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augmenter un loyer loi Pinel

Comment augmenter un loyer loi Pinel ?

Augmenter un loyer loi Pinel est tout à fait possible, mais la hausse doit se faire dans un cadre précis.

En effet, si la loi Pinel permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier de réductions fiscales intéressantes, elle implique aussi le respect de trois règles pour louer son bien en Pinel :

  • Avoir un bien éligible
  • Choisir un locataire éligible
  • Respecter les conditions du Pinel en matière de bail et de plafonnement du loyer

C’est suivant ce dernier point que l’augmentation du loyer Pinel doit suivre deux grandes règles : respecter le principe de l’indexation et ne pas dépasser le plafond de loyer Pinel.

Vous vous demandez alors comment réaliser une opération rentable, tout en respectant scrupuleusement la Loi Pinel ? C’est ce que La Gestion En Ligne va vous détailler.

 

 

Qu’est-ce que le principe d’indexation des loyers ?

Que vous réalisiez ou non une location de bien en Pinel, vous ne pouvez pas vous permettre d’augmenter les loyers selon votre bon vouloir, que ce soit en termes de montant, ou bien de récurrence. Vous êtes tenus de respecter certains critères.

Si vous avez la possibilité de réévaluer tous les ans le loyer, vous avez également l’obligation de respecter un indice fixé légalement, afin d’éviter des augmentations des loyers abusives.

Cet indice, appelé l’IRL, est publié tous les trimestres par l’INSEE. Il s’applique aussi bien aux biens loués vides, qu’aux locations meublées. Son augmentation est en général très voisine de l’inflation.

 

 

Qu’est-ce que le plafond de loyer Pinel ?

Les propriétaires louant leur bien en Pinel peuvent également appliquer ce coefficient comme n’importe quel bailleur, cependant, ils ne doivent pas dépasser le plafond imposé par la loi.

Ce plafond est variable selon les zones dans lesquelles est situé l’habitation.

En 2022, le plafond est le suivant :

  • Zone A bis : 17.55 €/m²
  • Zone A : 13.04 €/m²
  • Zone B1 : 10.51 €/m²
  • Zone B2 : 9.13 €/m²

Le plafond de loyer Pinel se calcule selon cette formule :

Barème Pinel x (0,7+19/surface) x surface

 

Exemple :

Un loyer de 55m² situé en zone A ne devra pas dépasser le plafond suivant :

12,75 x (0,7+19/55) x 55= 733,12€/mois

Quel indice IRL appliquer pour un investissement PINEL ?

Le contrat de location d’habitation doit indiquer le dernier indice IRL publié sauf dans le cas d’un Pinel. En effet le bofip indique les conditions d’application du plafonds de loyer et de ressources des locataires mais également précise que “Les plafonds de loyer sont révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l’année qui précède l’année de référence, les plafonds de loyer ainsi obtenus étant arrondis au centime d’euro le plus proche.”

Comment appliquer la révision du loyer ?

L’augmentation, ou la baisse, des loyers en cours de bail est faite à la date anniversaire de la signature de celui-ci.

Pour la calculer, vous devez ainsi appliquer l’IRL du trimestre correspondant selon la formule suivante :

loyer en cours x IRL n / IRL n-1

Exemple :

Vous avez mis en place un loyer de 700 €. L’IRL du T1 de cette année est de 129,38. Celui du T1 de l’année dernière est de 127,22.

Le nouveau loyer sera donc de : 700 x 129,38 / 127,22 = 711 .28€.

Si vous faites appel à une agence de gestion locative, ce sont vos experts immobiliers qui effectueront pour vous les calculs, ainsi que les démarches nécessaires pour prévenir dans les temps, vos locataires.

 

 

Augmenter un loyer en loi Pinel, oui mais avec précaution

La révision du loyer Pinel dans le cadre d’un investissement locatif est donc tout à fait possible en respectant bien ces deux règles de base.

En effet, en cas de dépassement, il existe un risque de remise en cause de l’avantage fiscal sur l’intégralité de l’opération. Il est donc vraiment important de bien respecter la législation.

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