14 questions sur le bail commercial

Vous êtes bailleur ou futur bailleur d’un local commercial et vous vous posez des questions sur le bail commercial ? La Gestion En Ligne est là pour répondre à vos interrogations et vous préparer au mieux à cet investissement locatif.

Qui peut signer un bail commercial ?

Si le bailleur peut indifféremment être une personne physique ou une personne morale, comme le locataire.

Ce dernier devra en plus être immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou bien au répertoire des métiers.

Quelle activité exercer quand on a un bail commercial ?

Votre locataire pourra exercer au choix une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Si votre bien n’était pas un local commercial, mais un local destiné à l’habitation, vous devrez alors réaliser un changement d’affectation de votre local. En effet, ce n’est pas l’usage des locaux qui fait qu’un bail devient commercial. Votre locataire ne pourra donc pas se faire prévaloir des droits habituels générés par un bail commercial.

Si vous avez intégré dans votre bail commercial une clause de déspécialisation, cela signifie que votre locataire ne pourra pas réaliser d’autre activité que celle mentionnée dans son bail commercial.

Comment doit se présenter un bail commercial ?

Contrairement au bail d’habitation, le bail commercial n’a pas de modèle type à suivre. Il n’est même pas obligé d’en rédiger par écrit, même si c’est vivement recommandé, afin de prouver son existence.

Pour être conclu, un bail commercial doit cependant préciser un certain nombre d’informations :

• Les identités et adresses du bailleur et du preneur
• Le type d’activité à exercer dans le local commercial
• Le montant du loyer et des charges locatives, ainsi que leur mode de règlement
• Le droit au renouvellement du bail
• La durée du bail
• Le mode de résiliation du bail
• Le montant du dépôt de garantie

Ensuite comme dans un bail d’habitation, le bail commercial doit s’accompagner d’annexes :

• Les diagnostics techniques: le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante et l’Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT)
• L’annexe verte pour les locaux d’une surface supérieure à 2.000 m²

Quelle est la durée habituelle d’un bail commercial ?

On a l’habitude d’appeler les baux commerciaux, des baux 3-6-9, ce qui s’explique par le fait que le locataire peut donner congé au bout d’une période de 3 ans. Mais en fait, les baux sont conclus pour une durée de 9 ans minimum, sachant que bailleur et preneur peuvent décider d’un commun accord d’une durée plus longue. En tout cas, la durée devra impérativement être déterminée sur le contrat de bail.

De votre côté, en tant que bailleur vous pouvez résilier un bail commercial mais vous devrez alors verser une indemnité d’éviction à votre locataire.

Y a-t-il un encadrement des loyers pour le bail commercial ?

Contrairement au bail d’habitation qui, suivant les régions, peut être soumis à un encadrement des loyers, ce n’est pas le cas pour le bail commercial. Le montant du loyer est librement fixé entre les parties, lors de la création du bail commercial.

Ensuite il peut être révisé, comme pour le bail d’habitation, mais à la seule condition là aussi qu’une clause soit prévue dans le bail. Il s’appliquera alors une révision du montant du loyer selon l’indice des loyers commerciaux ou bien l’indice des loyers des activités tertiaires, en fonction de l’activité du locataire.

Quelles sont les principales obligations du bailleur ?

En tant que bailleur, la conclusion d’un bail commercial engendre quatre principales obligations pour vous :

• Informer des différents risques concernant le local commercial : les risques naturels et technologiques, via les annexes à fournir avec le bail notamment, mais aussi sur les sinistres passés et les risques de pollutions des sols, dans le cadre d’une location de terrain
• Fournir le local loué à son locataire
• Laisser la pleine jouissance du bien et permettre sa sécurité
• Maintenir en état de jouissance le local commercial

Quelles sont les principales obligations du locataire ?

De son côté, votre locataire devra se plier uniquement à deux principales obligations :

• Payer son loyer, dans les conditions indiquées dans le bail commercial
• Jouir paisiblement du local commercial, en respectant notamment l’activité indiquée dans le bail

Le défaut d’une de ces obligations pourrait alors entraîner la résiliation par anticipation de son bail.

Dans quels cas un bailleur peut-il résilier un bail commercial ?

Le locataire d’un local commercial étant un professionnel exerçant son activité, les cas de résiliation de son bail par le propriétaire sont très stricts.

Le bailleur devra notamment respecter une procédure tant sur le fond que sur la forme. La demande de congé devra notamment être envoyée six mois avant l’échéance de la période triennale ou la fin du bail commercial., comme indiqué dans l’article L145-9 du Code de Commerce.

Les motifs de résiliation d’un bail commercial sont limités à six :

• La cessation d’activité
• La démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain
• La construction, reconstruction de l’immeuble existant ou sa surélévation
• La réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage
• La réalisation de travaux dans le cadre d’une restauration immobilière
• La mise en marche de la clause résolutoire

Dans quel cas actionner la clause résolutoire d’un bail commercial ?

Dans la rédaction d’un bail, la rédaction de la clause résolutoire est très importante. C’est elle qui permet de mettre fin au bail commercial par anticipation, en cas de manquement aux obligations du locataire. Il est donc impératif de se faire accompagner par un professionnel pour la rédaction du bail.

La clause résolutoire peut revêtir différentes formes : il s’agit le plus souvent des impayés de loyer ou de charges locatives, mais aussi de dégradations des locaux, de nuisances, de non-respect de l’activité commerciale indiquée dans le bail.

L’activation de la clause résolutoire nécessaire quatre actions :

• Prouver que le locataire a manqué à ses obligations ou bien a réalisé une faute
• Avoir indiqué dans le bail l’existence du fait comme clause résolutoire
• Être de bonne foi
• Avoir tenté, au préalable un mois avant sa mise en action, à un commandement de s’exécuter signifié par un huissier de justice, qui se soit révélé vain

Dans quels cas un locataire peut-il résilier un bail commercial ?

Le locataire peut demander la résiliation du bail, sans avoir à fournir de motif.

Il devra cependant respecter les délais de préavis et les formes du congé par le Code du Commerce. Ce départ pourra cependant faire l’objet d’une compensation financière, si prévue dans le bail.

Toutefois si le départ est négocié à l’amiable entre le locataire et le bailleur, dans ce cas, les conditions de forme et de délai ne sont pas applicables. Par contre, là aussi des conditions financières peuvent être mises en place, et librement entre les deux parties.

Qui doit d’acquitter des travaux ?

Comme dans un bien d’habitation, le locataire a pour obligation de maintenir en état le bien loué et donc réaliser l’entretien classique ainsi que les réparations suite à des dommages réalisés par lui.

Pour ce qui est de l’aménagement du bien, il peut être convenu dans le bail, de transférer une partie du coût des travaux au locataire. Il pourra ainsi s’agit à la fois de travaux d’entretien, mais aussi de gros entretien.

En ce qui concerne les grosses réparations, comme définies par l’article 606 du Code Civil, elles sont alors du ressort du bailleur.

Une cession du bail commercial est-elle possible ?

Sauf si elle est interdite dans une des clauses du bail commercial, vous ne pourrez pas vous opposer à la cession du bail commercial de votre locataire à un tiers.

Cette cession permettra ainsi à votre locataire de transférer le contrat conclu avec vous, à un autre professionnel. Cette cession pourra se faire à titre gratuit ou bien à titre onéreux dans le cadre d’un contrat de cession du bail commercial, qui finalisera l’opération.

La cession du bail commercial peut se faire de deux manières différentes :

• Une cession seule
• Une cession dans le cadre de la vente d’un fond de commerce, car en effet le bail commercial fait partie d’un des éléments du fonds de commerce.

Qu’est-ce que le droit au renouvellement du bail commercial ?

Le droit au renouvellement est inclus dans tout bail commercial. C’est ce qui permet au locataire de voir la reconduction de son bail lors de son échéance. Toute clause contraire est réputée non écrite.

Pour bénéficier de ce droit, le locataire doit cependant exploiter son activité depuis au moins trois ans.

Si aucune action n’est réalisée, ni du côté du bailleur, ni du côté du locataire, que ce soit pour donner ou prendre congé ou demander le renouvellement du bail, ce dernier se poursuit alors par tacite prolongation pour une durée indéterminée.

Qui peut demander un renouvellement du bail commercial ?

Bonne nouvelle, ce sont les deux parties en présence, qui peuvent le demander !

Le locataire peut demander le renouvellement au moins six mois avant son expiration. Cette demande devra alors être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception.

En tant que bailleur, vous pouvez également demander son renouvellement, notamment pour réviser le loyer. Sachez cependant que si la valeur locative est supérieure au loyer du bail à renouveler, il y aura un plafonnement de cette augmentation avec l’indice des loyers commerciaux. Vous aurez alors à rédiger un avenant au contrat de bail commercial, reprenant les principales caractéristiques du bail, mises à jour.

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