Cautions et assurances : Comment se protéger des impayés ?

Cautions et assurances : Comment se protéger des impayés ?

 

Il peut arriver pour diverses raisons que le locataire ne puisse payer son loyer. Cette situation peut perdurer et se terminer par un dossier contentieux, générateur de coûts et de délais, avec un risque de perte important. Comment vous prémunir des impayés ?

Pour vous protéger de dommages financiers, il est possible de consolider le dossier de solvabilité du locataire de quatre manières :

  • Demander au locataire de fournir un garant
  • Demander une caution bancaire
  • Souscrire à une assurance loyers impayés
  • Souscrire au dispositif Visale

La Gestion en Ligne fait le point sur ces quatre possibilités afin d’en comparer l’efficacité.
 

Sommaire

 
 

Le garant

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Le garant (le plus souvent une personne physique mais cela peut également être une personne morale) s’engage à se substituer au locataire défaillant en cas d’impayé de loyer.
 

Les conditions de forme

Ces conditions sont fondamentales à respecter. En effet, si le garant ne paye pas, il faudra passer par une procédure et, dans ce cas, les tribunaux seront très attentifs au respect des conditions de forme sur la caution personnelle.

Pour être valable, un acte de caution doit contenir les informations suivantes :

  • Nom du cautionnaire et du bénéficiaire du cautionnement
  • Nom du bailleur et adresse du logement concerné
  • Montant du loyer et conditions de sa révision
  • Mention précisant la connaissance par le cautionnaire de l’étendue de ses obligations (la loi Elan du 23 novembre 2018 a supprimé l’obligation que cette mention soit manuscrite)

 

La signature

La signature électronique est désormais recevable puisqu’il n’y a plus de mention à reproduire manuscritement.

Le cautionnaire doit être en possession du bail signé mais il n’a pas à le signer lui-même.

Le propriétaire doit être en possession de l’acte original.
 

Les relances et la mise en jeu

Le cautionnaire peut être relancé de la même manière que le locataire, que ce soit en relance simple ou en mise en demeure en recommandé avec AR.

En cas d’absence de régularisation, le commandement de payer délivré par huissier au locataire sera “dénoncé” (également signifié) au cautionnaire, qui devient débiteur exactement au même titre que le locataire.

Il n’y a aucune raison d’attendre que la procédure engagée contre le locataire soit sans effet pour tenter de faire régulariser le garant : la demande de paiement est faite de la même manière que si le locataire et le garant étaient colocataires.
 

Avantages de la caution

La caution personnelle est gratuite. Par ailleurs, si le garant est adapté à la location par sa situation financière et par la nature de sa relation avec le locataire, il s’agit d’un moyen efficace de se prémunir contre les impayés de loyer.

PRÉCONTENTIEUX : le garant est souvent le meilleur agent de recouvrement de loyer. En effet, il préfère naturellement que ce soit le locataire qui régularise sa dette plutôt que de devoir se substituer à lui. D’une manière générale, les parents garants sont la meilleure garantie pour des raisons familiales évidentes.

CONTENTIEUX : Si le garant n’a pas payé mais est solvable, la procédure peut être longue mais est est finalement efficace.
 

Nos avis et nos conseils

La caution personnelle est une bonne garantie lorsqu’il y a un lien fort entre le garant et le locataire (essentiellement parents/enfants). Il vaut donc mieux privilégier les cautions familiales, même en cas de solvabilité un peu plus faible, par rapport à une caution d’ami ou de collègue.

Il est possible de rédiger des cautions sans limite de durée, ce qui est tentant au premier abord. Cette formule est cependant à proscrire dans la mesure où, dans ce cas, le garant peut résilier son engagement avec effet au prochain renouvellement de bail.

Plus d’informations sur la caution solidaire
 
 

La caution bancaire

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Dans le cas d’une caution bancaire, le garant est remplacé par une banque, ce qui, a priori, amène une sécurité absolue. En réalité, la caution bancaire n’est pas sans inconvénients.
 

Définition

Sur le principe, c’est très simple : le garant n’est pas une personne physique mais une banque.

Dans les faits, la banque demande au locataire de faire un dépôt bloqué équivalent au montant de la caution à délivrer. Elle ne prend donc aucun risque.
 

Avantages

La caution bancaire impliquant un dépôt bloqué de la part du locataire montre que celui-ci, à défaut d’avoir des revenus suffisants, dispose d’un capital.

La banque honore son engagement de caution sans avoir à passer par un recouvrement contentieux.
 

Inconvénients

Le délai de délivrance d’une caution bancaire est beaucoup plus long que la mise en place d’une caution personne physique, retardant d’autant l’entrée dans les lieux.

La caution bancaire est généralement limitée à un an de loyer, ce qui est peu par rapport à l’engagement généralement signé par un garant personne physique.

Tant que la banque paye, il n’y a pas de contentieux possible. Finalement, une fois que la banque a payé son engagement (un an de loyer), la caution est épuisée. Le locataire n’a alors plus de garant, et doit reprendre ses paiements. Le contentieux n’est dans ce cas pas tant évité que retardé.
 

Notre avis

Ne pas considérer que la caution bancaire est la garantie ultime. Elle prouve que le locataire est en capacité de payer un an de loyer d’avance, ce qui n’est pas rien, mais ne montre pas qu’il est en mesure de payer son loyer régulièrement sur du long terme.

Chercher un locataire : Comment procéder ?
 
C’est cette démonstration qui fait les locations sans histoire. Si la caution bancaire peut donc être attirante pour les bailleurs par la sécurité immédiate qu’elle apporte, sur le long terme, elle peut se révéler source de difficultés.
 
 

L’assurance loyers impayés

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Ce type d’assurance s’est largement répandu depuis quelques années pour faire face à un besoin de sécurité et à une crainte de perte très importante en cas de dossier contentieux.

La compagnie d’assurance indemnise le propriétaire des pertes consécutives à des impayés de loyer. Elle assure les frais juridiques liés au recouvrement de la dette et, dans les cas extrêmes, à l’expulsion des locataires.
 

Comment choisir son contrat

Les assurances proposent une couverture pour différents risques :

  • L’assurance sur les impayés de loyer : c’est le cœur du contrat et ce qui est recherché en priorité
  • La protection juridique : elle est systématiquement associée à la couverture des impayés de loyer
  • La carence locative : destinée à couvrir le propriétaire en cas de difficulté à trouver le premier locataire (garantie associée aux logements neufs)
  • La vacance locative : destinée à couvrir le propriétaire en cas de difficulté à relouer suite au départ de son locataire
  • La dégradation locative : couvre le propriétaire en cas de dégradation constatée à la suite du départ d’un locataire

Il faudra cependant se pencher sur ces différents points d’attention :

  • La validation du dossier de solvabilité : il est indispensable de faire valider le dossier de solvabilité par l’assureur ou l’administrateur de bien afin d’éviter toute surprise désagréable au moment d’un sinistre
  • Les franchises : elles sont systématiquement présentes en cas de vacance locative
  • Les limites de montants et durée : pendant combien de temps et pour quel montant maximum les loyers sont-ils garantis ?
  • Le processus en cas de dégradation locative : ils sont souvent long et complexe

 

Notre avis

Préférer un contrat illimité en montant et durée en loyers impayés, sans franchise, afin d’éviter toute mauvaise surprise.

Ne pas souscrire de contrat (souscription individuelle) sans que l’assurance ait validé le dossier de solvabilité.

S’abstenir sur la carence ou vacance locative : une location saine se fait rapidement, nul besoin de ce type de garantie.

Préférer les contrats sans la couverture “dégradations”, longue à mettre en oeuvre et décevante dans sa couverture, sauf cas extrêmes de dégradations, excessivement rares.

Assurance loyers impayés : Toutes les informations pour faire le bon choix
 
 
 

La garantie Visale

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Il s’agit d’une couverture gratuite mise en place par Action Logement. L’objectif est de faciliter l’accès au logement pour les locataires dont la solvabilité est en principe plus faible que ce qui est communément recherché.

C’est le locataire qui fait la démarche de demander à Visale s’il est éligible au dispositif.

Le propriétaire se charge alors de mettre la garantie en place et Visale assure la couverture des sommes impayées.
 

Notre avis

La garantie Visale est solide, efficace et gratuite. Elle intervient dans des configurations ou les dossiers de solvabilité ne sont pas éligibles à l’assurance loyers impayés.

Le risque de sinistre est donc plus élevé et la garantie n’est pas éternelle : durée du bail plus un renouvellement.

Lorsque c’est possible, il vaut donc mieux privilégier un candidat locataire éligible à l’assurance loyers impayés plutôt qu’un candidat éligible au dispositif Visale.