Caution solidaire ou caution simple : quelles différences ?

Caution solidaire ou caution simple : quelles différences ?

 

Lors de la prise à bail de votre bien immobilier, il est d’usage de prendre des garanties au choix :

  • opter pour une assurance loyers impayés
  • demander à son locataire une caution

Ces deux garanties ne sont pas cumulables (cf. article 22-1 de la loi n°89-462).

Quelles conditions pour une assurance loyers impayés ?

La caution intervient alors en cas de défaillance du locataire pour le paiement du loyer, des charges locatives ainsi que les frais de remise en état du logement dégradé.

La Gestion en Ligne vous explique le fonctionnement de la caution, et les conséquences de chacune en cas d’impayés, pour vous aider à choisir.

Les conditions pour l’établissement de la caution

La mise en place d’une garantie induit la réalisation de deux formalités.

La vérification des garanties financières de la caution

Vous êtes en droit de demander un ou plusieurs documents justificatifs des ressources pour la caution (3 derniers bulletins de salaires, deux derniers bilans comptables, justificatifs de versement d’indemnités…). Cette liste de documents est encadrée, et nul autre document ne pourra être demandé (Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015).

L’établissement d’un contrat écrit

La loi Elan du 23 novembre 2018 a simplifié les démarches pour l’acte de caution simple. Désormais il n’est plus nécessaire de porter des mentions manuscrites à l’exception de la signature du document.

Cette caution pourra se faire sous seing privé (entre deux particuliers sans intervention d’un notaire), ou bien sous forme d’un acte authentique chez le notaire.

À savoir, il n’est pas obligatoire de préciser la durée de l’engagement, mais sachez que :

  • si elle n’est pas précisée, la caution pourra se désengager en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception, mais qui ne prendra effet qu’à la fin du bail
  • si la date est précisée, la caution est engagée impérativement jusqu’à cette date

Vous devrez remettre à la caution un exemplaire de l’acte de cautionnement, et devrez garder en votre possession l’acte original.

En cas d’impayé

Si l’établissement des deux cautions est identique, c’est l’intervention d’un impayé qui marquera véritablement la différence entre les deux cautions.

Le fonctionnement de la caution simple

Dans le cas d’une caution simple, le garant peut user de son bénéfice de discussion et de division, afin de ne pas être amené à vous régler immédiatement en cas d’impayés de votre locataire.

Le bénéfice de discussion implique que vous fassiez un commandement de payer à votre locataire, avec son garant en copie. En règle générale, cela nécessite l’intervention d’un huissier de justice qui viendra réclamer de manière légale votre créance.

Le bénéfice de division lui permet ensuite de solliciter de diviser la part due par le locataire entre toutes les autres cautions simples intervenant à l’acte.

Le fonctionnement de la caution solidaire

Contrairement à la caution simple, il n’y a pas d’étape intermédiaire pour s’adresser au garant pour recouvrer les dettes de votre locataire. Dès le premier euro d’impayé, vous pouvez lui demander les dettes dues.

Que se passe-t-il en cas de retard ou d’impayé ?

De plus, s’il y a plusieurs cautions solidaires, vous êtes dans la possibilité de vous adresser à une seule d’entre elle, car le garant n’a pas le bénéfice de discussion et de division.

Caution solidaire ou caution simple, pour laquelle opter ?

Les démarches de recouvrement étant plus complexes et plus longues quand on opte pour une caution simple, c’est donc la caution solidaire qui est à préférer quand on est bailleur.

Le choix entre les deux types de caution fait souvent l’objet d’une négociation avec le futur locataire.

 

Consultez notre page : “Vos questions avant de louer”