Changement de destination du bail commercial : tout comprendre

Dans le cadre d’un bail commercial, l’activité (ou « destination) ne peut théoriquement pas être modifiée sans l’accord préalable du propriétaire (excepté dans certains cas). Mais en pratique, en quoi consiste le changement de destination d’un bail commercial ? Et comment procéder si en tant que commerçant, vous désirez opter pour une autre activité en cours de bail ? Décryptage.

Destination d’un bail commercial : quelle est la définition ?

La destination est l’une des composantes majeures d’un contrat de bail commercial. Cette notion détermine, en effet, l’activité professionnelle qui a le droit d’être exercée au sein du local, telle que, par exemple, la réparation d’objets électroniques, la vente de produits alimentaires ou la fabrication d’objets manufacturés. Tout au long de la durée du bail 3 6 9, cette destination doit, théoriquement, rester inchangée.

Demander un changement de destination de bail commercial : pourquoi, comment ?

Pour mieux tester une nouvelle activité ou pour s’adapter à de nouveaux besoins du marché, les occupants d’un local commercial peuvent souhaiter opter pour le changement de destination, en cours de bail. Par exemple en demandant à passer de réparateur d’appareils électroménagers à vendeur d’articles électroménagers.

Pour effectuer une demande de changement de destination, le locataire doit s’adresser directement au propriétaire des lieux et lui formuler sa demande. Ensuite, deux possibilités : soit le bailleur accepte ce changement, soit il le refuse. Et dans le cas d’un refus, le locataire sera alors dans l’obligation de conserver l’activité initialement prévue au sein du local jusqu’à l’échéance du bail commercial. Attention, si le locataire change la destination du bail commercial sans l’accord du propriétaire, il s’expose alors à un risque important de non-renouvellement du bail ou de résiliation.

Bail commercial : quelle est la procédure à suivre pour demander un changement de destination à son propriétaire ?

La demande de changement de destination d’un bail commercial doit se faire dans le respect d’une procédure relativement stricte. En tant que locataire, vous devez en effet adresser cette demande soit par lettre recommandée avec accusé de réception (AR), soit par acte de commissaire de justice. Dans cette lettre, vous devrez veiller à préciser noir sur blanc la (ou les) nouvelle(s) activité(s) souhaitées. Ensuite, une fois la lettre reçue par le propriétaire, ce dernier disposera d’un délai de 3 mois pour accepter ou pour refuser votre demande de changement de destination du local.

Demander une déspécialisation partielle ou plénière d’un local commercial

Toute modification d’activité du bail commercial suppose donc l’accord préalable du propriétaire. Cependant, les locataires peuvent potentiellement passer outre ce refus, via une autre solution : celle de la déspécialisation. Une option qui permet au preneur du local de changer partiellement ou totalement d’activité, sous certaines conditions.

La déspécialisation partielle : pour tester une activité connexe

Si un commerçant souhaite opter pour une déspécialisation partielle, cela veut dire qu’il adjoindra de nouvelles activités connexes ou complémentaires à celle initialement prévue au bail. Si le propriétaire refuse cette déspécialisation partielle, le locataire aura alors la possibilité de saisir le tribunal judiciaire. Ce dernier pourra alors le cas échéant considérer que la nouvelle activité est bien connexe et complémentaire à l’activité initiale et donc, donner son accord. Notez qu’en cas de déspécialisation, au moment de la révision de loyer triennale, le propriétaire pourra demander un ajustement financier en conséquence.

La déspécialisation plénière ou totale

Si le propriétaire du local commercial refuse un changement de destination, une seconde solution est possible : celle de la déspécialisation totale (ou plénière). Cette option peut être une bonne stratégie si l’activité initiale n’est plus rentable et que la nouvelle est plus en accord avec le marché. La nouvelle activité envisagée devra être conforme aux règles de la copropriété et ne pas créer de nuisances. Pour adresser une demande de déspécialisation plénière ou totale, vous devez, là encore, adresser une demande au propriétaire par lettre recommandée avec AR ou via un acte de commissaire de justice. Puis, vous devrez informer les créanciers des démarches en cours. Ces derniers pourront alors demander des garanties supplémentaires. Sachez que si le bailleur refuse la déspécialisation totale, vous avez là encore la possibilité de porter le litige devant le tribunal de justice qui autorisera ou non l’exercice de la nouvelle activité, si toutes les conditions sont remplies.

Les baux commerciaux « tous commerces », pour modifier librement son activité

Certains contrats de bail commercial incluent une clause « tous commerces », qui permettent au locataire d’exercer n’importe quelle activité. S’il souhaite opter pour une activité complémentaire ou changer totalement d’activité en cours de bail, pas besoin dans ce cas de demander l’accord du bailleur ou d’engager une procédure de déspécialisation totale ou partielle. C’est une clause très avantageuse pour le locataire, qui va simplifier son exercice au quotidien et qui va aussi faciliter la revente du fonds de commerce. Les futurs repreneurs disposent en effet, ici, d’une liberté d’exploitation particulièrement appréciable.

Le changement de destination du bail commercial permet d’adapter son activité aux besoins du marché. Vous souhaitez en savoir plus sur le cadre juridique des baux commerciaux ou encore sur celui du bail professionnel ? Une question à propos de votre contrat ? Contactez les experts de la Gestion en Ligne et découvrez notre accompagnement dédié.

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