La clause résolutoire dans un bail d’habitation 

La clause résolutoire est une clause insérée dans le bail de location qui permet au tribunal de constater de façon quasi-automatique la résiliation du contrat de location.

Sachez que l’assurance loyers impayés demande l’intégration de cette clause systématiquement dans le bail d’habitation lors de la souscription.

La Gestion En Ligne vous en dit plus sur son fonctionnement et sa mise en œuvre.

Clause résolutoire : définition et fonctionnement

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?

D’une manière générique, une clause résolutoire est la disposition d’un contrat, qui a pour objet de mettre fin au contrat, donc de le résilier, en cas de manquement d’une des parties au contrat. Elle est régie par l’article 1224 du Code Civil sur la résolution des contrats.

Dans le cadre d’un bail d’habitation, la clause résolutoire prend effet en cas de manquement du locataire à ses obligations

Comment la rédiger ?

Comme dans tout contrat, cette clause doit être non équivoque. Cela signifie qu’elle doit être rédigée de manière claire et précise, sans aucune ambiguïté pour les parties.

Par ailleurs depuis juillet 2023, cette clause est rendue obligatoire suite à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Mise en œuvre de la clause résolutoire

Pour être mise en œuvre, la clause résolutoire doit suivre un protocole particulier une fois les conditions réunies.

Les motifs de mise en œuvre de la clause résolutoire

D’une manière générale

Le bail « loi Alur », obligatoire dans le cas de locations à usage de résidence principale, prévoit les trois cas de mise en jeu de la clause résolutoire :

• Défaut de paiement du loyer et des charges.
• Défaut d’assurance multirisque habitation
• Trouble du voisinage.

Il prévoit également que cette clause résolutoire doit être constatée par une décision de justice.

La clause de La Gestion en Ligne

Voici les modalités de résiliation de plein droit du contrat d’habitation suivant les motifs :

• Il est expressément convenu qu’à défaut du paiement du dépôt de garantie, du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires,le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, 2 mois après un commandement de payer demeuré sans effet.
• La résiliation interviendra, dans les mêmes conditions, 1 mois après un commandement resté sans effet à défaut d’assurance contre les risques locatifs.
• En cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués. Il peut s’agir notamment de troubles de voisinage constatés par une décision de justice.

En cas de paiement par chèque ou prélèvement sur compte bancaire ou postal, le montant du loyer et de ses accessoires ne pourra être considéré comme réglé qu’après encaissement malgré la remise toute quittance, la clause résolutoire étant acquise au bailleur dans le cas où le chèque ou le prélèvement reviendrait impayé.

Le process de mise en œuvre

Concrètement, pour appliquer cette clause, vous devez mettre en place deux étapes :

• La délivrance d’un commandement de payer, par un commissaire de justice, ou de fournir une attestation d’assurance locative le cas échéant
• La constatation de l’acquisition de cette clause par un juge en référé.

En termes de délai, vous pouvez pensez que dans un délai de 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer, il est possible de faire expulser le locataire défaillant puisqu’il n’y a plus de bail. Mais en réalité, il faut plus de temps. En effet, comptez, deux mois au moins après la délivrance d’un commandement de payer. Il faut ensuite faire constater par le tribunal l’absence de bail, puis passer, si nécessaire, à la procédure d’expulsion.

L’ensemble du processus visant à récupérer le logement prend en moyenne plus de 18 mois (sans compter la trêve hivernale concernant les expulsions).

Que faire en cas d’absence de clause résolutoire ?

Pour régler le contentieux en l’absence d’une clause résolutoire, vous devrez passer par la case tribunal, de manière classique, et non en référé, qui est la procédure accélérée. Cette absence génère à la fois des délais supplémentaires dans le traitement du dossier, mais peut également apporter des surprises dans le jugement rendu (délais de paiements …). Par ailleurs, le coût de la procédure sera plus élevé, car vous devrez compter sur les frais de justice.

Les conseils de La Gestion En Ligne

• Ne pas contracter de bail sans clause résolutoire.
• Souscrire une assurance loyers impayés afin de garantir ses revenus locatifs.

Vous allez mettre en place en location votre bien immobilier et vous vous trouvez démuni pour bien rédiger votre bail ?

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