surface pinel

Comment déterminer la surface Pinel ?

Hélas la surface Pinel d’un appartement ne correspond pas à celle de la Loi Carrez. On n’y prêterait presque pas trop d’importance, si cela ne remettait pas en cause l’avantage fiscal lié à la loi Pinel dans le cas où la loi n’est pas respectée.

En effet, la surface a un impact direct sur le loyer, et le risque est alors de dépasser le plafond de loyers autorisé par ce dispositif fiscal.

Alors, comment calculer cette surface en toute sécurité ? La Gestion En Ligne vous guide dans vos démarches.

 

La règle générale de calcul de la surface Pinel

La surface Pinel est définie par le BOFIP (Bulletin Officiel des Finances Publiques – Impôts) et notamment l’article BOI-IR-RICI-230-20-20.

L’article IV-C-1-a expose que la surface à prendre en compte est la surface habitable et certaines surfaces annexes.

La surface habitable ne pose pas de difficultés, car elle est fournie par le promoteur.

Les surfaces annexes sont plus délicates à identifier avec certitude.

 

 

Quelles annexes doit-on prendre en Loi Pinel ?

Elles doivent être à l’usage exclusif de l’occupant. Les annexes pouvant être prises en compte sont les suivantes :

  • Caves
  • Sous-sols
  • Remises
  • Ateliers
  • Séchoirs et celliers extérieurs au logement
  • Resserres
  • Combles et greniers aménageables
  • Balcons, loggias et vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

Bon à savoir :

  • Les garages et parkings ne sont pas pris en compte. Dans le cas d’une remise accessible à un véhicule, il faut déduire de la surface de l’annexe la partie affectée au stationnement du véhicule. Dans le cas d’une maison individuelle, compte tenu des difficultés à distinguer les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes, la partie de stationnement est fixée forfaitairement à 12 m².
  • Attention aux terrasses : 
    • Terrasses en étage : elles doivent se situer en totalité au-dessus d’un logement.
    • Terrasses en rez-de-chaussée : elles doivent se situer au-dessus des dépendances immédiates d’un logement (par exemple un parking). Si cette terrasse repose sur une couche de terre, elle n’est pas prise en compte ! La terrasse doit reposer directement sur l’ouvrage constituant le toit de la dépendance.

 

 

Comment calculer la surface des annexes

La surface des annexes est soumise à un double plafond :

  • 50 % des surfaces annexes rentrant dans le champ d’application pour la surface Pinel
  • 8 m² par logement

 

Exemples : 

Exemple 1 : Appartement de 50 m² habitable avec une cave de 10 m² et un balcon de 8 m²

Total de surfaces annexes retenues : 10 + 8 = 18 m²

50 % des surfaces annexes : 18 / 2 = 9 m²

Surfaces annexes à prendre en compte : 8 m² après application du plafond.

Surface à prendre acompte pour le calcul du loyer : 50 + 8 = 58 m²

 

Exemple 2 : Appartement de 50 m² habitables avec une cave de 10 m² et une terrasse de 30 m²

Total de la surface de terrasse retenue : 9 m² après application du plafond spécifique.

Total des surfaces annexes retenues : 10 + 9 = 19 m²

50 % des surfaces annexes : 19 / 2 = 9.5 m²

Surfaces annexes à prendre en compte : 8 m² après application du plafond.

Surface à prendre acompte pour le calcul du loyer : 50 + 8 = 58 m²

 

Exemple 3 : Maison de 100 m² avec un sous-sol de 50 m² dont 30 accessibles à un véhicule

Surface annexe non accessible à un véhicule : 50 – 30 = 20 m²

Surface annexe accessible à un véhicule : 30 – 12 = 18 m² après application du plafond spécifique

Total des surfaces annexes retenues : 20 + 18 = 38 m²

50 % des surfaces annexes : 38 / 2 = 19 m²

Surfaces annexes à prendre en compte : 8 m² après application du plafond.

Surface à prendre acompte pour le calcul du loyer : 100 + 8 = 108 m²

 

La surface Pinel nécessite de prendre en compte de nombreux éléments, avec de nombreux plafonds. Le calcul peut parfois être complexe.

En cas d’incertitude, il est préférable de se rapprocher de l’ADIL ou du Centre des Impôts pour valider la surface à retenir, et éviter de faire remettre en cause le bénéfice de la défiscalisation sur votre opération d’investissement.

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