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caution solidaire ou caution simple

Caution solidaire ou caution simple : quelles différences ?

Caution solidaire ou caution simple, c’est le choix à faire quand vous souhaiterez prendre une garantie lors de la prise à bail de votre bien immobilier. En fait, ça sera le choix alternatif à l’assurance loyers impayés. En effet, d’après l’article 22-1 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, vous ne pourrez pas cumuler les deux

La caution intervient alors en cas de défaillance du locataire pour le paiement du loyer, des charges locatives ainsi que les frais de remise en état du logement dégradé.

La Gestion en Ligne vous explique le fonctionnement de la caution, et les conséquences de chacune en cas d’impayés, pour vous aider à choisir.

 

 

Les conditions pour l’établissement de la caution

La mise en place d’une garantie induit la réalisation de deux formalités :

  • Vérifier la solvabilité de la future caution
  • Réaliser un contrat de cautionnement

 

La vérification des garanties financières de la caution

Vous êtes en droit de demander un ou plusieurs documents justificatifs des ressources pour la caution (trois derniers bulletins de salaires, deux derniers bilans comptables, justificatifs de versement d’indemnités…). Cette liste de documents est encadrée, et nul autre document ne pourra être demandé (Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015).

En fait, sous peine de nullité du contrat de cautionnement, c’est même obligatoire de vérifier si la future caution peut assumer la responsabilité financière dans laquelle elle s’engage.

 

L’établissement d’un contrat écrit

Pour engager la caution, vous devrez lui remettre un exemplaire de l’acte de cautionnement, et devrez garder en votre possession l’acte original.

La rédaction de ce contrat écrit a fait l’objet de plusieurs modifications, notamment la Loi Elan de 2018 et celle applicable depuis le 1er janvier 2022.

Si la loi Elan du 23 novembre 2018 avait simplifié les démarches pour l’acte de caution simple en retirant son obligation, ce n’est désormais plus le cas depuis le 1er janvier 2022. En effet, la mention a fait son retour mais elle s’est simplifiée sur le fond et la forme. (cf. la réforme de l’acte de cautionnement)

La caution peut se faire sous seing privé (entre deux particuliers sans intervention d’un notaire), ou bien sous forme d’un acte authentique chez le notaire.

À savoir, il n’est pas obligatoire de préciser la durée de l’engagement, mais sachez que :

  • si elle n’est pas précisée, la caution pourra se désengager en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception, mais qui ne prendra effet qu’à la fin du bail
  • si la date est précisée, la caution est engagée impérativement jusqu’à cette date

 

En cas d’impayé

Si l’établissement des deux cautions est identique, c’est l’intervention d’un impayé qui marquera véritablement la différence entre les deux cautions.

 

Le fonctionnement de la caution simple

Dans le cas d’une caution simple, le garant peut user de son bénéfice de discussion et de division, afin de ne pas être amené à vous régler immédiatement en cas d’impayés de votre locataire.

  • Le bénéfice de discussionimplique que vous fassiez un commandement de payer à votre locataire, avec son garant en copie. En règle générale, cela nécessite l’intervention d’un huissier de justice qui viendra réclamer de manière légale votre créance.
  • Le bénéfice de divisionlui permet ensuite de solliciter de diviser la part due par le locataire entre toutes les autres cautions simples intervenant à l’acte.

 

Le fonctionnement de la caution solidaire

Contrairement à la caution simple, il n’y a pas d’étape intermédiaire pour s’adresser au garant pour recouvrer les dettes de votre locataire. Dès le premier euro d’impayé, vous pouvez lui demander les dettes dues.

De plus, s’il y a plusieurs cautions solidaires, vous êtes dans la possibilité de vous adresser à une seule d’entre elle, car le garant n’a pas le bénéfice de discussion et de division.

 

 

Caution solidaire ou caution simple, pour laquelle opter ?

Les démarches de recouvrement étant plus complexes et plus longues quand on opte pour une caution simple, c’est donc la caution solidaire qui est à préférer quand on est bailleur.

Le choix entre les deux types de caution fait souvent l’objet d’une négociation avec le futur locataire.

 

 

Si la caution, qu’elle soit solidaire ou simple, ne vous a pas totalement convaincu, découvrez comment fonctionne l’assurance loyers impayés. Vous pourrez ainsi faire votre choix en toute connaissance de cause pour avoir la garantie qui correspond vraiment à vos besoins.