Le bail dérogatoire, l’alternative au bail commercial
Découvrez en quoi il consiste, qui peut être concerné par ce bail, comment le mettre en place, mais aussi découvrez ses avantages et inconvénients, tant pour vous, que pour votre futur locataire.
La Gestion En Ligne vous explique tout sur son fonctionnement.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?
Il s’agit d’un contrat de location de courte durée destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce industriel, commercial ou artisanal.
Qui peut en bénéficier ?
Tout professionnel pour l’exploitation d’un fonds de commerce industriel, commercial ou artisanal. En fait, il s’agit de tout locataire qui peut prétendre à un bail commercial classique.
Un locataire qui vient de terminer un bail commercial, peut continuer à louer ce même bien avec un bail dérogatoire.
Quelles sont les conditions pour réaliser un bail dérogatoire ?
Il est nécessaire de réunir trois conditions primordiales :
- Une durée inférieure à 3 ans
- L’intention de ne pas être soumis aux règles du bail commercial, à la fois pour le bailleur et pour le locataire
- La réalisation d’un état des lieux d’entrée
Si l’une de ses conditions n’est pas remplie, le bail dérogatoire pourra être requalifié en bail commercial classique, et donc être soumis à ses exigences.
Quel contenu pour un bail dérogatoire ?
Un bail dérogatoire a pour vocation, d’être plus souple qu’un bail commercial classique. Ainsi autant sur le fond que sur la forme, il sera plus facile à mettre en place.
La forme d’un bail dérogatoire
C’est déjà le premier avantage du bail dérogatoire : il n’a pas de forme imposée pour sa rédaction. Vous pouvez ainsi le rédiger comme vous le souhaitez.
Les différentes clauses d’un bail dérogatoire
Si sur la forme, il n’y a pas de règle, sur le fond, pour être valable, le bail dérogatoire doit contenir les 3 clauses suivantes :
- La durée
- L’état des lieux
- La clause de non application des baux commerciaux
Il n’est donc pas nécessaire de faire apparaître d’autres clauses. Toutefois, il peut être intéressant d’en rajouter en fonction de vos besoins.
Concernant le loyer, il est librement fixé, mais il est possible de le faire indexer. Dans ce cas, il faudra l’indiquer dans le bail.
La durée
Celle-ci doit impérativement être inférieure à 3 ans. S’il est possible de réaliser plusieurs baux successifs, la durée totale de ces derniers devra toujours être inférieure à 3 ans. Il n’y a pas de durée minimum pour mettre en place un bail dérogatoire.
A la fin du bail, le locataire devra donc quitter les lieux, sans se faire prévaloir ni du droit à renouvellement du bail, ni à une indemnité d’éviction. Il ne peut pas y avoir non plus de départ anticipé du locataire, ni de congé anticipé donné par le bailleur. Si le locataire quitte les lieux avant la fin du bail, il sera toutefois redevable du loyer prévu pendant la période.
Si à la fin du bail, le locataire n’a pas quitté les lieux, le bailleur doit manifester sous un mois son opposition à rester dans les lieux. S’il ne le fait pas, le locataire bénéficie de droit, à un bail commercial.
L’état des lieux
Depuis le 1er septembre 2014, le bail dérogatoire doit contenir un état des lieux d’entrée. Celui-ci devra être suivi d’un état des lieux de sortie à la fin du bail.
La clause de non application des baux commerciaux
Bailleur et locataire doivent confirmer leur volonté de non-application des baux commerciaux.
Les avantages et inconvénients d’un bail dérogatoire
Mais pourquoi recourir à un bail dérogatoire quand on peut utiliser un bail commercial classique ? Tout simplement parce que ce dernier présente de nombreux avantages pour les deux parties. Toutefois, le bail dérogatoire présente également quelques limites pour bailleur et locataire.
Pour le bailleur
Avantages
Le premier intérêt pour un bailleur à recourir au bail dérogatoire est qu’il évite une occupation de son bien sur une période long terme. Cela peut être utilisé notamment quand le bailleur achète un bien trop grand pour son activité actuelle, mais dont il sait qu’il aura besoin d’ici quelques mois ou années. Une opportunité de marché peut lui donner envie d’investir immédiatement, sans avoir une réelle nécessité actuelle. Ainsi mettre le local en bail dérogatoire permet de louer sur une courte durée, et récupérer son bien rapidement ensuite.
Un autre intérêt pour un bailleur est qu’il peut se permettre également de sélectionner son locataire avant de passer sur un bail commercial classique. Il s’agit en quelque sorte d’une « période d’essai ».
Inconvénients
Toutefois, recourir au bail dérogatoire lui impose de chercher régulièrement de nouveaux locataires, ce qui peut vite devenir fastidieux s’il réalise seul cette tâche. Il y a en effet toute une procédure de réalisation des annonces, de publication, de sélection des visiteurs, études des dossiers avant que le bien ne soit loué. Pour un bailleur, le temps passé à réaliser seul cette recherche peut vite devenir énergivore.
Il ne devra pas non plus oublier de s’opposer à la volonté de son locataire de rester dans les lieux après la fin du bail dérogatoire, sinon il devra passer sous le régime du bail commercial. Il faut donc être vigilant s’il ne souhaite pas passer en bail commercial, mais rester en bail dérogatoire.
Pour le locataire
Avantages
Cela lui permet de tester son activité sur une zone géographique spécifique, sans risquer d’y rester trop longtemps. Ainsi le locataire peut vérifier in situ la viabilité économique d’une nouvelle entreprise.
Certains locataires ont aussi uniquement besoin d’un local pour une courte durée, sans engagement long terme. C’est notamment le cas des magasins éphémères ou bien d’une personne politique qui a besoin d’un local de campagne électorale.
Un bail dérogatoire bénéficie en plus généralement d’un loyer avantageux, sans compter qu’il n’y a pas de droit d’entrée à verser. Il s’agit donc d’une opportunité financière.
Inconvénients
Si l’activité porte ses fruits, le locataire devra au final, au bout de trois ans maximum, partir du local. Il peut donc mettre en péril son entreprise, si la clientèle acquise ne le suit pas dans ses nouveaux locaux.
Financièrement parlant, en parallèle de son départ, il n’y a pas d’indemnité d’éviction prévue, ni de possibilité de vendre le droit au bail. Les investissements réalisés dans le local sont donc perdus.
Le bail dérogatoire est au même titre que le bail saisonnier, un bail avec une durée volontairement limitée. Cela peut donc être l’occasion pour le bailleur et le locataire de se tester avant s’ils le souhaitent, passer sur un bail commercial classique, ou bien ensuite de faire chemin séparé.