Cession de bail professionnel : le guide

Dans le cadre d’un départ à la retraite, ou d’un déménagement, vous envisagez de céder votre bail professionnel ? Mais comment faire en pratique et quelles sont les informations importantes à connaître avant de vous lancer ? La Gestion en Ligne vous répond et facilite toutes vos démarches.

Bail professionnel : les fondamentaux

Le bail professionnel est un contrat portant sur des locaux où le locataire a une activité non commerciale, non agricole et non artisanale.

C’est donc un bail qui se destine plus particulièrement au professions libérales, réglementées ou non réglementées. Par exemple, à des métiers tels que vétérinaire, kinésithérapeute, expert-comptable ou encore, mandataire judiciaire.

L’une des spécificités du bail professionnel est sa relative souplesse. En effet, contrairement au bail commercial, il est encadré par une réglementation moins stricte. Toutefois, il est soumis à certaines règles, tant concernant ses modalités de résiliation, sa durée, son renouvellement, ses modalités de fixation ou de révision du loyer mais aussi, concernant ses modalités de cession.

La cession de droit au bail professionnel : ce qu’il faut savoir

En pratique, la cession de droit au bail est un contrat par lequel le locataire transfère à un tiers le bénéfice du bail professionnel. Les créances sont transférées au profit du nouveau locataire à qui est cédé le droit de jouissance. L’obligation de payer et d’exécuter les conditions de location sont également transférées au nouveau locataire.

Sachez par ailleurs que le droit au bail a une valeur patrimoniale. Sa cession se fait moyennant le paiement d’une indemnité par le repreneur, dont le montant est précisé par le contrat de cession.

Quand un locataire a-t-il le droit de céder son bail professionnel ?

Le locataire dispose du droit de céder librement son bail professionnel, autrement dit, son droit à exploiter le local qu’il loue. Une exception à la règle cependant : lorsque cela est limité ou interdit dans une clause du bail.

Le contrat de bail professionnel peut en effet prévoir certaines conditions particulières. Par exemple, il peut intégrer une « clause d’agrément », ce qui implique que le nouveau locataire à qui est cédé le bail doit être agréé par le propriétaire bailleur.

Le contrat peut aussi prévoir la rédaction obligatoire d’un acte chez le notaire, pour la cession.

À noter : en cas de conflit portant sur la cession d’un bail professionnel, c’est le tribunal judiciaire qui sera compétent.

Quels sont les nouveaux droits du repreneur ?

En cas de reprise d’un bail professionnel par un nouveau locataire – appelé aussi « repreneur » – le bail est alors établi dans les mêmes conditions que précédemment.

Autrement dit, le contrat ouvre les mêmes droits et impose les mêmes obligations, concernant le paiement du loyer ou bien encore, les conditions de résiliation, etc.

Professions libérales : à propos de la cession de clientèle

En plus de chercher à céder leur bail, les professionnels libéraux tels qu’infirmiers, médecins ou dentistes par exemple peuvent être amenés à souhaiter céder leur patientèle.

Généralement, il va s’agir d’une cession totale, ce qui veut dire que le cédant ne conservera aucun patient. Un cas de figure fréquent lorsque le professionnel part en retraite ou déménage très loin de son lieu d’origine.

Une cession partielle de la patientèle est également envisageable et peut s’avérer pertinente dans certains cas. Par exemple, celui d’un professionnel de santé contraint de refuser de nouveaux patients ou bien encore, celui d’une éventuelle association en projet. La cession partielle permet aux futurs associés de prendre le temps de mieux se connaître avant de s’engager sur une collaboration actée.

L’importance de la rédaction d’un contrat de cession de bail

Légalement, la cession de droit au bail professionnel n’est soumise à aucune condition de forme, sauf dans le cas où une disposition contractuelle prévoirait par exemple, l’obligation d’un acte notarié.

Néanmoins, la rédaction d’un contrat de cession est vivement recommandée, afin que chacun des contractants soit suffisamment protégé.

Soyez vigilant : veillez à n’oublier aucun point important dans ce document. Daté et signé par les deux parties, l’acte de cession doit notamment mentionner :

• Les éléments corporels et incorporels du fonds repris,
• La date de prise d’effet,
• Le prix de la cession et les modalités de paiement,
• Les obligations des deux parties contractantes.

En cas de cession de patientèle, la rédaction d’un contrat dédié est obligatoire. Ce contrat de cession de patientèle devra comporter notamment le prix de cession, les modalités de présentation, ainsi que les obligations du cédant et de l’acquéreur.

Se faire accompagner pour la cession d’un bail professionnel 

Bien que ce ne soit pas une obligation, il est fortement conseillé aux professionnels concernés de se faire assister dans le cadre d’une cession de droit au bail.

Des recommandations de spécialistes de l’immobilier et du patrimoine s’avèrent souvent précieuses, tant sur le plan juridique que sur le plan fiscal. Car un certain nombre de règles et de montages sont à connaître. Par exemple, l’achat de fonds peut être amorti fiscalement. De même, il est important d’anticiper le mode de taxation de la plus-value réalisée par le cédant, en fonction du régime choisi (imposition à l’IS ou à l’IR…).

Un certain nombre de démarches peuvent en définitive, se révéler assez complexe ou poser question.

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