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Baux commerciaux, avantages et inconvénients

Baux commerciaux, avantages et inconvénients

 

Vous avez des locaux que vous souhaitez mettre en location avec des baux commerciaux ? Vous ne connaissez pas trop les tenants et les aboutissants ? Vous cherchez à connaître tous les intérêts et les contraintes de ce type de location ?

La Gestion en Ligne est là pour vous guider dans cette décision.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Est considéré comme bail commercial, tout bail qui possède les 4 caractéristiques indiquées par l’article 145-1 du Code du Commerce : un contrat de bail, un local commercial, un fonds de commerce et une immatriculation du preneur à bail.

Le contrat de bail

Certains éléments doivent y être mentionnés :

  • La répartition entre le bailleur et le preneur à bail des charges, impôts, taxes et redevances
  • Les annexes, comme les diagnostics techniques obligatoires : l’état des risques naturels et technologiques (l’ERNMT), le diagnostic de performance énergétique (DPE) et le diagnostic amiante ou bien l’annexe verte si le local a une surface supérieure à 2.000 m².

Les Diagnostics Techniques Immobilier

Un local commercial

Le local doit impérativement avoir été affecté à un usage commercial. Ce n’est pas l’exploitation d’un fond commercial qui le rend commercial par nature.

Si le local était précédemment affecté au logement, il est donc impératif de demander un changement de destination auprès des services de l’urbanisme.

Un fonds de commerce

Son exploitation peut être au choix commerciale, artisanale ou industrielle, et soit de manière directe soit en location-gérance.

Une immatriculation du preneur à bail

Il doit impérativement être immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou bien au répertoire des métiers. Il existe une dérogation pour les preneurs à bail en location-gérance.

Attention : comme un bail d’habitation, un bail commercial donne lieu à un dépôt de garantie et un état des lieux.

Avantages des baux commerciaux

La contractualisation d’un bail commercial donne lieu à certains privilèges.

La durée minimale de 9 ans

Il s’agit d’un engagement sur du long terme, ce qui, ajouté à la durée du préavis de départ de 6 mois, vous assure donc d’une certaine stabilité dans les revenus à venir.

Il existe cependant des dérogations pour réaliser des baux de plus courte durée (location saisonnière ou bail dérogatoire).

La personnalisation du bail

N’oubliez pas que le bail commercial est un contrat. Plus il est précis et plus chacune des parties sera rassurée. Vous pouvez alors y traiter tout ce qui est répartition précise des charges, la cession du droit au bail, la question de la sous-location.

La libre fixation du loyer

Il n’y a pas d’encadrement des loyers, seule la révision du loyer est légiférée. Celle-ci se fait de manière triennale et ne peut dépasser la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou l’indice des loyers commerciaux.

Inconvénients des baux commerciaux

Certains points amènent à vigilance.

Le droit au renouvellement du bail

Vous ne pouvez pas interdire ce droit à votre preneur à bail. En effet, si vous ne souhaitez pas renouveler le bail à sa fin, votre locataire pourra contester cette décision ou demander une indemnité d’éviction.

Celle-ci est en règle générale égale à la valeur vénale du fonds de commerce, et tant que celle-ci n’a pas été versée au locataire ou sur un séquestre, celui-ci n’est pas tenu de quitter les lieux. (article L145-28 du Code de commerce).

La cession du droit au bail

Si le bail est sur 9 ans, le preneur à bail peut donner son congé à chaque période triennale. Il peut également le céder dans le cadre d’une cession de fonds de commerce. Vous vous retrouvez alors avec un locataire que vous n’avez pas choisi au départ.

Tout comme un bail classique dispose de certains avantages et inconvénients, c’est également le cas des baux commerciaux. Il existe toutefois plus de libertés d’action dans la conclusion de ces derniers.

 

Quel type de bail pour votre location ?