Bail professionnel : quelles démarches en cas de loyers impayés ?

Vous êtes propriétaire d’un local et vous avez conclu un bail professionnel ? Des solutions sont envisageables si vous faites face à une situation d’impayé de loyer. En pratique, les recours possibles diffèrent selon les spécificités de votre contrat. Plus particulièrement, selon la présence – ou non – d’une clause résolutoire.

Retour sur le bail professionnel et ses particularités

Un bail professionnel est un contrat conclu entre un propriétaire et un locataire dont l’activité n’est ni commerciale, ni artisanale, ni agricole, ni industrielle.

D’une durée de 6 ans minimum, c’est un contrat généralement privilégié des professions libérales (réglementées ou non) parmi lesquelles : les avocats, les médecins, les architectes ou encore, les experts comptables.

Le bail professionnel est régi par le Code civil ainsi que par les dispositions de l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986.

Les termes du bail professionnel sont négociables de manière relativement libre entre les parties contractantes. Ainsi, il est notamment possible d’intégrer une clause spécifique dite « résolutoire » pour régler les problèmes en cas d’impayés de loyer.

Bail professionnel : la clause résolutoire pour faire face aux impayés

Légalement, le régime des baux professionnels ne prévoit pas de disposition spécifique en cas de loyers impayés.

Cependant, il est donc possible de prévoir des modalités de résiliation anticipée du bail au moment de la rédaction du contrat, en incluant une clause résolutoire.

Cette clause peut permettre au bailleur de stopper de plein droit les effets du bail en cas de situation de manquement de la part du preneur. C’est à dire, par exemple, lorsqu’il ne paie plus son loyer ou encore, lorsqu’il dégrade les locaux ou lorsqu’il les utilise à des fins autres que celles prévues au sein du contrat.

Constat du défaut de paiement et commandement de payer

Grâce à la clause résolutoire, le propriétaire peut donc plus facilement reprendre le contrôle de la situation en cas de problème. La procédure se déroule en deux étapes.

Pour espérer récupérer les loyers non perçus, le propriétaire doit tout d’abord constater un défaut de paiement par le locataire, dans les conditions prévues au contrat.

Puis, dans un second temps, le bailleur doit faire appel à un commissaire de justice. Ce dernier sera chargé de rédiger un commandement de payer. Les frais liés au coût de ce commandement sont à la charge du preneur.

Attention, la clause résolutoire doit précisément indiquer le délai dont dispose le locataire pour régulariser la situation, une fois le commandement délivré. À la différence du bail commercial, ici, il n’y a pas de délai légal minimum imposé. Durant ce laps de temps, le locataire a notamment la possibilité de saisir le juge pour demander des délais supplémentaires de paiement.

Si ces démarches n’aboutissement pas à un paiement des loyers dus, le bail est automatiquement résiliéau bout du délai indiqué dans la clause résolutoire ou le cas échéant, du délai accordé par le juge.

Dans ce cas, le propriétaire peut alors lancer une procédure d’expulsion pour cause de loyers impayés. C’est une procédure stricte. En effet, conformément à l’article 46 du Code de procédure civile, le propriétaire doit tout d’abord saisir en référé le juge du tribunal judiciaire où se trouve le local professionnel. Une fois saisi, le juge peut alors émettre un titre exécutoire, permettant au propriétaire d’expulser le locataire.

Pas de clause résolutoire au contrat de bail professionnel : que faire ?

Si le contrat de bail professionnel ne comprend pas de clause résolutoire, les démarches du bailleur sont plus complexes en cas d’impayés de loyers. Néanmoins, il aura toujours la possibilité de résilier, par voie judiciaire ou de notification.

Prévue par l’article 1227 du Code civil, la résolution judiciaire est un processus qui permet au bailleur de saisir le juge pour espérer la résolution du contrat de bail professionnel en cas d’inexécution d’obligations suffisamment graves. S’il estime que les impayés de loyer constituent une inexécution grave, le juge peut alors se prononcer en faveur d’une résolution.

Autre option envisageable pour le bailleur, la résolution par notification. Prévue à l’article 1226 du Code civil, c’est un mécanisme qui permet au bailleur de résilier à ses risques et périls le bail en notifiant de manière unilatérale cette décision au preneur.

Concrètement, le propriétaire doit alors mettre en demeure le locataire de payer ses loyers. Puis dans un second temps, si rien ne se passe, il doit notifier la résolution pure et simple du contrat.

Ce qu’il faut retenir

Que le contrat de bail professionnel comprenne ou non de clause résolutoire, la procédure à suivre pour récupérer les loyers impayés n’est pas sans risque. Y compris, en cas de résolution judiciaire. En effet, le juge peut rejeter la demande du propriétaire ou même dans certains cas, prononcer des dommages et intérêts à verser au locataire, lorsqu’il a saisine par le preneur.

Toutefois, la présence d’une clause résolutoire reste fortement conseillée. Car elle facilite les démarches des propriétaires souhaitant résilier le bail en cas de manquement grave. Au moment de la signature du bail, cette clause est à rédiger avec le plus grand soin en veillant à ce que les termes soient les plus clairs possibles et qu’il n’y ait absolument aucune ambiguïté.

Que vous soyez bailleur ou locataire, vous avez la possibilité de vous faire accompagner pour la rédaction de votre contrat de bail professionnel. Profitez des conseils de la Gestion en Ligne.