Caution solidaire et alternatives : comment se protéger des impayés ?

Caution solidaire et alternatives : comment se protéger des impayés ?

 

Il peut arriver pour diverses raisons que votre locataire ne puisse payer son loyer.
Dès lors, s’ajoute au passif de son patrimoine un élément nommé “dette locative”. Cette dette ne comprend pas que le loyer. Elle se compose en l’occurrence des charges suivantes :

  • Les loyers;
  • Les charges locatives;
  • Les intérêts liés aux retards de paiement du loyer et des charges;
  • Les frais de remise en état du logement en cas de dégradation caractérisée.

La situation peut par ailleurs perdurer. Comment vous en prémunir ?
Pour prévenir ce problème et vous protéger de dommages financiers et psychologiques, la loi prévoit deux mécanismes :

Ces deux outils sont souvent confondus mais la distinction est simple : le dépôt de garantie se place en amont de l’exécution du contrat de location tandis que la caution se place en aval.
Le dépôt de garantie est une somme que le locataire vous verse en début d’occupation de votre logement afin de couvrir le risque de dette locative.
La caution est, quant à elle, une garantie constituée par une source de paiement alternative.
Si le dépôt de garantie peut représenter une somme difficile à rassembler pour votre locataire, la caution est moins limitante.

Cadre juridique du cautionnement

En tant que propriétaire, vous êtes en droit d’exiger une caution.
Une personne physique ou morale pourra être légalement déclarée “caution” de votre locataire en rédigeant et signant un document écrit nommé “acte de cautionnement”.
Celui-ci est prévu par les articles 2288 et suivants du code civil et est soumis, en tant que contrat, à l’article 1108 du même code.

Pour que l’acte de cautionnement soit légal, trois critères principaux doivent être respectés :

  • S’il s’agit d’une personne physique, la caution est majeure et capable;
  • Acte de cautionnement et contrat de bail sont remis pour copie aux locataire et caution et doivent également rester en votre possession;
  • L’acte de cautionnement doit faire mention en toutes lettres et en chiffres du montant engageant la caution au-delà de 1500 euros.

Ne pas confondre caution simple et caution solidaire

Dans les deux cas, la caution se porte garante sur ses biens propres.
En d’autres termes, elle doit pouvoir engager les éléments suivants pour règlement :

  • Ses biens mobiliers et immobiliers;
  • Ses revenus.

La différence principale tient dans les conditions pour lesquelles vous pourrez engager sa responsabilité.
En cas de caution simple, il faudra attendre légalement que la situation devienne inconfortable pour vous avant de pouvoir faire appel au garant de votre locataire.

Le recours à la caution simple

Pour pouvoir y recourir, vous devrez passer par trois étapes :

  • Votre locataire a une dette locative;
  • Vous avez envoyé, en passant par un huissier, une sommation de paiement par accusé de réception au locataire et à la caution;
  • Vous avez attendu suffisamment longtemps pour constater l’absence de réponse de votre locataire ou la confirmation de son insolvabilité.

Ce n’est qu’au terme de ces trois étapes que vous pourrez sommer la caution de régler la dette locative.

Le recours à la caution solidaire

Beaucoup plus rapide et efficace, le régime de caution solidaire vous autorise à demander à la caution d’intervenir dès le premier loyer impayé, quelque soit la solvabilité de votre locataire. Par conséquent, cette solution reste de loin la plus avantageuse pour vous.

Les alternatives à la caution solidaire

Si vous cherchez une alternative vous prémunir des impayés, vous pouvez préférer prendre une assurance plutôt que de demander une caution solidaire ou simple.
Sachez néanmoins que ces deux dispositifs ne sont pas cumulables, comme le précise la loi du 6 juillet 1989, à deux exceptions près : votre locataire est un étudiant ou un apprenti.
Pour bien choisir votre solution, renseignez-vous notamment sur les délais d’indemnisation des assurances loyers impayés.
Notez enfin que si la caution solidaire est très utile dans le cas où votre bien est un logement non conventionné, les locataires à profil précaire peuvent éprouver des difficultés à vous fournir une telle garantie.
Sachez donc qu’il est possible pour de tels profils de bénéficier d’une garantie Visale, qui peut vous offrir une sécurité similaire.