Comment fonctionne l’assurance loyers impayés ?

En tant que propriétaire bailleur, la plus grande crainte est de louer son appartement à quelqu’un qui ne paie pas régulièrement ses loyers et/ou n’en prenne pas soin.

Ce risque peut néanmoins être réduit en souscrivant à une assurance, communément appelée garantie loyer impayé ou assurance loyer impayé.

Elle permet de prendre le relai en cas de sommes impayées et évite de longues démarches administratives. Découvrez comment elle fonctionne pour protéger votre placement immobilier.

Qu’est-ce que la garantie loyer impayé ?

La garantie loyer impayé protège le propriétaire contre certains risques locatifs

La Garantie loyer impayé, parfois abrégée en GLI, est un dispositif utilisé par les propriétaires pour sécuriser leur investissement locatif. Il s’agit d’une garantie contre les risques qui peuvent se présenter dans le cadre d’une location.

En effet, un locataire est soumis à des obligations vis-à-vis du propriétaire de son logement. Ces obligations sont définies par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’article 7 fait notamment état de l’obligation du locataire de payer le loyer et les charges récupérables, en plus d’user paisiblement des locaux loués et d’assurer l’entretien courant du logement, entre autres.

La garantie loyer impayé est l’un des principaux moyens qu’a un propriétaire bailleur de se prévenir des risques locatifs. Deux autres solutions très communes consistent à demander un dépôt de garantie (cumulable avec une assurance loyer impayé) ou un garant (ce qui exclut la possibilité de souscrire à une GLI, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti).

Le non-paiement du loyer et/ou des charges n’est néanmoins pas le seul risque couvert par la GLI.

Les différents types d’indemnisation

L’assurance loyers impayés, contrairement à ce que son nom indique, couvre plusieurs types de risques :

• Les loyers impayés: c’est bien entendu le cœur du contrat. L’assurance vient se substituer au locataire défaillant et indemnise le propriétaire des sommes impayées. Dans le même temps, c’est l’assurance qui assure la procédure de recouvrement contentieux.
• La dégradation locative: cette garantie, qui ne se trouve pas dans tous les contrats, consiste à couvrir le propriétaire des dégradations éventuellement causées par son locataire et dont le coût serait supérieur au dépôt de garantie. On l’appelle garantie visale.
• La protection juridique: elle assure la défense du propriétaire lors d’un litige l’opposant à son locataire (en dehors de poursuites pour les loyers impayés).

Les conditions d’éligibilité

Les conditions d’éligibilité permettent de s’assurer de la solvabilité du locataire

Chaque contrat a ses caractéristiques. D’une manière générale, le locataire doit gagner plus de trois fois le montant du loyer, avec des revenus stables. Le fait d’être en CDI, en CDD ou en indépendant n’est pas un obstacle, toutefois des conditions supplémentaires peuvent être demandées, selon les différents cas. Il n’est ainsi pas rare de préférer un CDI hors période d’essai ou un CDD si la durée de contrat restante est encore relativement longue (8 mois ou plus par exemple). Pour les indépendants, il est bon de justifier de deux ou trois années d’activité avec des revenus réguliers et stables.

Enfin, les dossiers de solvabilité doivent être étudiés sans garant. En effet, la souscription à une assurance loyers impayés est incompatible avec l’existence d’un garant (sauf dans le cas où le locataire est étudiant).

Chaque contrat d’assurance a ses spécificités dans l’agrément des locataires, mais la règle ci-dessus reste commune à tous les contrats. Une assurance loyer impayé concerne de plus les logements en résidence principale. Vous ne pouvez pas y souscrire si vous louez un commerce, une résidence secondaire ou s’il s’agit d’une résidence étudiante.

Sélection du locataire

En cas de souscription via un cabinet immobilier, c’est celui-ci qui, connaissant bien son contrat, gère la sélection du locataire et s’assure du respect des règles du contrat (situation financière du locataire, pièces à fournir). En cas de souscription individuelle d’un contrat auprès d’un assureur, deux cas peuvent se présenter :

• L’assureur fournit ses règles de solvabilité et c’est au propriétaire de s’assurer qu’il a bien réuni les pièces nécessaires dans les conditions fixées au contrat. En cas de sinistre, l’assureur demandera le dossier et pourra refuser d’indemniser le propriétaire en cas de non-conformité.
• L’assureur accorde sa garantie après avoir vérifié les pièces du dossier. De cette manière, le risque de non indemnisation en cas de sinistre disparaît (pour ce motif).

Dans tous les cas, les documents à demander à son locataire restent les mêmes.

Principaux documents pour souscrire à une assurance loyer impayé

• Copie recto/verso de pièce d’identité
• Justification de situation professionnelle (3 derniers bulletins de salaire pour un salarié, attestation de ressource et dernier avis d’imposition pour un indépendant)
• Justificatif de domicile
• Preuves de revenus (salaire et éventuelles ressources supplémentaires)

Assurance loyers impayés ou garantie visale ?

Lorsque les conditions pour obtenir une assurance loyers impayés ne sont pas rencontrées (dossier locataire pas assez solide ou prix de l’assurance trop élevé pour le propriétaire), la garantie Visale peut être une alternative. Elle aussi soumise à conditions, elle présente le grand avantage d’être gratuite pour le propriétaire comme pour le locataire.

Les déclarations de sinistre

Dès qu’un sinistre est constaté, il convient de le déclarer à l’assureur afin de s’assurer de la marche à suivre et de respecter les bons délais.

• Loyers impayés : l’assurance impose au propriétaire de faire des relances simples puis en une mise en demeure en recommandé, dans des délais précis. Ces relances restées sans effet, une déclaration de sinistre doit être effectuée, là encore dans un délai précis. C’est le moment de vérité puisque c’est à ce moment que l’assurance va éventuellement pouvoir prononcer une déchéance de garantie si le dossier n’est pas conforme ou si les délais ne sont pas respectés.
• Dégradations locatives : cette garantie se met en jeu au moment du départ d’un locataire, après la réalisation de l’état des lieux de sortie, ou la récupération des lieux après expulsion. Il faut alors constituer un dossier et, en même temps, envoyer une mise en demeure à l’ex-locataire pour tenter de lui faire payer les dégradations constatées.
• Protection juridique : cette garantie intervient en cas d’action devant une juridiction civile ou pénale par le locataire à l’encontre du propriétaire.

Les indemnisations

Selon les contrats, les conditions d’indemnisation peuvent légèrement différer. Certains ne se déclenchent par exemple que deux mois après le premier impayé, d’autres dès le premier mois.

• Loyers impayés : La déclaration de loyers impayés se fait le plus souvent lorsque le locataire a accumulé une dette de deux mois de loyers. Il faut alors faire délivrer un commandement de payer qui donne un délai de deux mois au débiteur pour régulariser sa dette. C’est à l’issue de ce délai de quatre mois que la première indemnisation est réglée. Par la suite, les indemnisations sont trimestrielles, parfois mensuelles, mais jamais immédiates.

La Gestion en Ligne propose de ne pas subir ces délais et d’être intégralement payé de ses loyers avant le 15 de chaque mois, quoi qu’il arrive, en souscrivant à l’offre « le 15 ». La comptabilité doit être suivie avec soin : en effet, il faut donner régulièrement à l’assureur des décomptes locatifs actualisés et veiller à enregistrer correctement les indemnités d’assurance. Ces traitements sont effectués en toute sécurité par le gestionnaire immobilier.

• Dégradations locatives : une fois le dossier constitué, transmis et accepté par l’assurance, celle-ci calcule son indemnisation en prenant bien soin de ne retenir que ce qui ressort exclusivement de la dégradation (en excluant le manque d’entretien) et après prise en compte d’une vétusté (amortissement des éléments dégradés). Ces calculs, ainsi que les délais de traitement avant que les travaux de remise en état ne puissent être entamés font que l’indemnisation est souvent décevante par rapport aux attentes du propriétaire.
• Protection juridique : les frais juridiques sont couverts, mais en aucune manière les condamnations éventuelles du propriétaire qui restent à sa charge.