Tout savoir sur le bail de résidence secondaire

La législation sur le bail de résidence secondaire est bien plus souple que celle sur la résidence principale. Vous aurez alors plus de latitude pour la réalisation de ce type de bail, que la location soit saisonnière ou bien de longue durée.

La Gestion En Ligne vous explique tout sur la résidence secondaire et les modalités de réalisation de ce bail spécifique.

Définition et législation de la résidence secondaire

Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?

Selon la loi, est considérée comme résidence secondaire, toute résidence qui n’est pas une résidence principale.

C’est donc un logement qu’une personne occupe peu, en fait moins de huit mois par an. Il peut donc s’agir d’un bien suivant :

• Maison de vacances
• Logements vacants

Généralement, les locataires de ce type de bien disposent de revenus confortables, ce qui limite les risques d’impayés, mais il est toujours possible de souscrire à une Garantie Loyers Impayés (GLI).

La législation autour de la résidence secondaire

La législation sur la résidence secondaire est plus souple que celle sur la résidence principale.

En effet, la loi de 1989 ne s’y applique pas, ce sont les articles 1708 et suivants du Code Civil qui réglementent son fonctionnement, ainsi que la Loi Alur.

Comment fonctionne le bail de résidence secondaire ?

Le bail de résidence secondaire va vous permettre d’encadrer vos relations avec votre locataire, qui occupe le bien en tant que résidence secondaire.

Si pour la résidence principale, il y a une différence de bail entre un logement nu et un logement meublé, pour la résidence secondaire c’est la durée de location qui modifie le type de bail à adopter.

Pour la location saisonnière

La Loi Alur considère la location saisonnière comme étant « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». La location saisonnière vous oblige à réaliser une déclaration préalable auprès de votre mairie ou de la EPCI (pour télédéclarer) afin d’obtenir un numéro de déclaration. Sa forme dépendra de la taille de votre ville : très grande ville, grande ville ou autre ville. L’absence de déclaration pourra vous valoir une amende de 5.000 € !

N’oubliez pas que si votre logement fait partie d’une copropriété, vous devrez impérativement vérifier l’absence d’interdiction de location de meublé de tourisme dans le règlement de copropriété.

📝 La forme d’un bail de location saisonnière

La rédaction de ce type de bail se fait librement entre vous et votre locataire. Il n’y a donc pas de bail type, comme pour une résidence principale. Toutefois, il existe un certain nombre de clauses obligatoires à insérer.

✏️ Les éléments que doit contenir un bail de location saisonnière

Vous devrez indiquer un certain nombre d’informations importantes dans votre bail de location saisonnière :

• • La mention de « bail à titre de résidence secondaire »
  • L’identité des deux parties, vous et celle de votre locataire
  • La description du logement que vous mettez à disposition en location avec l’ensemble de ses équipements et mobilier. Il s’agit en effet obligatoirement d’un logement meublé, avec les critères de décence qui s’y rapportent.
  • La date de début de location et sa durée maximale. Celle-ci ne pourra pas dépasser trois mois.
  • Les modalités de prise de congé
  • Le loyer avec ses charges, librement fixés même si le logement se trouve dans une ville avec encadrement des loyers
  • Le dépôt de garantie
  • Les clauses nécessaires : clause résolutoire, clause de solidarité …
  • Les documents annexes comme l’état des lieux, l’annexe régionale relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, le certificat de PEB …

Pour la location longue durée

Comme son nom l’indique, si vous décidez de louer votre logement en location longue durée, vous pourrez le faire sur une durée indéterminée ou sur une année.

📝 La forme d’un bail de location longue durée

Comme en saisonnier, vous aurez toute liberté pour la rédaction du bail, même si celui-ci devra contenir certains éléments obligatoires.

✏️  Les éléments que doit contenir un bail de location longue durée

Votre bail devra donc indiquer :

• • Le type de location, nue ou meublée
  • La description du logement et de ses équipements
  • La durée de la location, librement déterminée entre vous et votre locataire. Elle peut d’ailleurs être reconductible tacitement.
  • Les modalités de résiliation et d’indemnisation
  • La garantie locative
  • Le loyer et les charges, librement fixés même si le logement se trouve dans une ville avec encadrement des loyers
  • La date de prise à effet du bail
  • Les clauses spécifiques (facturation d’honoraires si mise en location par une agence, remplacement des meubles, autorisation ou pas de la sous-location).

Aspects fiscaux du bail de résidence secondaire

Louer un logement en tant que résidence secondaire entraîne des obligations fiscales spécifiques. En tant que bailleur, vous devez anticiper ces règles pour sécuriser vos revenus et éviter tout litige. Le bail de résidence secondaire ne bénéficie pas du régime protecteur du bail d’habitation principale, mais il reste soumis à des contraintes fiscales précises.

Taxe d’habitation : qui la paie ?

Dans un bail de résidence secondaire, la taxe d’habitation revient en principe au locataire d’un logement meublés et ses dépendances.

Cette règle s’applique dès qu’il occupe le logement de manière régulière, même temporairement. Toutefois, une clause du contrat peut préciser cette obligation pour éviter toute contestation.

Si le logement reste vacant une partie de l’année, vous pouvez être redevable de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Vérifiez toujours la situation auprès de votre centre des impôts pour éviter un rappel fiscal.

En pratique, mentionner clairement la taxe d’habitation dans le bail de résidence secondaire sécurise la relation avec votre locataire.

Imposition des loyers perçus par le propriétaire

Les loyers d’un bail de résidence secondaire sont imposés comme revenus fonciers. Vous devez les déclarer chaque année.

Deux régimes fiscaux s’appliquent :

• Le micro-foncier : si vos revenus fonciers annuels n’excèdent pas 15 000 €, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %.
• Le régime réel : il permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, taxes). Ce régime est intéressant si vos charges sont importantes.

Vous devez choisir le régime le plus adapté à votre situation pour optimiser la fiscalité de vos loyers issus d’un bail de résidence secondaire.

Quelles charges peut-on répercuter sur le locataire ?

Un bail de résidence secondaire permet au propriétaire de répercuter certaines charges. Elles doivent être clairement indiquées dans le contrat.

Les charges récupérables concernent généralement :

• L’eau et l’électricité.
• Le chauffage collectif.
• L’entretien des parties communes.
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

En revanche, certaines dépenses restent à votre charge. Par exemple, les gros travaux, les honoraires de gestion ou les primes d’assurance propriétaire.

Un bail bien rédigé permet de répartir équitablement les charges. Cela évite tout litige ultérieur avec votre locataire.

Bail de résidence secondaire : cas particuliers et erreurs à éviter

Le bail de résidence secondaire obéit à des règles spécifiques. Certains propriétaires commettent des erreurs coûteuses. Voici les principales à éviter.

Confondre avec la location saisonnière

Un bail de résidence secondaire n’est pas une location saisonnière. La résidence secondaire implique une occupation régulière, même partielle.
La location saisonnière, en revanche, concerne des séjours ponctuels et courts. Elle obéit au régime des meublés de tourisme, avec d’autres obligations fiscales et administratives.

Interdiction d’utiliser certains baux types

Le bail de résidence secondaire n’est pas soumis à la loi Alur. Vous ne pouvez donc pas utiliser le modèle de bail prévu pour les résidences principales.

Ce type de contrat relève du droit commun du Code civil. Vous devez rédiger un bail adapté, sans appliquer les règles contraignantes des locations principales (encadrement des loyers, durée minimale de 3 ans, etc.).

Employer le mauvais modèle de bail fragilise vos droits et peut compliquer toute action en justice. Confondre ces deux contrats entraîne des litiges et parfois des sanctions fiscales.

Bail verbal ou écrit : attention aux risques

Un bail de résidence secondaire peut être conclu verbalement, mais c’est fortement déconseillé.
Sans écrit, vous ne pouvez pas prouver la durée du bail, le montant du loyer ou la répartition des charges.

En cas de litige, le juge tranchera souvent en faveur du locataire.
La rédaction d’un bail écrit, précis et adapté, sécurise vos revenus et évite toute contestation future.

Alors bail de résidence secondaire ou pas ?

Opter pour un bail de résidence secondaire présente à la fois des atouts et des limites.

Les inconvénients

❌ Le bailleur assume certains risques fiscaux.

❌ Le locataire bénéficie de moins de garanties, ce qui peut compliquer la location.

❌ Une rédaction imprécise peut entraîner des litiges coûteux.

En résumé, le bail de résidence secondaire est une solution souple pour louer un logement, mais il exige une rédaction rigoureuse.

👉 Vous souhaitez sécuriser votre contrat ? Contactez nous dès à présent pour la rédaction de votre bail de résidence secondaire et évitez toute erreur juridique ou fiscale.

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