Réaliser le calcul de rentabilité locative de son bien

Le calcul de la rentabilité locative d’un bien fait partie des éléments à prendre en compte quand on cherche à réaliser un achat immobilier. C’est ce qui permet déjà de rassurer un investisseur en devenir avant de prendre une décision.

Alors La Gestion En Ligne est là pour tout vous expliquer :

• Les raisons de faire ce calcul
• Les éléments à prendre en compte
• L’optimisation de sa rentabilité
• Les limites de ce type de calcul

Bref, nous vous accompagnons pour savoir si le bien convoité est rentable, et même vous aider à savoir si celui dans lequel vous avez déjà investi ne peut pas être plus rentable.

Pourquoi réaliser ce calcul de rentabilité locative ?

Il y a plusieurs raisons pour lesquelles vous avez tout intérêt à faire ce calcul, mais les motivations sont différentes en fonction de votre situation : être déjà bailleur ou bien être sur le point d’investir.

Quand on est déjà bailleur

Quand on est déjà bailleur, s’il est indispensable de connaître la rentabilité de son bien quand on l’achète, il est tout aussi important de la suivre au fil des années. En effet, cela permet de voir son évolution et prendre des corrections le cas échéant.

C’est justement ce que nous verrons un peu plus loin.

Quand on souhaite investir

Pour ceux qui sont en train de prospecter pour trouver un bien dans lequel investir, réaliser le calcul de rentabilité locative est indispensable pour trois raisons :

• Savoir si l’opération est intéressante, par rapport à la moyenne du marché local
• Comparer les performances entre deux biens si vous ne savez pas lequel choisir
• Déterminer la faisabilité d’un investissement en vue

Plus la rentabilité est élevée, plus l’opération sera attractive. Il est donc indispensable de faire ce calcul avant de s’engager.

Quels sont les deux principaux calculs à prendre en compte

Quand on achète un bien, il y a un premier calcul à réaliser c’est celui de la rentabilité brute, et puis on affine ensuite le calcul du rendement, avec la rentabilité nette, qui demande bien plus d’éléments financiers.

La rentabilité brute d’un investissement

C’est le premier calcul à réaliser pour savoir immédiatement déjà si une opération d’investissement peut être intéressante, ou ne l’est carrément pas !

On ne prend alors en compte uniquement le loyer et le prix du bien :

Loyer x 12 mois / prix d’acquisition

Le loyer à prendre en compte est uniquement le loyer hors charge.

Le prix d’acquisition correspond au montant déboursé lors de l’achat du bien : son prix d’achat, les frais de notaire, les frais d’agence ainsi que les éventuels travaux.

Exemple : Un studio acheté 100.000 € est loué 500€/mois HC. Sa rentabilité sera alors de :

500 * 12 / 100.000 = 6 %

Ce calcul, souvent mis en avant comme argument de vente, est loin de refléter la réalité d’un investissement. En effet, d’autres éléments sont à prendre en compte et viennent se déduire de cette rentabilité brute pour donner la rentabilité nette de l’opération.

La rentabilité nette d’un investissement

C’est véritablement ce calcul de rentabilité locative qui vous donnera un chiffre précis sur l’opportunité, ou pas, d’investir dans un bien immobilier. On tient compte en plus des éléments précédents d’autres éléments financiers :

• La taxe foncière
• Les impôts sur les revenus fonciers
• Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire
• L’assurance propriétaire non occupant
• Les frais de gestion locative
• Les frais d’assurance loyers impayés

Le calcul de la rentabilité nette s’obtient donc :

(Loyer * 12 – charges) / prix d’acquisition

Exemple : pour le même studio que précédemment, si on a comme charges : 500 € de taxe foncière, 200 € d’impôts, 180 € de charges, 89 € d’assurance PNO, 195 € de gestion locative et 169 € d’assurance loyers impayés.

((500*12)-(500+200+180+89+195+169)/100.000 = 4,67 %

Comment optimiser sa rentabilité locative ?

Le bien convoité ou bien celui dans lequel vous avez investi n’est pas suffisamment rentable ? Nous vous donnons quelques pistes pour améliorer sa rentabilité.

Passer en location meublée

Il y a de nombreux avantages à louer en meublé, et l’amélioration de la rentabilité locative est l’un des principaux critères. Que ce soit en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou bien en Loueur Meublé Professionnel (LMP), les mécanismes d’amortissement du bien, la récupération de la TVA ou bien de la location à un prix plus élevé sont autant de leviers qui permettent d’améliorer grandement la rentabilité d’un bien.

Pour cela, il existe pas mal de solutions clé en main comme les investissements en résidence étudiante, senior ou services.

Faire attention à la vacance locative

En effet, la vacance locative est un des critères qui a tendance à énormément faire baisser la rentabilité locative d’un bien. Il est donc important à faire attention à certains critères qui vous permettront à la fois de louer plus rapidement votre bien et éviter une trop grande rotation des locataires (cf. notre article pour savoir comment éviter la vacance locative).

Passer par des dispositifs fiscaux

Un dernier exemple de piste pour améliorer sa rentabilité nette, c’est notamment de bien choisir le dispositif fiscal par lequel vous souhaitez investir.

Il en existe quelques-uns très connus tels que la loi Pinel, Denormandie, Malraux, Monuments historiques etc …

Si la finalité des différents dispositifs est l’obtention d’une réduction fiscale, les moyens de l’avoir diffèrent d’une loi à l’autre :

• Loyers plafonnés
• Obligation de réaliser des travaux
• Logement à mettre en location pendant une durée déterminée
• Restauration de bâtiments classés

Il est donc important de voir si ces incitations fiscales correspondent à vos besoins et aspirations, sans compter que tous les biens et investisseurs ne sont pas éligibles !

Mais parce que ce calcul de rentabilité ne fait pas tout …

D’autres critères sont également à prendre en compte lorsqu’on investit. Votre opération d’investissement peut aller plus loin qu’une volonté d’obtenir une très bonne rentabilité, il peut y avoir différentes raisons :

• Le besoin d’investir dans une zone géographique précise afin d’y loger un proche
• L’envie d’avoir une résidence secondaire
• La volonté de construire un patrimoine immobilier de qualité
• La vision future d’un marché immobilier en pleine croissance et donc une possible plus-value importante

Ainsi, si le calcul de rentabilité est tout de même un élément très important lors d’un investissement locatif, d’autres paramètres sont également à prendre en compte pour correspondre véritablement à vos aspirations.