La cession de droit au bail commercial à la loupe

Alternative à sa résiliation, la cession du droit au bail commercial permet au repreneur de bénéficier des avantages du contrat existant. En contrepartie de cette cession, l’ancien locataire touche une somme d’argent dite « redevance ».

Focus sur les informations à connaître autour de cette opération pour vos locaux professionnels.

Définition : qu’est-ce que le droit au bail commercial ?

Le droit au bail commercial est une redevance versée par le nouveau locataire à l’ancien occupant d’un local. Il s’agit d’une opération de reprise du bail existant. Ainsi, le repreneur conserve les droits et les obligations du cédant et le bail commercial reste le même. Seuls les titulaires changent.

La cession de droit au bail permet de bénéficier de certains avantages, notamment d’un loyer inchangé pour le nouveau locataire. Ce dernier conserve par ailleurs les mêmes opportunités d’achalandage et de développement pour son activité commerciale.

La cession du droit au bail commercial est une alternative à sa résiliation. Une fois l’acte officiel signé, le cessionnaire devient alors nouveau locataire du local commercial. Ce dernier prend la place du cédant pour la durée qui reste à courir dans le bail.

Vos questions sur les plus fréquentes sur la cession du droit au bail

Céder le bail seul ou bien le fonds de commerce ?

En pratique, l’acte de cession de droit au bail peut se faire de deux manières :

• Soit dans le cadre d’une cession de droit au bail seul,
• Soit d’une vente de fonds de commerce, droit au bail inclus. Dans ce cas, le nouveau locataire est alors aussi l’acquéreur du fonds de commerce.

Au point de vue légal, le locataire peut librement céder son droit au bail. L’article 145-6 du code du commerce prévoit en effet que soient réputées non écrites les clauses « qu’elles qu’en soient la forme, les conventions, tendant à interdire au locataire de céder son bail ».

Toutefois, il est possible d’interdire la cession du seul droit au bail, c’est-à-dire en dehors du reste du fonds de commerce. Dans ce cas, l’interdiction sera mentionnée au préalable dans le contrat de bail. Attention toutefois, même lorsque le contrat n’interdit pas la cession, l’accord du propriétaire reste alors indispensable.

Peut-on vendre un fonds de commerce sans le droit au bail ?

Lors de la vente d’un fonds de commerce, la cession du droit au bail doit être obligatoirement incluse. Au cours de cette opération, l’acquéreur achète en effet tous les éléments qui constituent ce fonds tels que l’enseigne, les équipements, la clientèle et les outils de production. Le droit au bail commercial fait également partie de ces éléments essentiels.

À noter qu’en l’absence de clientèle attachée au fonds de commerce, la cession ne constitue pas une vente de fonds. Il s’agira alors d’une simple cession de droit au bail.

Que faire en cas d’exercice du droit de préemption par la mairie ?

Dans l’idéal, le locataire doit se renseigner auprès de la mairie où se trouve son local avant de céder son bail commercial. En effet, si le contrat est signé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, la commune peut alors utiliser son droit de préemption. Ce qui signifie que la commune sera alors prioritaire pour acquérir le droit au bail commercial.

Comment déterminer le montant de la redevance ?

Dans le cadre d’une opération de droit au bail ou de cession de fonds de commerce, la valeur de la redevance est calculée en fonction de différents facteurs parmi lesquels :

• Le potentiel du lieu ;
• Le montant du loyer et des charges ;
• La durée du bail restant à courir.

En règle générale, plus les conditions sont avantageuses pour le repreneur et plus le bail a de valeur sur le marché. Et donc, plus le montant de la redevance est élevé. C’est pourquoi vous pouvez réaliser une cession de droit au bail à un très bon prix !

Les conditions de cession du bail commercial

Les obligations à respecter

Le contrat de bail comporte en général des clauses qui indiquent les conditions de cessions telles que par exemple, la nécessité de rédiger un acte notarié ou l’accord préalable du propriétaire.

Vous devez respecter des conditions de forme légale ou contractuelle pour la cession du droit au bail. C’est pourquoi elle requiert, très souvent, l’intervention d’un avocat, d’un notaire ou d’un administrateur de biens.

De plus, cette cession donne lieu au paiement de droits d’enregistrement. À ce titre, il faut donc veiller à informer les services des impôts de la cession dans le mois qui suit sa conclusion.

Les droits d’enregistrement sont payés par le repreneur. Ils sont calculés sur le prix de cession selon le barème suivant :

• 0% jusqu’à 23 000€,
• 3% entre 23001 et 200 000€,
• 5% au-delà de 200 000€.

Un minimum de 25€ de droits fixes sera perçu par l’administration fiscale.

Les conséquences fiscales

La redevance perçue suite à la cession est soumise à l’impôt sur les bénéfices de l’activité du cédant. De son côté, le nouveau locataire doit inscrire l’achat du droit au bail au bilan de sa société. Cependant, cette acquisition n’est pas amortissable.

Alors que vous soyez en train de finaliser votre décision de vendre ou bien au contraire d’acheter, contactez-nous !