Baux professionnels : comment récupérer ses loyers grâce à l’assurance impayés ?

Comme tous les propriétaires, vous redoutez les impayés ? Dans le cadre d’un bail professionnel, vous pouvez souscrire une assurance GLI (garantie des loyers impayés). Dans cet article, découvrez comment ce contrat vous couvre et les démarches à suivre pour débloquer une indemnisation.

Récupérer les loyers dans le cadre des baux professionnels, grâce à l’assurance impayé

Même s’ils restent encore relativement peu fréquents, les impayés de loyers ont sensiblement augmenté au cours des derniers mois. Selon le bilan de l’USH (Union sociale pour l’habitat) publié en décembre 2022, le montant des loyers impayés s’élève en effet à plus de 70 millions d’euros rien que pour les bailleurs HLM parisiens…

Mais si cette tendance est plus visible dans l’habitat, les baux professionnels ne sont pas épargnés. Dans ce contexte, les risques d’impayés restent donc l’une des préoccupations numéro 1 des propriétaires de locaux professionnels.

Des loyers impayés peuvent en effet avoir de lourdes conséquences, en particulier s’ils ont tendance à se prolonger dans le temps. Privés d’une partie de leurs revenus, les bailleurs peuvent alors très vite faire face à des situations d’urgence budgétaire. Quand les dettes locatives s’accumulent et que les propriétaires sont dans l’impossibilité d’obtenir gain de cause, ils peuvent être alors contraints de s’endetter lourdement ou de vendre le local professionnel qu’ils détiennent…

L’assurance GLI pour faire face aux risques d’impayés d’un bail professionnel

Tout comme les propriétaires de logements, les bailleurs ayant signé des baux professionnels peuvent anticiper les risques d’impayés en choisissant de souscrire par une garantie des loyers impayés.

Le principe est simple : en cas de défaillance, la GLI se substitue au locataire dans le paiement du loyer et des charges. Le propriétaire a donc la possibilité de percevoir ses loyers, sans qu’il lui soit nécessaire d’attendre pour cela la fin d’une procédure de justice, potentiellement longue.

Généralement la garantie des loyers impayés couvre aussi les dégradations immobilières, afin que le local professionnel puisse être à nouveau loué en bon état après le départ d’un précédent locataire peu scrupuleux. De quoi permettre aux propriétaires de se libérer l’esprit et de garder une certaine tranquillité tout au long de la vie du bail professionnel.

À quoi faire attention quand on signe une assurance loyers impayés ?

Si vous désirez souscrire une garantie des loyers impayés dans le cadre d’un bail professionnel, le premier bon réflexe est de comparer les contrats. Soyez plus particulièrement attentif aux délais de carence, c’est à dire aux délais annoncés avant que ne débute l’indemnisation. Durant toute cette période de carence, les loyers impayés resteront à votre charge…

Attention également au montant de la franchise qui impacte forcément la trésorerie. Pour sécuriser votre bail professionnel et minimiser les frais liés aux incidents de paiement, privilégiez si possible les contrats d’assurance GLI sans franchise.

GLI : une charge déductible des revenus fonciers pour les bailleurs

Si vous louez un local professionnel protégé par une garantie des loyers impayés et que vous déclarez vos revenus au réel, cette charge est alors déductible. Et ce, au même titre que l’assurance PNO (propriétaire non occupant), la taxe foncière ou encore, les charges de copropriété. Même chose pour les charges liées au recours à une agence immobilière pour la mise en location d’un bien loué dans le cadre d’un bail professionnel.

Attention, toutes ces déductions peuvent faire l’objet d’un contrôle fiscal. Veillez à bien conserver l’ensemble des attestations annuelles pour les transmettre au cas où l’administration fiscale en fasse la demande.

Comment faire pour que la garantie GLI entre en jeu ?

Vous souhaitez souscrire une GLI mais concrètement, comment intervient-elle ? Dès que vous constatez un retard de paiement, la toute première étape est d’envoyer au locataire une lettre recommandée de relance (avec accusé de réception). Conservez précieusement une copie de ce courrier. Sans réponse du preneur sous 15 jours, il faudra alors lui envoyer une mise en demeure de payer, toujours en lettre recommandée avec accusé de réception, dont vous conserverez également la copie.

Si ce deuxième courrier reste sans suite, vous devrez alors délivrer au locataire un commandement de payer, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. Enfin, si après toutes ces étapes la situation ne débouche toujours pas sur le paiement des loyers en retard, il vous faudra cette fois contacter l’assureur chez qui vous aurez souscrit la GLI.

Pour procéder à cette demande de prise en charge, vous devez adresser à l’assureur un courrier explicatif qui mentionne votre numéro de contrat et l’adresse du local professionnel assuré. Puis une fois votre dossier étudié et déclaré éligible, la prise en charge pourra débuter.

Vous avez par ailleurs la possibilité de souscrire une GLI directement auprès d’un gestionnaire de biens. Ainsi, toutes les démarches de relance seront déléguées et des spécialistes de l’immobilier locatif sauront faire valoir les arguments juridiques et légaux pour que votre dossier puisse être réglé le plus rapidement possible.

Afin d’être accompagné dans le choix de votre garantie des loyers impayés et de déléguer les démarches liées à cette assurance, découvrez les services de la Gestion en Ligne. Profitez de conseils adaptés à tous les propriétaires, y compris dans le cadre spécifique des baux professionnels