Bail commercial : tout savoir sur la répartition des charges

Dans le cadre d’un bail commercial, quelle peut être la répartition des charges entre bailleurs et locataires ? La législation précise les règles à suivre d’un côté comme de l’autre. Mais en pratique, quelles sont les différentes obligations légales ? Coup de projecteur.

La réglementation autour de la répartition des charges

Vous vous apprêtez à signer un bail commercial ? Depuis quelques années, la législation qui encadre ce type de contrat de location est plus stricte. Plus particulièrement, depuis l’entrée en vigueur de la fameuseloi Pinel, à la fin de l’année 2014.

Désormais, un certain nombre de règles sont à suivre impérativement. Les bailleurs comme les preneurs ne sont plus totalement libres de décider qui doit payer quoi et les dernières avancées législatives sont plutôt en faveur des locataires.

Le décret d’application 2014-1317 de la loi Pinel du 3 novembre 2014 dresse une liste précise des charges qui ne peuvent plus être répercutées sur le locataire.

Par ailleurs, la loi Pinel a également étendu la compétence des commissions départementales de conciliation en matière de baux commerciaux. Ceci, pour une meilleure prise en compte des éventuelles contestations relatives aux charges et aux travaux.

Bail commercial : quelles charges sont à payer par le propriétaire ?

Depuis la loi Pinel, certaines charges sont donc obligatoirement imputables au bailleur. En premier lieu, il s’agit des réparations les plus importantes (et les plus coûteuses), à savoir, celles qui touchent le bâtiment.

Sont donc à payer par le propriétaire : les travaux sur les murs de soutènement, la charpente, la toiture ou la réparation d’une canalisation. Idem pour les réparations dues à la vétusté du bien ou qui sont nécessaire en raison de sa mise aux normes et les honoraires pour la mise en gestion du bien.

Les bailleurs doivent également régler les charges, impôts, taxes, redevances et les coûts des travaux portant sur des locaux vacants.

Bail commercial : quelles charges le locataire doit-il payer obligatoirement ?

Une partie des charges restent à payer par le locataire. Ces dernières concernent les dépenses liées à : l’eau, l’électricité ou le gaz, les réparations comme la peinture, le papier peint ou les appareils de chauffage ainsi que l’entretien des parties communes ou de l’ascenseur (charges de copropriété).

Également à payer par les preneurs, les travaux d’embellissement qui coûteraient plus cher que les frais de remplacement d’un élément.

Le cas particulier des taxes à payer par le locataire

Dans certains cas, le bail peut prévoir que le locataire ait à payer certains impôts bien précis. Mais pour cela, il faut qu’une clause du bail commercial le prévoie. Les taxes pouvant être concernées sont :

• La taxe foncière ou additionnelle à la taxe foncière,
• Les impôts, les taxes ou les redevances liées à l’usage de l’immeuble ou du local,
• Les impôts, les taxes ou les redevances liées à un service dont bénéficie le locataire. Il peut s’agit ici des ordures ménagères, du balayage ou en région Ile de France, de la taxe annuelle sur les bureaux.

Souvent ces éléments sont à la charge du bailleur. Mais ils peuvent être mis à celle du locataire si le bail le stipule expressément.

Cas particulier d’un bail signé avant le 5 novembre 2014

Si le bail a été conclu ou renouvelé avant la date du 5 novembre 2014, il est possible que le bailleur et le locataire aient pu décider de manière plus libre de la répartition des charges.

Même si en général les grosses réparations étaient à la charge du propriétaire et les plus petites à celles du locataire, à cette époque, la législation était moins stricte.

Par conséquent, si votre bail commercial a été signé en 2014 ou auparavant, étudiez à la loupe son contenu pour être certain de qui doit légalement payer quoi.

Le nécessaire inventaire des catégories de charges

Attention. Au moment de la signature du contrat de bail, la répartition des charges entre locataire et bailleur doit bien être précisée via un inventaire précis et limitatif.

Au total, cet inventaire doit recenser 5 catégories :

• Les charges au sens strict,
• Les réparations,
• Les charges imposées par la réglementation,
• L’entretien,
• Les impôts et taxes locatives.

De plus, tous les ans, le bailleur a pour obligation d’adresser au locataire un récapitulatif de l’inventaire des charges avec décompte de régularisation.

Ce document doit être envoyé au plus tard le 30 septembre de l’année qui suit celle auquel il est établi. En immeuble de copropriété, le délai est de 3 mois à partir de la présentation des comptes de propriété annuels.

À noter. Si le bail commercial concerne un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat doit alors mentionner explicitement quelle est la répartition des charges entre les différents locataires. La répartition se fait généralement en fonction de la surface exploitée, au prorata.

Obligation d’information du bailleur concernant les travaux

La loi précise que le bailleur a l’obligation de faire parvenir au locataire ces deux documents :

• L’état prévisionnel des travaux envisagés dans les 3 années qui viennent avec un budget prévisionnel
• L’état récapitulatif des travaux réalisé les 3 années précédentes avec leur coût.

Il est obligatoire que ces informations soient transmises au locataire tous les 3 ans dans un délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale.

Quid des réclamations sur le remboursement des charges ?

Si aucune clause spécifique n’est incluse dans le contrat de bail commercial, alors le propriétaire n’a pas le droit de demander au locataire un remboursement de charge. Cette disposition est applicable aux baux renouvelés et conclu à partir du 5 novembre 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Pinel.

Par ailleurs, il existait auparavant des baux dits « triples nets » (ou « net net net »), qui mettaient toutes les dépenses à la charge du locataire. Mais ce type de bail n’est plus autorisé en France. Il ne concerne plus que les investissements étrangers.

Pour éviter toute mauvaise surprise dans le cadre de la signature de votre contrat de bail commercial, choisissez l’accompagnement d’un spécialiste : la gestion en ligne.