bail de résidence principale

Le bail de résidence principale

Etant bailleur, vous pouvez louer votre logement à qui vous souhaitez mais sa destination finale entrainera des différences de traitement s’il s’agit d’une résidence principale ou bien d’une résidence secondaire.

Aussi La Gestion En Ligne vous en dit plus aujourd’hui sur la gestion du bail de résidence principale, afin de vous préparer au mieux à louer votre logement.

 

 

Définition de la résidence principale

C’est la loi du 6 juillet 1989, et très exactement son article 2 qui définit la résidence principale comme étant «le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. »

Si le logement ne correspond pas à cet usage, il sera alors considéré comme une résidence secondaire.

 

 

La législation autour du bail de résidence principale

De nombreuses lois et décrets ont permis ces dernières années d’établir un cadre législatif rigoureux pour le bail de résidence principale. Il s’agit essentiellement des lois suivantes :

  • Dispositions du Code de la Construction et de l’habitation
  • Dispositions générales des articles 1713 et suivants du Code civil
  • Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
  • Loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite Loi ALUR
  • Décret du 29 mai 2015 précisant les mentions et annexes obligatoires devant figurer dans un bail de résidence principale et applicable depuis le 1er août 2015

Par ailleurs, ce sont les deux derniers éléments législatifs qui ont durci encore plus le cadre du bail, le rendant parfois vraiment complexe à mettre en place pour un primo investisseur.

 

 

La présentation du bail de résidence principale

La loi ALUR a eu un impact à la fois sur le fond, mais aussi sur la forme.

 

Sur le fond

La loi Alur a engendré de nombreuses complications pour la location en imposant de nombreuses clauses supplémentaires qui n’étaient pas obligatoires jusque-là et qui concerne directement le bien : le montant des travaux réalisés dernièrement, l’énergie utilisée dans le logement, le mode de chauffage, le dernier loyer, la présence d’une zone tendue, des informations complémentaires sur l’état des lieux (gaz et électricité).

De plus, elle a engendré des modifications de gestion pour certains types de location comme la colocation avec une modification du système de caution et l’extension de ce régime avec l’existence de baux séparés. De plus désormais les locations meublées, qui n’étaient pas soumises à la loi de 89 jusqu’alors, le sont maintenant.

 

Sur la forme

Le bail de résidence principale doit absolument être réalisé par écrit. Il doit être signé en autant d’exemplaires que de parties en présence : bailleur, locataire voire caution. Ainsi chacune des parties aura son propre exemplaire. Il pourra alors être signé sous seing privé, ou par un acte authentique.

Par contre, il doit désormais suivre le modèle de la loi Alur, que ce soit pour une version papier ou bien pour une version numérique.

Le modèle de la loi Alur

La Loi ALUR a aussi imposé un bail type pour les locations depuis le 1er aout 2015, ce qui par contre a énormément simplifié la mise en location de bailleurs gérant seul leur bien. Il suffit désormais de suivre le modèle et de le compléter de manière exhaustive.

A noter : certains logements dérogent à cette obligation d’utiliser le modèle de la loi ALUR :

  • Les logements de fonction
  • Les logements des travailleurs saisonniers
  • Le bail mobilité
  • Les colocations
  • Les logements HLM

Le bail numérique

Le bail numérique trouve son origine dans la loi ELAN du 24 novembre 2018. Il permet une dématérialisation du contrat de bail et reprend exactement les mêmes éléments que le modèle type classique de la loi ALUR, mais il permet une plus grande souplesse en facilitant les actes.

 

 

La durée du bail de résidence principale

La durée de location d’une résidence principale dépend à la fois de la typologie du bien loué, vide ou meublé, mais aussi de son locataire. Vous devez donc être vigilant lors de la rédaction du contrat de bail.

 

En location vide

Pour une personne physique

La durée est alors de 3 ans minimum, sauf si le bailleur personne physique a prévu un événement précis et circonstancié dans le bail.

Exemple : un salarié qui part à la retraite et qui sera obligé de reprendre son logement ou bien un salarié expatrié qui a une date de retour en France prévue.

Si votre locataire souhaite partir avant la fin du bail, il devra respecter un délai de prévenance, tandis qu’en tant que bailleur, votre résiliation de bail devra être motivé et suivre un process précis.

Pour une personne morale

La durée du bail est alors de 6 ans minimum.

A noter : une SCI composée exclusivement de membres d’une même famille jusqu’au 4ème degré bénéficie du régime des personnes physiques.

 

En location meublée

Pour une location meublée classique

La durée du bail sera alors de 1 an, renouvelable par tacite reconduction. Il s’agit d’une des réformes de la loi ALUR du 24 mars 2014.

Pour une location meublée étudiante

Afin de coller au mieux aux impératifs de la vie étudiante, la durée peut être réduite à 9 mois au lieu de 12 normalement. Cela permet ainsi aux parents des étudiants de ne pas payer un loyer alors que leur enfant étudiant est rentré passer l’été chez ses parents.

A noter : ce n’est valable que pour les logements meublés et pas les logements vides étudiants !

 

 

Le bail de résidence principale a donc vu de nombreuses modifications ces dernières années, de nombreux ajouts et son champ d’application a été élargi.

Par contre si votre bien ne correspond pas à une résidence principale, vous devrez alors réaliser un bail de résidence secondaire, avec les conditions qui vont avec.

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