Comment augmenter un loyer loi Pinel ?

Comment augmenter un loyer loi Pinel ?

Augmenter un loyer en Pinel doit se faire selon certaines règles et calculs. La loi Pinel est un procédé qui permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier de réductions fiscales intéressantes.

Pour autant, les critères fixés par la Loi Pinel sont rigoureux, et il convient de les suivre attentivement pour en bénéficier.

Ainsi, la loi encadre de façon stricte les loyers et les propriétaires ne peuvent pas se permettre de fixer des loyers abusifs. Le plafond des loyers est variable selon les zones.

Comment réaliser une opération rentable tout en respectant scrupuleusement la Loi Pinel ?

L’indexation des loyers c’est quoi ?

Qu’il réalise ou non une location de bien en Pinel, le propriétaire ne peut pas se permettre d’augmenter les loyers tous les ans de façon aléatoire. Il est tenu de respecter certains critères.

Le propriétaire a la possibilité de réévaluer tous les ans le loyer, mais il a l’obligation de respecter un indice fixé légalement, afin d’éviter des augmentations des loyers abusives.

Cet indice, appelé l’IRL, est publié tous les trimestres par l’INSEE. L’IRL s’applique aux biens loués vides comme aux locations meublées. Son augmentation est en général très voisine de l’inflation (Il est calculé en tenant compte de l’augmentation des prix hors tabac et hors loyers entre deux années consécutives).

Quel  plafond de loyer Pinel ?

Les propriétaires louant leur bien en Pinel peuvent également appliquer ce coefficient comme n’importe quel bailleur ; cependant, ils ne doivent pas dépasser le plafond imposé par la Loi.

Ce plafond est variable selon les zones dans lesquelles est situé l’habitation.

En 2019, le plafond est le suivant

  • Zone A bis : 17.17 €/m²
  • Zone A : 12.75 €/m²
  • Zone B1 : 10.28 €/m²

Le plafond de loyer Pinel se calcule selon une formule relativement simple :

Barème Pinel *(0,7+19/surface)*surface

 

Par exemple un loyer de 55m² situé en zone A ne devra pas dépasser le plafond suivant :

12,75*(0,7+19/55)*55= 733,12€/mois

Quand faire la révision des loyers ? Comment calculer la hausse ? Comment informer le locataire ?

L’augmentation des loyers en cours de bail est faite à la date anniversaire de la signature de celui-ci.

Pour la calculer, le propriétaire doit appliquer l’IRL, ou indice de référence des loyers.

Pour calculer le nouveau loyer, la formule est simple :

loyer en cours*IRL n/IRL n-1

 

Par exemple, imaginons un loyer de 700 €. L’IRL du T1 de cette année est de 129,38. Celui du T1 de l’année dernière est de 127,22.

Le calcul à effectuer est donc de 700*129,38/127,22 = 711 .28€.

Si vous faites appel à une agence de gestion locative, ce sont vos experts immobiliers qui effectueront pour vous les calculs, ainsi que les démarches nécessaires pour prévenir vos locataires.

Augmenter le loyer et respecter le plafond Pinel

En cas d‘investissement Pinel, le loyer est fixé au départ conformément au plafond légal. A chaque date anniversaire du bail, il faut calculer l’augmentation à l’indice selon le schéma ci-dessus, mais il convient également que le loyer révisé reste inférieur au plafond Pinel en cours.

En cas de dépassement, il existe un risque de remise en cause de l’avantage fiscal.

Le BOFIF (Bulletin officiel des impôts) précise que « ces plafonds de loyer sont révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l’IRL du 2ème trimestre qui précède l’année de référence ».

Il suffit donc, pour être certain de rester sous les plafonds, de choisir comme indice de base de révision du loyer dans le bail, l’indice du 2ème trimestre de l’année N-2.