Bail commercial : sur quels points être plus particulièrement vigilant ?

Désignation des lieux loués, durée du bail, conditions de révision du loyer… certains éléments sont à étudier avec vigilance au moment de la rédaction d’un contrat de bail commercial. Zoom sur 9 points essentiels à ne pas perdre de vue lors de la signature.

Bail commercial et désignation des lieux loués

La désignation des lieux peut potentiellement être source de litiges. Notamment si, dans le contrat de bail, la description est trop sommaire. Afin d’éviter cette situation et d’éventuels litiges futurs, veillez à vérifier dans le contrat de bail si les surfaces, les pièces ou encore les annexes qui sont mises à la disposition du preneur sont bien précisées par écrit.

La durée du bail commercial

Par définition, un bail commercial est conclu pour un minimum de 9 ans. Si la durée sur laquelle les deux parties s’entendent est supérieure à ces 9 ans, le bail doit le mentionner explicitement. Légalement, la durée du bail commercial peut être portée jusqu’à 12 ans.

Si les parties préfèrent s’engager sur une plus courte durée, il est alors préférable de signer un autre type de contrat que le bail commercial. Par exemple, un bail dérogatoire ou une convention d’occupation précaire. Bail de courte durée, cette convention n’est pas limitée dans le temps et dans ce cadre, preneur et bailleur s’entendent sur un droit d’occupation en contrepartie d’une compensation financière, généralement modique.

Contrat de bail commercial et activités exercées

En pratique, les locataires ont pour obligation d’exercer l’activité ou les activités mentionnées au bail. Attention donc, à bien préciser l’ensemble des activités qui sont envisagées au moment de la rédaction du contrat.

À noter, le locataire a la possibilité de faire une demande de changement de spécialité ou de « déspécialisation », en cours de bail. Cette demande se formalise par une procédure, que le locataire va devoir suivre afin d’obliger le bailleur à y répondre.

Les clauses relatives au loyer

Lors de la conclusion d’un bail commercial, les deux parties fixent ensemble le montant du loyer. Pour cela, elles se basent généralement sur les prix du marché et sur la valeur locative des locaux.

En tant que preneur, soyez vigilant en ce qui concerne le montant du loyer. Avant de signer et donc, de vous engager, veillez à faire des comparaisons avec des locaux similaires, proposés dans le même secteur, quartier ou zone commerciale. Contrôlez bien que le montant du loyer soit en adéquation avec le marché et avec votre activité. Par exemple, on estime que le montant du loyer d’un restaurant ne doit pas être supérieur à 10% du chiffre d’affaires espéré. Autant d’éléments que vous pourrez affiner en réalisant un business plan.

Indiquer la nature du pas de porte

Si le pas de porte est présent au sein du contrat, il doit être mentionné de la manière la plus claire et explicite possible. Cela peut se traduire par un supplément de loyer payé à l’avance ou par une indemnité versée en contrepartie de la propriété commerciale. Attention, donc, à ce que cette notion de nature du pas de porte soit toujours précisée.

Les conditions de révision du loyer

Les bailleurs ont la possibilité de demander la révision du loyer d’un bail commercial 3 6 9 à chacune des échéances triennales. La révision de ces loyers est encadrée par la loi Pinel, entrée en vigueur en 2014. Un cadre légal qui vise à renforcer la protection des locataires. La loi précise que certains indices doivent être utilisés pour la révision des loyers commerciaux et notamment l’ILC (indice des loyers commerciaux). Un mécanisme qui permet de limiter la hausse des loyers et donc, de préserver l’activité professionnelle des locataires sur la durée.

L’échéance de paiement du loyer

Autre information essentielle : la périodicité et la date de paiement du loyer. Le règlement doit-il être mensuel ou trimestriel ? Le loyer est-il payable à terme échu ou à échoir ? Autant d’éléments qui doivent être clairement stipulés au sein du contrat de bail commercial.

La répartition des charges

Idéalement, la répartition des charges doit être précisée dans le contrat de bail commercial. La loi Pinel de 2014 indique quelles sont les charges qui ne peuvent plus être répercutées sur les locataires. Par exemple, les honoraires liés à la gestion des loyers, certains impôts comme la CET ou les taxes relatives aux locaux vacants, sont autant de dépenses qui doivent désormais rester obligatoirement à la charge des bailleurs.

En pratique, le propriétaire doit impérativement joindre au contrat de bail un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d’impôts et de taxes. Une liste qui mentionnera la répartition des dépenses entre le locataire et le propriétaire. Si aucune clause ne précise cette répartition, c’est alors le droit commun qui s’applique.

La présence d’une clause d’exclusivité ou de non-concurrence

Une clause d’exclusivité ou de non-concurrence peuvent être incluses au contrat de bail. D’un côté, la clause de non-concurrence interdit au bailleur d’exercer directement ou non une activité concurrente à celle de son locataire. De l’autre, la clause de non-concurrence interdit au bailleur de louer au sein du même immeuble un autre local pour des activités similaires.

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