Comment calculer l’amortissement d’un bien immobilier ?

C’est l’amortissement, qui permet de réduire une certaine somme de ses revenus imposables, et au final de payer moins d’impôts.

Si vous possédez des biens immobiliers utilisés à des fins commerciales ou locatives, il vous concerne certainement !

La Gestion En Ligne vous explique ce qu’il faut savoir de l’amortissement, son fonctionnement et comment calculer l’amortissement d’un bien immobilier.

Les bases pour savoir calculer l’amortissement d’un bien immobilier

Le calcul de l’amortissement permet de réduire la base imposable

Qu’est-ce que l’amortissement d’un bien immobilier ?

Avec le temps, la toiture, l’étanchéité ou encore les équipements électriques d’un bâtiment immobilier vieillissent. Comptablement, ils perdent de la valeur et peuvent donc être « amortis ».

L’amortissement d’un bien immobilier est calculé en répartissant le coût initial du bien sur sa durée de vie estimée. Cette dernière est généralement déterminée en fonction de l’estimation de la période pendant laquelle le bien produira des avantages économiques pour son propriétaire. Par exemple, un bâtiment commercial peut avoir une durée d’amortissement de 30 ans.

Il est important de comprendre que l’amortissement n’est qu’une convention comptable. Il ne représente donc pas la valeur du marché mais utilise simplement des méthodes de calcul pour refléter la dépréciation du bien dans les états financiers d’une entreprise.

Dans le cadre d’un investissement immobilier, l’amortissement est utilisé pour différents régimes fiscaux :

• LMNP réel (Loueur en meublé non professionnel)
• LMP réel (Loueur en meublé professionnel)
• SCI à l’IS (Société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés)

Il peut concerner :

• Le bien immobilier (sans le terrain) : appartement, maison, etc. avec un amortissement par composants (sur des durées différentes).
• Les travaux (généralement sur 10 ans).
• Le mobilier (généralement sur 5 ans).

Pourquoi amortir son investissement locatif ?

Au moment de faire sa déclaration de revenus fonciers, prendre en compte l’amortissement de son bien immobilier permet de déduire une partie de la valeur de son bénéfice sans justifier de charge réelle. En réduisant la base imposable, le propriétaire réduit en même temps le montant de ses impôts.

En d’autres termes, l’amortissement est l’un des moyens à disposition pour améliorer sa rentabilité locative, d’autant que certains régimes fiscaux (dont le LMNP) ne prennent pas en compte l’amortissement lors de la revente !

Fonctionnement de l’amortissement

En comptabilité, l’amortissement peut être calculé de différentes façons, en fonction de la nature du bien et la situation.

Amortissement linéaire

L’amortissement linéaire est sans doute le plus simple à calculer puisqu’il répartit uniformément la perte de valeur d’année en année, durant toute la durée d’utilisation du bien immobilier.

Amortissement linéaire annuel = valeur d’acquisition/durée d’utilisation

Amortissement dégressif

La dotation aux amortissements est dans ce cas plus importante les premières années. Le calcul de l’amortissement dégressif se fait en multipliant le taux d’amortissement linéaire par un coefficient fixé par décret. Il est plutôt utilisé par des entreprises en début d’activité qui souhaitent alléger leur fiscalité les premières années. En immobilier, il est également utilisable pour les immeubles des entreprises hôtelières.

Taux de l’amortissement dégressif = (1-N) x 100 x coefficient

Amortissement variable

Il ne concerne que les immobilisations qui permettent un prévisionnel, c’est-à-dire, par exemple, les machines qui permettent de fabriquer un certain nombre de pièces (estimé) ou les véhicules conçus pour rouler un certain nombre de kilomètres. Cet amortissement de concerne donc pas les biens immobiliers.
 

Amortissement exceptionnel

L’amortissement exceptionnel, ou accéléré, est un régime de faveur qu’il est possible d’obtenir pour des investissements très précis (logiciels, robots industriels, machines agricoles). Il ne concerne pas non plus les biens immobiliers.

Dans le cas d’un bien immobilier, il est d’usage d’utiliser l’amortissement linéaire par composants. Il s’agit donc de la méthode de calcul que nous détaillons ici.

Calcul de l’amortissement linéaire par composant d’un bien immobilier

Chaque composant d’un bien immobilier dispose d’une durée d’amortissement

Évidemment, le plus simplet est de confier le calcul de l’amortissement d’un bien immobilier à un expert-comptable (en LMNP notamment). Il est néanmoins possible de le faire soi-même.

Amortissement par composants

En immobilier, chaque composant se voit attribuer une certaine durée de vie et donc une certaine durée d’amortissement.

Voici un exemple indicatif des durées d’amortissement des principaux composants d’un bien immobilier (voir les durées actuelles dans votre cas précis sur le site des impôts).

Amortissement du mobilier

Exemple concret pour calculer d’amortissement d’un bien immobilier

Le terrain d’un bien immobilier n’est pas amortissable

Prenons l’exemple d’un appartement acheté 250 000 €, sans terrain et exploité sous le statut LMNP. Comme il n’y a pas de terrain, la totalité du montant de l’investissement locatif peut être amortie. La valeur des meubles est quant à elle estimée à 10 000 €.

L’amortissement se décompose ainsi :

La durée d’amortissement des meubles est estimée à 10 ans. L’amortissement est de 10k/10 = 1 000 €, qui s’ajoutent aux 5 686 € de la partie immobilière. La première année, le propriétaire peut donc amortir la somme de 6 686 €.

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