Bail professionnel : les avantages et les inconvénients

Le bail professionnel comporte ses propres spécificités et se destine plus particulièrement à certains métiers. Quels sont les avantages et les inconvénients de ce type de contrat de location ? La Gestion en Ligne fait, pour vous, le tour de la question.

Retour sur la définition du bail professionnel

Régi par les articles 57A et suivants du Code de la construction et de l’habitation, le bail professionnel a la particularité de n’être utilisé que pour les locaux où l’activité exercée n’est ni commerciale, ni artisanale, ni agricole.

Le contrat de bail professionnel s’adresse plus spécifiquement aux professions libérales, soit réglementées (experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats, chirurgiens-dentistes etc), soit non réglementées (conseillers en gestion, consultants, économiste de la construction, maître d’œuvre, etc). Le bail professionnel concerne donc en particulier les personnes exerçant une activité de manière indépendante.

Autre particularité de ce bail professionnel, sa durée est au minimum de 6 ans, contre 9 pour le bail commercial. À noter, si les signataires souhaitent s’entendre sur une durée supérieure à 12 ans, le contrat doit alors être rédigé obligatoirement par un notaire.

Bail professionnel : une durée avantageuse pour les propriétaires

Le fait que la durée du bail professionnel soit de seulement 6 ans constitue un avantage pour le propriétaire. En effet, ce dernier a la possibilité de négocier de nouvelles conditions à l’issue de cette échéance et notamment, de nouvelles modalités pour le loyer. Tant en ce qui concerne son montant que sa révision, entre autres.

En revanche, il n’est pas possible de se mettre d’accord sur un bail professionnel de moins de 6 ans. Cette durée est légalement incompressible.

Un contrat plus souple que le bail commercial

La rédaction d’un bail professionnel offre davantage de libertés que celle d’un bail commercial. C’est d’ailleurs une des raisons pour laquelle ce type de bail est plus adapté à la catégorie des professions libérales.

En effet, pour le preneur comme le bailleur, il est plus facile d’insérer certaines clauses et de les négocier.

La fixation du loyer est notamment plus libre, ainsi que celle de son mode de révision et de l’indice de référence à prendre en compte à chaque échéance.

Dans le cadre d’un bail professionnel, les parties prenantes ont notamment la possibilité d’inclure au contrat une clause d’indexation, afin que le loyer soit augmenté à certaines échéances déterminées. Par exemple, tous les ans ou tous les deux ans.

Cette clause d’indexation peut être rédigée de manière libre. À titre de comparaison, dans le cadre d’un bail commercial, une augmentation du loyer est légalement possible à chaque échéance triennale. Il est possible de fixer d’autres échéances dans une clause d’échelle mobile mais dans tous les cas, les règles à suivre sont particulièrement strictes et encadrées.

En clair, si bailleurs et preneurs signent un bail professionnel, les modalités de fixation et de révision du loyer seront plus libres, tant en termes de formalités à accomplir, que d’indices à suivre ou encore, de périodicité.

Afin d’éviter toute mauvaise surprise, litige potentiel ou impayé de loyer, veillez toutefois à rédiger une clause d’indexation la plus précise possible.

La sous-location possible via un bail professionnel

Vous avez la possibilité de sous-louer un bail professionnel afin de permettre à un tiers de profiter de tout ou partie du local, moyennant une contrepartie financière. Une solution qui peut être intéressante si le locataire principal veut récupérer de la trésorerie et s’il n’a pas besoin de l’entièreté du local afin d’exercer son activité.

Dans le cadre d’un bail professionnel, la sous-location est plus facile à mettre en œuvre que via un bail commercial. En effet, lorsque les signataires se sont engagés sur un bail commercial, en principe, la sous-location est interdite.

La sous-location d’un bail professionnel ne peut toutefois se faire que si :

• Il existe un contrat de bail signé,
• Et la possibilité de sous-location est mentionnée au contrat.

Pour rappel, le bail oral n’a aucune valeur juridique. Vous pouvez vous charger vous-même de la rédaction du contrat de bail écrit ou si besoin, faire appel à un expert en la matière tel qu’un notaire ou un avocat.

Inconvénient majeur : l’absence de droit au renouvellement

Contrairement au bail commercial, les locataires ayant signé un bail professionnel ne bénéficient pas de droit au renouvellement, au terme du contrat. Par exemple, si la durée pour laquelle les deux parties se sont mis d’accord est de 6 ans, le preneur peut se retrouver contraint, purement et simplement, de quitter les lieux. Et ce, sans que le propriétaire n’ait à indiquer quelque motif et sans que le locataire n’ait droit à quelque indemnité d’éviction.

Légalement, si le locataire souhaite réintégrer les lieux ou être indemnisé, il n’a pas de recours possible.

En revanche, dans le cadre d’un bail commercial, les locataires disposent du droit de renouvellement au bail. De plus, ils ont droit au versement, le cas échéant, d’une indemnité d’éviction pour préjudice subi, si le propriétaire refuse le renouvellement du bail pour motif qu’il arrive à son terme. En effet, le local commercial et plus particulièrement sa localisation sont essentiels à l’activité du commerçant.

À noter, tant que court le bail professionnel, le locataire reste protégé. D’ailleurs, ce dernier a la possibilité de mettre fin à ce bail professionnel à tout moment, sans avoir à verser d’indemnisation au bailleur. Pour lui, la marche à suivre est simple : il doit simplement respecter un préavis de 6 mois avant de quitter les lieux.

La possibilité pour le bail professionnel d’être requalifié en bail commercial

Attention, avant de conclure un bail professionnel, les propriétaires doivent absolument s’assurer que l’activité du preneur soit bien éligible.

Si ce dernier ne l’est pas et que le bail professionnel est signé, il pourra alors être automatiquement requalifié en bail commercial ! Ce qui aura forcément des conséquences pour les deux parties, notamment au point de vue juridique.

Le bail professionnel est privilégié si vous exercez une activité libérale. Pour en maîtriser tous les aspects et au besoin, rédiger une clause d’indexation la plus précise possible, vous pouvez faire appel aux spécialistes en immobilier professionnel de la Gestion en Ligne.