Bailleur privé : ce que vous devez savoir sur ce nouveau statut à venir

Être bailleur privé aujourd’hui, c’est naviguer entre rentabilité, réglementation et complexité administrative.

Qu’on débute dans l’investissement locatif ou qu’on gère plusieurs biens, les responsabilités sont nombreuses, et le cadre juridique évolue constamment.

Face à ces enjeux, le gouvernement prépare la création d’un statut officiel de bailleur privé. Il vise à mieux encadrer le rôle des propriétaires tout en professionnalisant la gestion du parc locatif privé. C’est en effet le rapport Daubresse Cosson paru le 30 juin 2025 qui pose les bases de ce futur statut, qui reste encore à entériner.

Mais que recouvre exactement ce nouveau statut ? À qui s’adresse-t-il ? Et surtout, quels seront ses impacts pour vous, en tant que bailleur ou futur bailleur ?

Dans cet article, l’équipe de La Gestion En Ligne, votre spécialiste de la gestion locative en France, vous présente :

• Le contexte de la création du statut
• Les 5 mesures clés envisagées
• Les avantages pour les bailleurs privés
• Les inconvénients à anticiper avant de s’engager

Le contexte de la création du statut de bailleur privé

Avant de comprendre ce que prévoit concrètement le futur statut de bailleur privé, il est essentiel de revenir sur le contexte dans lequel il a été imaginé.

Entre tensions sur le marché locatif, découragement des propriétaires particuliers et besoin de sécurisation pour les locataires, l’environnement immobilier a profondément évolué ces dernières années.

Dans cette partie, nous allons d’abord faire un point sur :

• La situation du marché immobilier français en 2025
• Les objectifs que le gouvernement souhaite atteindre avec ce nouveau statut.

La situation du marché immobilier Français en 2025

En 2025, la crise du logement atteint un niveau sans précédent en France. Alors que la demande locative explose, notamment dans les grandes agglomérations, l’offre se rétracte fortement. Elle est notamment pénalisée par un contexte économique et fiscal peu incitatif.

Un chiffre résume à lui seul l’ampleur du déséquilibre : à Paris, un simple studio peut générer plus de 1 400 appels de locataires potentiels. Une tension qui illustre la difficulté croissante à se loger, surtout pour les profils modestes ou les jeunes actifs.

Dans le même temps, les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers se sont effondrées. On a noté une chute estimée à 41 % au premier trimestre 2025. Le désengagement est massif, notamment depuis la disparition progressive des dispositifs de défiscalisation comme le Pinel. On anticipe ainsi seulement 15 000 logements locatifs neufs pour l’année, soit une baisse de 80 % par rapport à la période pré-Covid.

Les conséquences sont multiples :

• Ralentissement de la construction
• Pénurie de logements intermédiaires
• Perte de recettes fiscales significative pour l’État (estimée à -15 milliards d’euros depuis 2020).

Face à cette situation alarmante, le rapport parlementaire publié le 30 juin 2025 était très attendu. Il propose la mise en place d’un statut fiscal spécifique pour les bailleurs privés, dans le but de relancer l’investissement locatif tout en soutenant un marché en crise.

L’enjeu est clair : redonner envie d’investir aux propriétaires particuliers, qui représentent aujourd’hui près de 70 % des bailleurs avec un seul bien en location. En leur proposant un cadre plus stable et des incitations ciblées, l’État espère rééquilibrer le marché locatif et contribuer à la création de logements accessibles, sans alourdir la dépense publique.

Les objectifs du nouveau statut de bailleur privé

Le futur statut de bailleur privé ne vise pas seulement à simplifier la vie des propriétaires. Il s’inscrit dans une stratégie globale pour répondre aux déséquilibres du marché locatif.

À travers ce dispositif, l’État entend :

• Stimuler la création de logements
• Réduire la pression sur les finances publiques
• Remplacer efficacement les anciens mécanismes de défiscalisation, comme la loi Pinel.

Voyons plus en détail les trois grands objectifs portés par ce nouveau statut.

🧱 Plus de logements

D’après les deux rapporteurs, les mesures proposées pourraient permettre la création de 90 000 logements supplémentaires par an d’ici 2030. Cette dynamique se répartirait ainsi :

• 40 000 logements issus de l’investissement locatif dans le neuf,
• 30 000 logements dans le parc ancien,
• 20 000 logements neufs rendus constructibles grâce à l’effet levier de l’investissement locatif.

📈 Amélioration des finances de l’Etat

Le financement de ces mesures reposerait sur :

• Les recettes générées par la TVA appliquée à l’immobilier neuf (20 %)
• Les droits de mutation sur l’ancien (7 %).

Selon les projections, cela représenterait un bénéfice net de 500 millions d’euros dès 2026, avec un impact positif moyen estimé à 1,9 milliard d’euros par an sur la période 2026-2036 pour les finances publiques.

🏦 Remplacement de la loi Pinel

Depuis la fin du dispositif Pinel en 2024, qui permettait d’investir dans l’immobilier neuf sous conditions de loyers plafonnés, le marché locatif français subit une pression croissante. Pour y répondre, le gouvernement propose un nouveau cadre : le statut de bailleur privé, destiné à relancer l’investissement locatif tout en répondant à des objectifs sociaux.

Contrairement au Pinel, limité au neuf, ce nouveau statut s’appliquera également aux investissements dans l’ancien, élargissant ainsi le champ des opportunités pour les propriétaires bailleurs. À travers plusieurs paliers de défiscalisation adaptés, le dispositif vise à encourager les bailleurs privés à remettre des logements sur le marché, tout en leur assurant une fiscalité plus lisible et plus avantageuse.

Avec cette réforme, Olivier Klein, ministre du Logement, entend poser les bases d’un système plus équitable et durable, au service à la fois des investisseurs et des locataires.

Les 5 mesures du statut de bailleur privé

La ministre du Logement a commandé le rapport Daubresse-Cosson en mars 2025. Il présente cinq mesures fiscales clés destinées à inciter les bailleurs privés à investir, que ce soit dans l’immobilier neuf ou ancien. Ce nouveau dispositif, structurant pour le marché locatif, devrait entrer en vigueur dès le 1er décembre 2025.

Amortissement fiscal du capital et hausse de l’abattement pour le micro-foncier

Deux parties composent la 1^ère proposition du rapport.

✅ Proposition n°1 : Ouvrir la déduction de l’amortissement à la location nue

Le rapport propose de permettre aux bailleurs privés de déduire l’amortissement des biens mis en location nue, à l’image de ce qui existe pour la location meublée. L’objectif est de reconnaître la location nue comme une activité économique à part entière, justifiant la déduction de l’amortissement (hors valeur du foncier).

• Biens neufs : amortissement forfaitaire de 5 % par an sur 20 ans.
• Biens anciens : amortissement de 4 % par an, à condition de réaliser des travaux représentant 15 % de la valeur du bien.
• Modalité simplifiée : amortissement fiscal sans besoin de SIREN ou de liasse fiscale, contrairement à la location meublée.

Les différences de taux et de modalités d’application sont souhaitées pour tenir compte de la différence de prix entre le neuf et l’ancien.

✅ Proposition n°1 bis : Rééquilibrer le régime micro pour la location nue

Actuellement, le régime micro-foncier appliqué à la location nue est moins avantageux que le micro-BIC (location meublée).
Pour rétablir une équité fiscale, la mission propose :

• Un abattement forfaitaire de 50 % (contre 30 % aujourd’hui) pour la location nue.
• Un plafond relevé à 30 000 € de revenus locatifs par an (contre 15 000 € aujourd’hui).

➡️ Ces mesures visent à simplifier la déclaration pour les bailleurs modestes et rendre la location nue plus attractive fiscalement.

Bonus de rentabilité pour les loyers abordables

Les propositions 1 et 1 bis forment la base universelle de la réforme pour tous les logements privés. Mais pour récompenser les bailleurs qui choisissent de louer à un loyer inférieur au marché (intermédiaire, social, très social), le rapport préconise :

➡️ Un système de bonus fiscal est proposé, inspiré du dispositif actuel « Loc’Avantages »

➡️ Une simplification avec suppression de l’obligation de convention avec l’Anah pour les investissements avec travaux, afin de rendre le dispositif plus accessible

🔸Pour les bailleurs au régime réel

Bonus d’amortissement de 0,5 %, 1 % ou 1,5 % selon le type de loyer appliqué (intermédiaire, social, très social).

🔸Pour les bailleurs au micro foncier

Bonus d’abattement de 5 %, 10 % ou 15 % selon le niveau de loyer.

Augmentation du plafond du déficit foncier

Le plafond actuel d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est fixé à 10 700 €. Il n’a pas été réévalué depuis plus de 25 ans, alors même que les loyers, les charges et surtout les coûts de l’immobilier, notamment dans le neuf, ont considérablement augmenté.

Même la majoration temporaire du plafond à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique reste insuffisante face aux montants engagés par les bailleurs.

➡️ La mission recommande de relever ce plafond à 40 000 €. L’objectif est de mieux accompagner les efforts d’investissement des propriétaires et renforcer l’attractivité du marché locatif.

Exonération des biens locatifs de l’IFI

Les biens mis en location longue durée, qui répondent à un vrai besoin social et économique, ne devraient pas être taxés comme des actifs passifs.
➡️ La mission propose donc de retirer ces logements de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière, pour encourager l’investissement locatif durable.

Exonération fiscale après 20 ans :

Pour encourager la détention longue durée sans pénaliser les cessions, la mission propose :

➡️ Aucune réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value,

➡️ Exonération totale au bout de 20 ans, au lieu de 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux) aujourd’hui.

Un dispositif plus cohérent avec l’horizon d’investissement retraite, sans effet spéculatif.

Les 3 avantages du statut de bailleur privé

Avec le futur statut de bailleur privé, vous pourriez bénéficier de multiples avantages :

• Un cadre fiscal plus intéressant pour vos investissements locatifs
• L’opportunité de répondre à la forte demande de logements accessibles
• Le choix d’investir dans le neuf ou dans l’ancien rénové.

Un levier intéressant pour allier rentabilité et impact social, si la réforme est effectivement adoptée.

Bénéficier d’une fiscalité avantageuse

Le statut de bailleur privé vous offrirait un avantage fiscal majeur grâce à l’amortissement annuel de la valeur du bien. Vous pourrez alors réduire la fiscalité sur vos revenus fonciers. Ce dispositif vous garantirait une meilleure visibilité à long terme et une stabilité fiscale. Dans le même temps, il favoriserait la location à loyers modérés, limitant ainsi la vacance locative.

Répondre aux attentes de logement des foyers modestes

Cette stratégie portée par Olivier Klein, ministre de la Transition énergétique et du Logement, amène une double réponse à :

• La forte demande de logements locatifs des foyers modestes
• L’amélioration des conditions de logement en France.

Avoir la possibilité d’investir au choix dans le neuf ou l’ancien

Enfin, le troisième atout du statut de bailleur privé tiendrait à la liberté d’investir aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. En harmonisant les règles fiscales applicables à ces deux types de biens, le Gouvernement chercherait à la fois à :

• Simplifier le paysage de la défiscalisation immobilière
• Offrir des avantages équivalents aux propriétaires, quel que soit le type de logement qu’ils mettent en location.

Les inconvénients du statut de bailleur privé

Le futur statut de bailleur privé, bien qu’ambitieux et prometteur pour relancer l’investissement locatif, pourrait aussi présenter plusieurs inconvénients ou limites, notamment pour les bailleurs particuliers.

Incitations fiscales moins lisibles qu’avant

La loi Pinel reposait sur une réduction d’impôt simple et visible rapidement. Tandis que ce nouveau statut de bailleur privé reposerait sur un système d’amortissement, potentiellement moins compréhensible pour les particuliers non familiers avec la comptabilité ou la fiscalité foncière.

Cela peut rendre l’évaluation du gain fiscal moins immédiate et donc moins incitative pour certains investisseurs.

Absence de crédit d’impôt

Le système reposerait uniquement sur l’amortissement (réduction des revenus fonciers) ou des abattements forfaitaires. Il n’y aurait donc pas sur un crédit d’impôt direct. Les bailleurs ayant peu ou pas de revenus fonciers à compenser seraient ainsi défavorisés.

En cas de revenus faibles, le bénéfice fiscal serait limité, voire nul.

Encadrement des loyers et contreparties

Pour bénéficier des meilleurs avantages (bonus d’amortissement ou abattement renforcé), les bailleurs devraient pratiquer des loyers inférieurs au marché. Cela réduirait la rentabilité brute de l’investissement.

Certains propriétaires pourraient y voir une forme de contrainte, ou craindre une rentabilité insuffisante dans certaines zones.

Complexité administrative potentielle

Même si la volonté est de simplifier le régime (pas de SIREN ou liasse fiscale), certains aspects pourraient introduire de la complexité :

• Le calcul de l’amortissement
• L’éligibilité des travaux
• La justification du niveau de loyer

Les nouveaux investisseurs peu avertis, comme ceux qui ne délèguent pas à un comptable ou un gestionnaire, pourraient alors renoncer à l’investissement locatif.

Incertitudes politiques et fiscales

Le statut n’est pas encore voté, et il pourrait évoluer après son adoption en fonction des changements de gouvernement ou de politique budgétaire.

Les règles du jeu fiscales pourraient changer dans les années à venir, ce qui est un risque pour des investissements à long terme.

Exclusion des plus-values d’amortissement

Même si le rapport recommande de ne pas réintégrer l’amortissement dans la plus-value à la revente, cette règle pourrait être revue à l’avenir. Cela créerait alors une insécurité fiscale pour les investisseurs.

Ce qu’il faut retenir du statut de bailleur privé

• Un nouveau cadre fiscal en vue : Le rapport parlementaire du 30 juin 2025 propose la création d’un nouveau statut pour les bailleurs privés. Son objectif est de relancer l’investissement locatif et répondre à la crise du logement, en remplacement du dispositif Pinel.
• Un amortissement fiscal attractif : Ce futur statut permettrait d’amortir chaque année le prix d’acquisition du bien, à hauteur de 5 % pour le neuf et 4 % pour l’ancien (sous conditions de travaux), réduisant ainsi la base imposable.
• Une défiscalisation optimisée : en diminuant les revenus fonciers imposables, les bailleurs pourraient alléger significativement leur charge fiscale.
• Liberté de choix dans l’investissement : le dispositif s’appliquerait aussi bien à l’immobilier neuf qu’à l’ancien. Le cadre fiscal unifié simplifierait la gestion locative.
• Exonération de la plus-value au bout de 20 ans : elle pourrait être accordée après 20 ans de détention, alignée sur l’horizon d’investissement retraite.

FAQ du statut de bailleur privé

Le futur statut de bailleur privé apparaît comme l’une des priorités du gouvernement Bayrou et de la ministre du Logement, Valérie Létard. À la suite de la publication du rapport Daubresse-Cosson, les dernières annonces prévoient une entrée en vigueur du dispositif dès décembre 2025 ou janvier 2026