Colocation, comment la mettre en place ?

Le coliving est aussi un concept de vie en communauté, mais qui mélange à la fois la partie personnelle et la partie professionnelle. Chaque coliver possède son propre espace personnel privatif qui peut être une simple chambre jusqu’à un petit appartement, un accès à des espaces de vie en communauté, des espaces de co-working, mais aussi divers services fournis.

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Les règles à respecter pour réaliser une colocation

Comme dans une location classique, il y a certains points importants à respecter si vous souhaitez réaliser une location.

Le bail

Il s’agit vraiment d’un point très important. Pour les colocations, il existe deux types de bail :

• bail unique
• bail par colocataire

Le choix entre les deux engendrera des avantages et contraintes différents, à la fois pour vous bailleurs, avec vos colocataires mais aussi entre les colocataires.

En cas de bail unique

Si vous optez pour le bail unique, cela signifie qu’il n’y aura que le bail vous mentionnera et tous les colocataires.

Il doit alors suivre le contrat type pour les locations nues ou meublées, suivant le cas.

En cas de bail par colocataire

Si vous optez pour le bail par colocataire, vous signerez alors un bail avec chaque colocataire, de manière individuelle. Le contrat-type pour les locations nues ou meublées ne s’applique pas dans ce cas.

Certaines règles sont cependant à appliquer :

• Le bail doit indiquer la pièce du logement attribuée au colocataire et les parties communes à sa disposition
• Sa surface privative doit au moins être égale à 9 m² et son volume au moins égal à 20 m3. Les parties communes ne rentrent pas dedans.

Ainsi le bailleur peut adapter la durée du bail en fonction du colocataire. Une colocation meublée pourra être louée sur 9 mois à un étudiant et 1 an pour les autres.

Le dépôt de garantie

Comme pour les locations classiques, un dépôt de garantie peut être demandé pour se prémunir des dégradations réalisées dans le logement.

A noter : en cas de bail unique, sauf mention particulière dans le bail, le dépôt de garantie sera rendu au départ du dernier colocataire.

La caution

Afin de vous protéger des impayés, vous pouvez demander une caution à vos colocataires. L’intervention de la caution sera différente suivant la forme du bail :

• En cas de bail unique, la caution pourra intervenir en faveur d’un colocataire ou bien de plusieurs colocataires. Il faut se rappeler qu’en cas de clause de solidarité, la caution peut déjà voir son engagement s’étendre à l’ensemble du loyer et charges.
• En cas de bail par colocataire, la caution s’engage dans la limite du loyer et charges dus par le colocataire pour lequel il s’intervient. La durée est alors limitée à la durée indiquée dans le bail ou bien jusqu’à extinction du préavis du colocataire.

C’est pour cela que le choix du type de bail a vraiment son importance.

Le paiement du loyer et des charges

Les colocataires sont redevables du loyer et des charges récupérables.

En effet, chaque colocataire peut se faire prévaloir d’une aide au logement pour sa part de loyers et charges. C’est à lui d’en faire la demande individuellement. En tant que bailleur, vous les recevrez alors directement ou pas, comme dans le cas d’une location classique.

Comme en location classique, les charges récupérables peuvent faire l’objet d’une provision pour charges avec une régularisation annuelle ou bien d’un forfait, qui devra être cohérent avec le montant des charges de l’ancien locataire. Attention, vous ne pourrez pas faire de régularisations sur le forfait.

Sinon, de nombreuses sont les charges récupérables auprès de vos colocataires :

• Employé d’immeuble ou bien concierge
• Ascendeurs et monte-charge, pour toute la partie gestion, exploitation et petites réparations
• Eau froide et chaude, chauffage collectif
• Installations individuelles pour la production d’eau chaude
• Entretien des parties communes et espaces extérieurs
• Taxes diverses comme celles de l’enlèvement des ordures ménagères, balayage et assainissement

En cas de bail unique

Pour se protéger contre les impayés, le bailleur peut intégrer dans le bail une clause de solidarité. Cela signifie que chaque colocataire (et sa caution) sont redevables de la totalité du loyer et des charges récupérables. Ainsi, si un colocataire ne paye pas sa part, ce sont les autres colocataires qui devront se substituer à lui. Charge à eux ensuite de récupérer les sommes versées auprès du colocataire défaillant.

A noter : en cas de départ d’un colocataire, la clause de solidarité court encore 6 mois après son départ. Cette durée peut être réduite avec l’arrivée d’un nouveau colocataire dans le bail, qui s’y substituera.

En cas de bail par colocataire

Le colocataire paye uniquement sa part de loyers et de charges, telles qu’indiquées dans son contrat.

L’assurance du logement

Tout comme en location classique, le logement en colocation doit être assuré contre les différents risques que sont l’incendie, l’explosion ou bien les dégâts des eaux.

Les colocataires ont le choix de s’assurer collectivement ou bien individuellement. L’attestation d’assurance est à fournir annuellement sous risque de résiliation du bail.

A noter : le bailleur et ses colocataires peuvent convenir d’une souscription de l’assurance par le propriétaire pour ses colocataires, et que ce dernier leur fait rembourser à chaque loyer. Cette opération peut d’ailleurs être majorée par le bailleur.

L’organisation d’une colocation

Une colocation ne s’organise pas comme une location classique. Il est parfois nécessaire d’amener certaines règles ou bien de lancer une organisation pour que tout se passe au mieux.

Le pacte de colocation

Il s’agit d’un document facultatif qui peut être instauré par les colocataires. Il peut permettre d’organiser au mieux la colocation et éviter ainsi tout malentendu sur les attentes de chacun.

Il peut organiser notamment la gestion des dépenses de la colocation et leur répartition entre chaque colocataire, les conditions de départ mais surtout l’organisation générale de la colocation et notamment les pièces communes et ses équipements (ménage, entretien etc …).

Le compte bancaire

Afin de faciliter la gestion des dépenses, les colocataires peuvent décider d’ouvrir un compte commun. Celui-ci pourra lui servir pour les achats et versements des éléments suivants :

• Loyers et charges
• Frais de nourriture
• Frais d’équipements …

Il s’agira d’un compte en indivision, ce qui signifie que chaque colocataire sera responsable solidairement du compte, et qu’en cas de départ d’un colocataire, celui-ci pourra demander à être désolidarisé du compte ou bien si tous les souhaitent, le compte pourra être clôturé.

La gestion des départs

Pour quitter la colocation, chaque colocataire devra vous formuler sa demande en respectant bien les règles de forme et de délai. S’il s’agit du départ de tous les colocataires en cas de bail unique, ceux-ci doivent réaliser leur demande en même temps.

La gestion de la restitution du dépôt de garantie dépend de la forme du bail.

En cas de bail unique

Le colocataire qui s’en va ne peut pas vous demander sa part du dépôt de garantie. Il doit s’arranger avec les colocataires restants. Si ce sont tous les colocataires qui s’en vont en même temps, vous pourrez remettre le dépôt de garantie à un seul colocataire, charge à lui ensuite de le restituer aux autres.

A noter : en cas de clause de solidarité, le colocataire partant et sa caution restent solidaires pendant 6 mois, sauf si un nouveau colocataire prend sa place pendant ce délai.

En cas de bail par colocataire

Le colocataire qui s’en va, pourra demander à récupérer son dépôt de garantie.

Le congé du propriétaire

Si vous souhaitez donner congé à vos colocataires, celui-ci doit être adressé à chaque colocataire et respecter sur les règles d’usage.

A noter : s’il s’agit d’une colocation avec un bail unique et une clause de solidarité, le congé envoyé à un des colocataires sera valable également pour les autres colocataires.

Alors si vous souhaitez vous lancer dans la colocation, sachez que souvent ce sont les colocations à 3 ou 4 chambres qui ont la préférence, avec des chambres d’au moins 12 m² et un espace de vie de 50 m² environ.

Vous êtes prêts à vous lancer ?