efficace en cas de simple oubli de la part du locataire ou en cas de contretemps financier sans conséquence à long terme, elle devient vite insuffisante quand l’impayé persiste.
La situation doit alors être traitée avec tact et sang-froid : vous avez rappelé votre locataire à ses obligations, mais aucune action de sa part n’a suivie. Comment faire valoir vos droits, tout en restant vous-même dans le cadre prévu par la loi ?
En cas d’un moins d’impayé échu, vous pouvez faire parvenir une mise en demeure en recommandé avec accusé réception.
À deux mois d’impayé échu, le retard devient un contentieux, et vous pouvez alors mandater un huissier de justice afin qu’il délivre un commandement de payer.
Au-delà, les démarches (d’expulsion par exemple) deviennent particulièrement coûteuses, autant financièrement qu’en temps. C’est pourquoi nous préconisons une approche diplomate du conflit afin d’obtenir un accord avec le locataire et ainsi pouvoir rebondir au plus vite. Cet accord peut passer par un plan d’apurement ou un départ du logement afin de limiter la dette et pouvoir relouer au plus vite.
– LE GARANT : il est redevable du loyer exactement de la même manière que le locataire. Ainsi, toutes les relances effectuées peuvent être faites simultanément au locataire et à son garant. Il est donc primordial lors de la sélection du locataire de demander un garant même lorsque le candidat propose une bonne solvabilité, car une relance effectuée au garant met une pression supplémentaire sur le locataire. C’est pourquoi nous recommandons par ailleurs de n’accepter que les parents du locataire comme garants : si des amis peuvent prendre cette responsabilité à la légère, on voit mal des parents laisser leurs enfants dans une situation dangereuse financièrement, et on voit mal des enfants embarquer leurs parents dans cette même situation sans volonté d’en sortir.
– EN CAS D’ASSURANCE LOYERS IMPAYÉS : attention, si vous avez souscrit à une assurance loyers impayés, la compagnie d’assurance exige que les démarches de relance suivent un schéma bien précis. Si ces démarches ne sont pas respectées, vous encourez un risque de déchéance de garantie.
Quelles solutions pour déléguer la gestion des loyers ?
On l’a vu, gérer soi-même les loyers peut être chronophage, et peut éventuellement représenter un danger dans la gestion des impayés. Déléguer la gestion de cette tâche peut alors se révéler être une bonne solution.
– EN AGENCE IMMOBILIÈRE : confier la gestion de votre bien à une agence présente l’avantage de déléguer toutes les tâches à un professionnel. Cependant, ce service a un coût élevé, et certains propriétaires qui cherchent uniquement à déléguer la gestion des loyers peuvent se sentir dépossédé de leur bien en devant déléguer également le reste des tâches (choix du locataire, suivi de l’entretien du bien, etc.).
– EN GESTION SEMI-DÉLÉGUÉE : Chez La Gestion en Ligne, nous vous proposons un système de fonctionnement innovant, qui permet à la fois de gagner du temps et d’économiser les trois quarts des frais demandés par un administrateur de biens traditionnel en nous confiant la gestion des loyers, avec ou sans assurance loyers impayés.