Le recours au bail notarié pour un logement

Si le bail sous seing privé est le plus courant, saviez-vous qu’il était possible de faire un bail notarié ?

En effet son recours est autorisé dans le cadre de la location d’un logement, d’un bail commercial, de baux ruraux ou bien de baux emphytéotiques. Son utilisation peut donc être étendue à différents types de biens locatifs.

La Gestion En Ligne vous en dit plus sur le fonctionnement du bail notarié, la différence avec un bail sous seing privé ainsi que ses avantages et inconvénients pour le couple bailleur/locataire.

Le principe du bail notarié

Bail sous seing privé ou bail notarié, vous ne savez pas lequel choisir pour votre bien locatif ? Sachez que dans tous les cas, il devra respecter les exigences de la loi ALUR, tant sur sa forme que sur son fond.

Rappel des éléments d’un bail sous seing privé

Pour une résidence principale, le bail d’habitation est un contrat réalisé entre un bailleur, ou son représentant, et un locataire. L’objet de ce contrat est la fourniture d’un logement en échange d’un loyer, selon des modalités financières et pour une durée, écrites au contrat.

Différence entre un bail sous seing privé et un bail notarié

Dans le cadre d’un bail notarié, une troisième personne intervient au contrat, c’est le notaire. Etant un officier ministériel, son rôle est d’authentifier le bail et la présence des parties prenantes au contrat.

Il va donc :

• Vérifier que le bailleur est bien propriétaire du bien qui fait l’objet du bail et qu’il est en capacité juridique de conclure un contrat.
• Vérifier que le futur locataire a également la capacité juridique de signer un contrat
• Rédiger de manière impartiale le contrat de bail, en respectant le modèle de la loi ALUR en incluant le plus souvent une clause résolutoire, notamment pour le paiement des loyers
• Prendre soin de respecter la législation en vigueur et de la présence des annexes obligatoires au contrat

Une fois le contrat signé par toutes les parties, le notaire doit remettre au bailleur une copie exécutoire du bail.

Avantages du bail notarié

Le vrai point fort du bail notarié est justement la présence du notaire qui va sécuriser le bail à différents niveaux : la force exécutoire du bail et la sécurité juridique du document émis.

Force exécutoire du bail

La force exécutoire d’un un bail notarié est rendue possible par le fait qu’il s’agit d’un acte authentique. Elle implique que les parties signataires du bail peuvent demander immédiatement l’exécution forcée du contrat sans avoir à passer par un juge.

Exemple : Le locataire est en situation d’impayés de loyers. Dans ce cas, le bailleur peut demander immédiatement à un commissaire de justice le recouvrement des loyers impayés, sans avoir à solliciter l’intervention du juge. Il s’agit d’un gain de temps indéniable dans le cadre d’une procédure d’impayés, qui présente souvent des longueurs incompressibles.

Toutefois la force exécutoire a ses limites. En effet, elle ne permet pas de lancer l’expulsion d’un locataire. Une procédure classique doit alors être engagée par le bailleur pour permettre le recouvrement des loyers impayés.

Sécurité juridique

S’agissant d’un acte authentique, le bail notarié assure une vraie sécurité juridique sur :

• Les parties en présence
• La régularité de l’acte et notamment de son respect de la réglementation en vigueur
• L’absence d’opposabilité pour nullité, d’une clause du bail

Cependant son authenticité implique également une opposabilité aux tiers.

Inconvénients du bail notarié

Mais un bail notarié revêt également deux principaux inconvénients, liés au côté administratif du contrat : le délai pour la préparation du bail, ainsi que son coût. C’est ce qui freine généralement le recours à ce type de bail, bien plus sécurisant pourtant pour les bailleurs.

Délai de signature

Un bail sous seing privé se déroule généralement rapidement entre sa rédaction et sa signature, que ce soit directement entre un bailleur et un locataire, ou via une agence immobilière. En effet, partant du modèle fourni par la Loi Alur, le bail d’habitation devra être complété de certaines clauses et mentions, afin d’éviter toute erreur dans la rédaction. La signature peut donc être très rapide suivant les intervenants.

Dans le cadre d’un bail notarié, les délais sont nettement plus longs. En effet, contrairement à un bail réalisé sous seing privé, des obligations légales sont à réaliser par le notaire et celles-ci peuvent nécessiter une durée parfois un peu longue. C’est sans compter sur la prise de rendez-vous dans l’office notarial qui là aussi peut parfois être compliquée suivant la période de l’année.

De ce fait, si le locataire a besoin immédiatement du logement, cela peut être problématique. Cela peut entrainer parfois un désistement de sa part.

Le coût

Le coût du bail notarié est en effet du deuxième frein à l’utilisation d’un bail notarié dans le cadre de la mise en location d’un logement, meublé ou non.

Alors qu’un bail rédigé entre un bailleur et son locataire est gratuit, celui réalisé par un notaire est payant. Ses émoluments sont cependant fixés par la loi en fonction du type de bail à signer. C’est l’article A. 444-103 du Code du Commerce qui fixe proportionnellement ces honoraires à un demi mois de loyer, auquel la TVA doit être ajoutée.

Ces frais seront alors répartis par moitié égale entre le bailleur et le locataire, dans le cadre d’un bail d’habitation. Il s’agit donc d’un coût supplémentaire pour les deux parties.

Ce qu’il faut retenir du bail notarié

• Il est sécurisant pour faire valoir ses droits plus rapidement en cas de litiges pour loyers impayés
• Il conviendra moins si vous changez régulièrement de locataire, ce qui sera le cas pour les locations meublées par exemple, à cause de son coût et de ses formalités parfois longues
• Il permet de s’assurer de la rédaction d’un bail en bonne et due forme

Si passer par un notaire ne correspond pas à vos attentes dans le cadre de la mise en location de votre bien immobilier, La Gestion En Ligne propose une offre globale de recherche de locataire, étude du dossier et rédaction du bail et de ses annexes.