Comment choisir son assurance loyers impayés ?

Comment choisir son assurance loyers impayés ?

 

L’assurance loyers impayés gagne chaque année en popularité auprès des bailleurs. En 2016, c’est 159 000 procédures qui ont été engagées auprès des tribunaux pour cause d’impayés de loyers, impliquant une forte demande de garanties de la part des propriétaires. Une offre abondante s’est développée, et il peut parfois être compliqué de s’y retrouver dans le choix de son assurance loyers impayés.

La Gestion en Ligne vous aide à y voir plus clair dans les nombreux éléments à prendre en compte lors de votre choix.
 
Sommaire

 

L’assurance loyers impayés : Une obligation ?

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Pendant longtemps, la seule arme du bailleur pour faire face aux loyers impayés était le garant solidaire du loyer. En cas de défaillance du locataire, le garant doit alors prendre le relais pour le paiement du loyer. Si cette solution présente de nombreux avantages et peut être efficace en fonction du profil du locataire et du garant, elle comporte également certains défauts que l’assurance loyers impayés vient compenser.

Avant de se poser la question du choix de l’assurance loyers impayés à laquelle souscrire, il peut être pertinent de se demander si cette assurance est bien utile. En effet, un bon garant pour un bon locataire rend parfois la souscription à l’assurance superflue, d’autant plus que cette souscription empêche le recours à un garant, le cumul des deux n’étant autorisé que dans le cas d’un locataire étudiant.

Assurance loyers impayés ou garant ?
 
Compte tenu du coût de l’assurance loyers impayés, se pencher sur sa pertinence dans certains cas pourra représenter un gain non négligeable. L’assurance n’est souvent possible que lorsque le risque d’impayé est minime, voire improbable. Dans ces conditions, demandez-vous si les avantages qu’elle offre valent ses inconvénients.
 
 

Vaut-il mieux y souscrire seul ou en agence ?

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Le premier choix auquel se confronte le propriétaire cherchant à souscrire à une assurance loyers impayés est de savoir s’il veut y souscrire en tant que particulier ou en tant que client d’une agence. Y souscrire seul implique un tarif plus élevé, mais les agences imposent généralement une souscription à leur offre de gestion pour faire profiter de leur assurance.

Y SOUSCRIRE SEUL : Les inconvénients sont nombreux. Si certains contrats avantageux peuvent être trouvés, ils restent de manière générale plus chers que ceux proposés en agence.

Le principal risque d’une telle souscription réside dans le suivi des impayés. En effet, profiter d’une assurance loyers impayés demande à ce qu’une procédure minutieuse soit suivie, autant dans la constitution du dossier (dossier de solvabilité, rédaction des contrats, etc.) que dans le suivi des loyers (relances simples, procédure de contentieux, etc.). Une grande part de ces contrats finissent en déchéance de garantie car les propriétaires n’auront pas su se conformer exactement aux attentes de la compagnie d’assurance.

Assurance loyers impayés sans agence : Une bonne solution ?
 
Ces contrats offrent une liberté de manœuvre au propriétaire, mais comme toute liberté, elle comporte des risques !

Y SOUSCRIRE EN AGENCE : Les assurances proposées par les agences sont en principe moins chères du fait du volume du contrat et de la préférence des assureurs pour traiter avec des professionnels de l’immobilier plutôt que des particuliers.

Mais le principal avantage de passer par une agence est que cette dernière prend l’entière responsabilité du bon fonctionnement de l’assurance loyers impayés. En effet, c’est l’agence qui contrôle l’éligibilité du dossier de solvabilité et effectue toutes les relances exigées par la compagnie d’assurance en cas d’impayés. De ce fait, une fois l’éligibilité confirmée par l’agence auprès de vous, une déchéance de garantie serait de la responsabilité de l’agence qui devra donc obligatoirement vous indemniser.

En somme, si l’agence représente un coût supplémentaire, elle paraît indispensable pour être certain de la bonne mise en place de son assurance loyers impayés et représente de ce fait un choix généralement pertinent.
 
 

Quel prix pour une assurance loyers impayés ?

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Le taux mensuel varie généralement entre environ 2 et 4 % du montant du loyer charges comprises. Si ce taux est un élément important dans le choix de son assurance loyers impayés, il faut avant tout trouver un équilibre entre le taux, la gestion et les garanties. Certains taux peuvent être attractifs, mais les garanties proposées ne seront sans doute pas pleinement satisfaisantes pour le bailleur.

Plongez-vous dans les conditions contractuelles du contrat afin d’identifier ses éventuelles failles. Par exemple, le bénéfice de la garantie peut éventuellement être perdue lors du départ d’un locataire dans le cas d’une colocation. Ne négligez pas non plus la prise en charge des frais de justice !

De plus, si certaines sociétés proposent des garanties à taux avantageux, il conviendra de vérifier que leur capital et leur situation globale leur permet d’assurer de manière pérenne la totalité de leurs engagements.

Sur un loyer de 700 €, une différence de 0,3 % dans le taux représente 25 € par an. Un comparatif des garanties nous semble donc plus pertinent qu’un comparatif des taux : vous vous assurez contre les assurances loyers impayés car vous ne souhaitez prendre aucun risque avec votre locataire, faites de même avec votre assureur !
 
 

Les garanties annexes à l’assurance loyers impayés

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La plupart des assureurs proposent des garanties annexes à leur assurance loyers impayés. Si certaines garanties peuvent être utiles, méfiez-vous des options qui servent surtout à gonfler le prix de votre assurance.

LA GARANTIE DES DÉGRADATIONS IMMOBILIÈRES : C’est l’un des principaux arguments marketing de certaines assurances. Il est tentant pour les propriétaires d’y souscrire, mais en réalité, elle n’apporte quasiment jamais satisfaction.

En effet, cette option entretient une ambiguïté sur sa mise en marche : elle est vendue comme permettant de ne rien dépenser entre deux locataires pour les réparations, mais en réalité ne s’applique que si le locataire sortant est cause d’une dégradation majeure, situation rare (et largement évitable lors de la sélection du locataire). De plus, sa mise en oeuvre est complexe, et la compagnie d’assurance demande généralement à ce que le bien ne soit pas reloué avant la fin du contentieux, impliquant une perte importante de loyers.

LA GARANTIE DÉFENSE RECOURS : Cette garantie permet d’être couvert dans vos frais de défense ou de recours dans le cas de litiges autres que financiers avec son locataire. Presque tous les contrats comportent une telle garantie.

LE DÉLAI D’INDEMNISATION : Il va généralement de deux à quatre mois à partir du litige. Cela peut être pénalisant pour les bailleurs comptant sur les loyers pour rembourser un crédit. Il existe chez certaines agences des options afin de réduire ces délais, ce qui peut se révéler pertinent dans le choix de votre assurance loyers impayés.

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Les avantages de notre offre

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Chez La Gestion en Ligne, nous proposons une assurance loyers impayés à un taux de 2,2 %.

Pas d’option superflue : vous pouvez souscrire à notre option le15 afin de vous assurer de toucher votre loyer mensuellement tout en gardant un taux attractif, ou vous contenter du contrat simple d’assurance loyers impayés.

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