Caution simple ou solidaire : quelles différences ?

Dans les annexes du contrat de location, tout bailleur doit joindre l’acte de cautionnement, s’il en existe un. Alors caution simple, caution solidaire ou autre type de garantie, vous devrez choisir.

En fait, ça sera le choix alternatif à l’assurance loyers impayés. En effet, d’après l’article 22-1 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, vous ne pourrez pas cumuler les deux

La Gestion en Ligne vous explique le principe d’une caution simple, les conditions d’établissement d’une caution, mais aussi les différences entre une caution simple ou une caution solidaire en cas d’impayés, pour vous aider à choisir.

Comprendre la caution simple

Opter pour une caution simple, ce n’est pas un acte anodin, vous devez mesurer les enjeux de ce document, mais aussi bien connaître ses spécificités.

Pourquoi opter pour une caution ?

Une caution intervient en cas de défaillance du locataire pour le paiement :

• Du loyer
• Des charges locatives
• Les frais de remise en état du logement dégradé.

C’est donc une garantie pour un bailleur.

Ses spécificités

Une caution simple est donc un outil de garantie qui présentent deux caractéristiques distinctes :

• Le bénéfice de discussion, qui implique que vous fassiez un commandement de payer à votre locataire, avec son garant en copie. En règle générale, cela nécessite l’intervention d’un commissaire de justice qui viendra réclamer de manière légale votre créance.
• Le bénéfice de division, qui lui permet ensuite de solliciter de diviser la part due par le locataire entre toutes les autres cautions simples intervenant à l’acte.

Les conditions pour l’établissement d’une caution

Pour mettre en place une garantie, vous devrez réaliser les 2 actions suivantes :

• Vérifier la solvabilité de la future caution
• Réaliser un contrat de cautionnement

La vérification des garanties financières de la caution

Vous êtes en droit de demander un ou plusieurs documents justificatifs des ressources pour la caution (trois derniers bulletins de salaires, deux derniers bilans comptables, justificatifs de versement d’indemnités…). Cette liste de documents est encadrée, et nul autre document ne pourra être demandé (Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015).

En fait, sous peine de nullité du contrat de cautionnement, vous avez même l’obligation de vérifier si la future caution peut assumer la responsabilité financière dans laquelle elle s’engage.

L’établissement d’un contrat écrit

Pour engager la caution, vous devrez lui remettre un exemplaire de l’acte de cautionnement, et devrez garder en votre possession l’acte original.

La rédaction de ce contrat écrit a fait l’objet de plusieurs modifications, notamment la Loi Elan de 2018 et celle applicable depuis le 1^er janvier 2022.

Si la loi Elan du 23 novembre 2018 avait simplifié les démarches pour l’acte de caution simple en retirant son obligation, ce n’est désormais plus le cas depuis le 1^er janvier 2022. En effet, la mention a fait son retour mais elle s’est simplifiée sur le fond et la forme. (cf. la réforme de l’acte de cautionnement)

La caution peut se faire sous seing privé (entre deux particuliers sans intervention d’un notaire), ou bien sous forme d’un acte authentique chez le notaire.

À savoir, il n’est pas obligatoire de préciser la durée de l’engagement, mais sachez que :

• Si elle n’est pas précisée, la caution pourra se désengager en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception, mais qui ne prendra effet qu’à la fin du bail
• Si la date est précisée, la caution est engagée impérativement jusqu’à cette date

Les différences entre caution simple et solidaire, en cas d’impayés

Si l’établissement des deux cautions est identique, c’est l’intervention d’un impayé qui marquera véritablement la différence entre les deux cautions.

Dans le cas d’une caution simple

Le mécanisme de la caution simple permet au propriétaire de faire appel au garant si, et seulement si, le locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes locatives.

Plus concrètement, comment ça se passe ? En cas d’impayés de la part du locataire, le propriétaire-bailleur devra tout d’abord contacter le locataire. Pour cela, un commandement de payer rédigé par un commissaire de justice doit être envoyé au locataire. Une copie est également envoyée au garant. Si la procédure n’aboutit pas, le propriétaire-bailleur pourra alors se tourner vers le garant pour exiger le paiement des sommes dues.

Dans le cadre d’une caution simple, le garant bénéficie donc de ce qu’on appelle “le bénéfice de discussion”. Le bénéfice de discussion protège le garant en lui permettant de refuser de payer les dettes du locataire tant que la procédure de recours contre celui-ci n’a pas été effectuée.

Si le locataire bénéficie de plusieurs cautions simples, le bénéfice de division s’applique. Cela signifie que chaque garant ne pourra prendre en charge que la part pour laquelle elle s’est engagée. Le bailleur ne pourra donc pas exiger le paiement total de la dette par une seule des cautions.

Dans le cas d’une caution solidaire

Contrairement à la caution simple, il n’y a pas d’étape intermédiaire pour s’adresser au garant pour recouvrer les dettes de votre locataire. Dès le premier euro d’impayé, vous pouvez lui demander les dettes dues.

De plus, s’il y a plusieurs cautions solidaires, vous êtes dans la possibilité de vous adresser à une seule d’entre elle, car le garant n’a pas le bénéfice de discussion et de division.

La caution solidaire est l’acte de cautionnement le plus protecteur pour le bailleur et présente de nombreux avantages :

• Le bailleur se tourne vers le garant dès le premier impayé du locataire ;
• Le bénéfice de discussion ne s’applique plus pour le garant ;
• Et surtout le bénéfice de division ne s’applique plus : le bailleur peut exiger le règlement total des dettes par une seule des cautions.

Alors, pour laquelle opter ?

Les démarches de recouvrement étant plus complexes et plus longues quand on opte pour une caution simple, c’est donc la caution solidaire qui est à préférer quand on est bailleur.

Le choix entre les deux types de caution fait souvent l’objet d’une négociation avec le futur locataire.

Si la caution, qu’elle soit solidaire ou simple, ne vous a pas totalement convaincu, découvrez comment fonctionne l’assurance loyers impayés. Vous pourrez ainsi faire votre choix en toute connaissance de cause pour avoir la garantie qui correspond vraiment à vos besoins.