Bail professionnel : pourquoi est-il considéré comme plus souple ?

Le bail professionnel est réputé plus souple que d’autres contrats et notamment, que le bail commercial. Dans cet article, découvrez pourquoi.

Bail professionnel : quelles en sont les principales caractéristiques ?

Parfois appelé « bail à usage professionnel », le bail professionnel est un terme qui désigne un contrat de location de locaux. Il est plus spécialement destiné aux professions libérales réglementées ou non réglementées. Légalement, le bail professionnel est régi par l’article 57-A de la loi du 26 décembre 1986 n°89-462. D’une durée de 6 ans minimum, c’est un contrat moins réglementé que d’autres, notamment que le bail commercial. Ce qui lui confère une certaine souplesse…

La possibilité d’insérer des clauses et de les négocier

Dans le cadre d’un bail professionnel, il est relativement facile d’insérer des clauses spécifiques ou de les négocier. Par exemple, pour ce qui concerne la répartition des travaux et des charges. En règle générale, les postes les plus coûteux sont à régler par le propriétaire et les petites dépenses reviennent au locataire. Mais dans le cadre d’un bail professionnel, cette répartition peut être très précisément affinée. Ce qui permettra à chacun des signataires de maîtriser au mieux son budget et d’éviter les mauvaises surprises par la suite, notamment en cas de litige.

La liberté de négocier le loyer

Que vous soyez propriétaire ou locataire, le bail professionnel offre une certaine liberté de négociation pour ce qui concerne le loyer. La fixation de son montant peut en effet être discutée entre les parties. Et son montant pourra se baser sur différents éléments comme l’attractivité de l’emplacement (et plus globalement du secteur), son accessibilité notamment par les transports en commun ou encore, les conditions de stationnement.

La négociation des conditions d’indexation et des modes de révision du loyer

Là encore, le bail professionnel offre une réelle liberté aux parties prenantes. Au moment des négociations, le bailleur et le preneur peuvent en effet discuter librement de l’indice de référence à la signature contrat mais aussi, au moment de son renouvellement. À ce titre, les contractants peuvent d’ailleurs, s’ils le souhaitent, se mettre d’accord sur une clause d’indexation. Cette clause va permettre d’établir qu’à certaines dates déterminées (tous les ans, tous les six mois etc…), le loyer sera augmenté et dans quel ordre de grandeur.

La clause de non-concurrence et d’exclusivité

Si vous signez un bail professionnel, en tant que locataire, vous avez la possibilité de négocier l’intégration au contrat d’une clause de non-concurrence et d’exclusivité. Celle-ci va vous permettre d’éviter qu’un concurrent direct ne s’implante juste à côté de vos bureaux ! En pratique, cette clause devra préciser que le bailleur s’engage à ne pas louer un autre de ses locaux à l’un de vos concurrents, et ce, tout au long de la durée du bail.

La liberté pour le propriétaire de mettre fin au contrat sans indemnisation

Lorsqu’il signe un contrat de bail professionnel, un propriétaire peut librement décider de ne pas renouveler celui-ci, lorsqu’il arrive à son terme (à condition, toutefois, de respecter un délai de préavis de 6 mois). Le contrat de bail professionnel ne donne pas de droit au renouvellement au locataire. Et c’est là l’une des grandes différences avec le bail commercial. Si le bailleur décide de mettre fin au contrat, le preneur n’aura pas de recours possible. De plus, le locataire ne touchera aucune indemnisation.

La possibilité de sous-louer

Vous envisagez la sous-location ? En tant que locataire d’un bail professionnel, cette possibilité sera généralement plus facile à mettre en œuvre que si vous aviez signé un bail commercial. Si la possibilité de sous-louer est mentionnée au contrat, vous pourrez alors sous-louer un bail professionnel, en contrepartie d’une somme d’argent déterminée. Avantage : cela permettra de récupérer de la trésorerie, si vous n’avez pas besoin de toute la surface du local pour exercer votre activité. Dans ce cadre, vous pourrez alors, par exemple, sous-louer une pièce ou un bureau. Par ailleurs, cette solution flexible pourra potentiellement intéresser un certain nombre de libéraux ayant des difficultés à trouver un petit local pour exercer leur activité.

Bail commercial : un cadre beaucoup plus réglementé

À l’inverse du bail professionnel, le bail commercial est très encadré au point de vue de la législation. Par exemple, le loyer ne peut être augmenté que lors des échéances triennales. Tandis que pour la révision de ce loyer, les contractants sont obligés de se référer à un indice déterminé, qui est généralement l’ILC (Indice des loyers commerciaux).

Toutefois, les contractants peuvent prévoir d’intégrer au contrat de bail une clause d’échelle mobile, permettant une révision automatique du loyer, selon une périodicité convenue entre le locataire et le propriétaire. Mais là encore, les modalités de mise en œuvre de cette clause d’échelle mobile sont très encadrées par la législation ! Globalement, le cadre d’application du bail commercial est donc très strict, en particulier si le propriétaire souhaite mettre un terme au contrat.

Bail professionnel : l’importance de signer un contrat écrit

Certes, le cadre d’application d’un bail professionnel est relativement souple. Mais attention à ne pas omettre de le formaliser impérativement par écrit ! Car il ne peut s’agir en aucun cas d’un contrat oral. Au moment de la rédaction de ce contrat, certaines notions très importantes sont à préciser absolument comme la profession exercée par le preneur, les activités qui se dérouleront dans les locaux, le montant du loyer ou la répartition des charges, etc. En précisant par écrit chacun de ces points, le bailleur comme le locataire se protègeront efficacement en cas de litige ultérieur.