Calcul de l’impôt sur la fortune immobilière

Pour les bailleurs, le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière fait partie des éléments à prendre en compte pour la rentabilité globale des investissements immobiliers.

Il s’agit en effet d’une charge qui vient diminuer les revenus fonciers. Cependant connaissez-vous le processus de ce calcul ? Qui en est redevable ? Quels biens prendre en compte ?

La Gestion En Ligne vous explique tout en détails.

Qui est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière ?

Pour faire simple, au 1^er janvier 2023, tout foyer fiscal est redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), lorsque son patrimoine immobilier est supérieur à 1.300.000 €. Il y a par contre une petite nuance à apporter pour le patrimoine à prendre en compte suivant son domicile fiscal.

Le foyer fiscal

Par foyer fiscal, il n’y a qu’une seule déclaration d’IFI. Celle-ci reprend l’intégralité des biens du foyer. Le foyer fiscal est alors composé suivant les cas :

• D’une personne vivant seule étant célibataire, veuve, divorcée ou séparée
• De deux personnes vivant en couple étant mariées, pacsées ou en concubinage

Les enfants à charge font également partie intégrante du foyer fiscal.

Quand le couple est séparé ou divorcé, la déclaration dépend sur qui repose l’autorité parentale :

• En cas d’autorité parentale exercée par un seul parent, c’est ce dernier qui devra alors déclarer les biens détenus par les enfants mineurs
• Si l’autorité parentale est partagée, chacun devra déclarer la moitié de la valeur des biens détenus par leurs enfants mineurs

Le domicile fiscal

Il a un impact important pour connaître l’étendue de l’imposition.

Si votre domicile fiscal est en France

Dans ce cas, vous serez imposés sur le patrimoine immobiliers détenus en France et à l’étranger :

• Ensemble de vos biens et droits immobiliers
• Parts ou actions de sociétés immobilières

Bon à savoir : lors de votre retour en France, si vous avez été domicilié à l’étranger pendant les 5 années civiles précédentes, vous n’êtes imposé que sur les biens et droits immobiliers possédés en France. Cette limitation d’imposition ne dure alors que 5 ans.

Si votre domicile fiscal est à l’étranger

Dans ce cas, les biens immobiliers imposables dépendront de leur localisation géographique :

• Biens et droits immobiliers possédés en France
• Parts ou actions dans des sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France
• Parts ou actions dans des sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France et à l’étranger, à hauteur des biens et droits possédés en France

Quels sont les biens qui rentrent en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière ?

L’assiette de l’impôt est régie par les articles 965 à 972 ter du Code Général des Impôts (CGI). Les biens imposables sont autant des biens immobiliers classiques, que des placements liés à l’immobilier.

Toutefois, tous les biens ne rentrent pas en compte pour le calcul de l’IFI. En effet, certains actifs sont exonérés d’après les articles 975 et 976 du CGI. Il s’agit des biens liés à l’activité professionnelle comme :

• Biens immobiliers utilisés pour votre activité professionnelle
• Bois et forêts sous engagement d’exploitation ou à usage professionnel
• Biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d’exploitation)
• Logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur meublé professionnel

Les biens immobiliers classiques

Sur votre déclaration IFI, vous devez alors déclarer les biens comme :

• Biens immobiliers bâtis : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave…)
• Biens immobiliers en cours de construction l’année d’imposition
• Bâtiments classés monument historique
• Biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles…)
• Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières
• Droits immobiliers (usufruit, droit d’usage ou d’habitation…)

Bon à savoir : en cas de démembrement, les règles d’imposition diffèrent suivant les cas :

• Droit d’usage ou d’habitation: le bénéficiaire doit déclarer le bien
• L’usufruitier déclare la totalité de la valeur du bien, pour sa pleine propriété. Dans certains démembrements, notamment dans le cas d’un usufruit dans le cadre d’un conjoint survivant, ce dernier ne déclare alors le bien que selon le barème légal établi en fonction de son âge
• Droit du preneur à bail à construction: le bénéficiaire doit déclarer le bien
• Droit temporaire au logement dont bénéficie le conjoint survivant, sous condition : le bénéficiaire n’a pas à déclarer le bien

Les placements liés à l’immobilier

Vous avez à déclarer 3 grands types de placements liés à l’immobilier, sur votre déclaration IFI.

Parts ou actions de sociétés ou organismes détenant de l’immobilier en France

Vous devez alors déclarer la valeur représentant les biens détenus par la société ou l’organisme.

Attention, si vous possédez moins de 10 % du capital de la société propriétaire, ou sous certaines conditions, quand ces biens sont liés à l’activité professionnelle de la société propriétaire, et bien dans ce cas ils ne sont pas à prendre en compte.

Biens et droits immobiliers transférés en fiducie

Ils sont à déclarer pour leur valeur.

Assurance-vie

La partie des actifs immobiliers détenue dans les unités de compte d’un contrat d’assurance-vie est à déclarer pour sa valeur de rachat à la date du 1^er janvier de l’année d’imposition.

Quelle valeur du patrimoine prendre pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière ?

Maintenant que vous avez pris connaissance des biens immobiliers sont à prendre en compte dans le cadre du calcul de l’impôt sur la fortune immobilière, la valeur à déclarer est également importante. Vous devez tenir compte de la valeur brute de ce patrimoine immobilier, mais également des décotes dont vous pouvez bénéficier.

Valeur brute du patrimoine

Il s’agit de la valeur de votre patrimoine. Un moyen fiable pour déclarer une estimation au plus juste est d’utiliser le service en ligne Patrim. Celui-ci est disponible depuis votre espace personnel de télédéclarant sur le site des impôts.

Les décotes

Le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière se réalise sur la valeur nette du patrimoine immobilier imposable. Il s’agit de la valeur brute, moins les décotes. C’est l’article 974 du CGI qui régit le passif déductible. Il existe 3 types de décotes.

Sur la résidence principale

La résidence principale des personnes soumises à l’IFI bénéficie d’un abattement. Au 1^er janvier 2023, cet abattement est de 30%.

Les dettes immobilières

Les dettes à prendre en compte pour l’immobilier doivent pouvoir être justifiées et le montant pris en compte est celui à la date du 1^er janvier de l’année d’imposition.

Les dettes à prendre en compte peuvent être :

• Emprunt immobilier pour l’acquisition de biens ou droits immobiliers
• Travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
• Acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables
• Travaux d’entretien dus par le propriétaire, ou payés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire (ceux incombant à l’occupant et payés par lui ne sont pas à prendre en compte)
• Paiement des impôts dus pour les propriétés concernées comme les taxes foncières ou droits de succession, mais pas sur les revenus fonciers.

Bon à savoir : Lorsque la valeur vénale des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables excède 5 millions d’euros et que le montant total des dettes admises en déduction en application des I, II et III au titre d’une même année d’imposition excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

La décote spéciale

Les contribuables dont le patrimoine immobilier est valorisé entre 1.300.000 € et 1.400.000 € bénéficient d’une décote spéciale, calculée comme suit :

17.500 € – 1,25% de la valeur nette imposable du patrimoine immobilier

Exemple :

Le patrimoine net imposable à prendre en compte est de : 1.350.000 €

L’IFI brut pour 2023 est de : (500.000 € x 0,5 %) + (50.000 € x 0,7 %) = 2.850 €

La décote applicable sera alors de 17.500 € – (1.350.000 € x 1,25 %) = 625 €

Le montant définitif de l’IFI sera alors de 2.850 € – 625 € = 2.225 €

Quelles sont les réductions possibles pour l’IFI ?

Pour limiter le montant de votre IFI, il existe deux possibilités : les dons ainsi que le plafonnement de l’impôt.

Les dons

Si vous réalisez des dons au profit d’organismes d’intérêt général, vous bénéficiez d’une réduction d’IFI égale à 75% des dons, dans la limite de 50.000 €.

Le plafonnement

Pas vraiment une réduction, l’IFI bénéficie toutefois d’un plafonnement en fonction du montant cumulé de vos impôts.

En effet, les impôts sur le revenu de l’année N-1 (prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus compris), ajoutés à l’IFI de l’année N, ne doivent pas dépasser 75% des revenus perçus en N-1.

Si c’est le cas, la différence est déduite du montant de l’IFI.

Comment réaliser rapidement le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière ?

Le plus simple pour avoir une bonne estimation du montant est de faire réaliser le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière grâce au simulateur des impôts.

Il vous faudra alors toutes les valeurs évoquées précédemment :

• Biens détenus directement
• Biens détenus indirectement
• Dettes sur ces biens
• Eventuels dons
• Eléments de plafonnement de l’impôt
• Impôts étrangers équivalents à l’IFI

Pour information, en 2023, le barème est le suivant :

L’IFI est calculé selon un barème progressif (article 977 du code général des impôts)

Bon à savoir : Si le seuil d’imposition à l’IFI est fixé à 1.300.000 €, malgré tout, le barème s’applique à partir de 800.000 €.

Exemple :

Le patrimoine net imposable à prendre en compte est de : 1.500.000 €

L’IFI brut pour 2023 est de : 800.000 x 0 % + (1.300.000 – 800.000) x 0,5 % + (1.500.000 – 1.300.000) x 0,7 % = 3.900 €

Le cas échéant, il restera à prendre en compte les dons et le plafonnement.

Conclusion pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière

Le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière prend donc en compte une certaine catégorie de biens immobiliers, suivant votre lieu d’imposition, mais tient également compte de la valeur nette des biens, ainsi que certaines décotes. N’hésitez pas à vous faire accompagner pour ces démarches.

Ainsi il ne vous restera plus qu’à déclarer votre IFI en même temps que votre impôt sur le revenu. Toutefois, vous recevrez un avis d’imposition distinct. Le paiement de l’IFI intervient généralement aux alentours du 15 septembre de l’année d’imposition.

N’oubliez pas que depuis 2023, vous devez compléter la rubrique Gérer Mes Biens Immobiliers sur le site des impôts.