Bail commercial : retour sur les obligations du bailleur

Les propriétaires ont un certain nombre de dispositions à respecter dans le cadre de la législation des baux commerciaux. Sachez en effet qu’il existe précisément un certain nombre d’obligations du bailleur pour un bail commercial. Mais quelles sont concrètement ces obligations auxquelles doivent se contraindre les bailleurs de locaux commerciaux tels que boulangerie, boucherie ou magasin de souvenirs ? Pour tout comprendre, découvrez nos quelques éclaircissements.

Bail commercial et obligation légales du bailleur : proposer des locaux en bon état

Même si elle semble évidente, cette première règle est cruciale. Le bailleur a en effet pour obligation de proposer aux preneurs un local commercial en bon état.

L’article 1719 du Code civil indique en effet que le local doit impérativement être « en bon état de réparations de toute espèce ».

Cette obligation qui vaut dès l’instant de la remise des clés au locataire va permettre à ce dernier d’exercer son activité commerciale de manière sereine au cours des années à venir.

Cela implique notamment que les réparations nécessaires doivent être réalisées. Ces réparations à effectuer obligatoirement par le bailleur peuvent concerner les revêtements de sol ou muraux tels que tapisserie, carrelage ou faïence qui ont subi une usure normale.

Les installations à disposition des locataires tels que chauffage, sanitaire et électricité doivent elles-aussi être proposées en bon état. Ces équipements doivent fonctionner correctement et respecter les normes en vigueur.

Les bailleurs doivent également penser aux diagnostics immobiliers obligatoires à jour, qui sont à présenter lors de la mise en location du local commercial. Parmi eux, le DPE (diagnostic de performance énergétique), le diagnostic amiante, ou lorsque les logements sont concernés, l’état des risques naturels et technologiques et l’annexe verte qui décrit la qualité énergétique des équipements.

En cas de sinistre, les réparations sont à la charge du propriétaire. Cependant attention être certain que le locataire soit assuré au moment de son entrée dans les lieux. Bailleurs, n’oubliez pas de demander aux preneurs une attestation d’assurance valide, au moment de la signature du bail commercial.

Réaliser un état des lieux au moment de l’entrée et de la sortie

Au moment de la mise en location du bail commercial, un état des lieux doit donc être effectué. Cette obligation est valable à la fois au moment de la prise de possession des locaux et de leur restitution.

Si l’état des lieux ne peut être dressé de manière amiable, il doit alors être réalisé par un commissaire de justice. Dans ce cas, les frais seront partagés à 50/50 entre les locataires et les bailleurs.

Dans le cas où aucun état de lieux n’a été réalisé ni à l’entrée ni à la sortie du locataire, le local est alors présumé avoir été reçu et restitué en bon état.

Dès lors, le dépôt de garantie doit être totalement rendu au preneur.

Les obligations du propriétaire-bailleur d’un bail commercial : le locataire doit pouvoir “jouir paisiblement des lieux”

Autre obligation du propriétaire qui s’engage dans le cadre du bail commercial : proposer un local dont le preneur puisse jouir paisiblement.

Autrement dit, le bailleur doit obligatoirement assurer au locataire un usage normal des lieux.

Même si par la suite, des conflits surviennent entre les deux parties, le propriétaire n’a par conséquent pas le droit de couper l’électricité, l’eau ou le chauffage au locataire, ni à lui interdire l’accès au local commercial.

Bailleurs (bail commercial) : attention à ne pas cacher les éventuels vices d’un local !

Le propriétaire a également pour obligation légale de ne pas cacher les éventuels vices du local qui empêchent le bon exercice d’une activité commerciale.

Bien que l’état des lieux permettent de passer en revue un certain nombre de points potentiellement critiques, certains éléments peuvent passer inaperçus. Ce peut être le cas, notamment d’une fuite, d’une infiltration d’eau, d’un défaut de construction, ou encore d’un taux d’humidité trop important.

Lorsqu’un vice caché empêche le preneur d’exercer son activité en toute sérénité, la résiliation du bail commercial peut alors être prononcée par la justice. Dans certains cas, les propriétaires peuvent être contraints à verser des dommages et intérêts au locataire.

Si les dommages sont minimes et que la réalisation de travaux règle le problème, le locataire peut également demander un dédommagement. Y compris, lorsque cela n’empêche pas l’exercice de son activité.

Toutefois, dans certains cas, les propriétaires peuvent être dédouanés de leurs responsabilités :

• Si le problème était visible au moment de la signature du bail et pouvait à ce titre être notifié par le locataire,
• Si la gêne provient d’un manque d’entretien de la part du locataire,
• S’il s’agit d’un ennui causé par une catastrophe naturelle ou par un incendie.

Bail commercial et obligations du bailleur : que se passe-t-il si le local commercial est détruit ?

Dans ce cas, les possibilités qui s’offrent au bailleur et au locataire diffèrent selon les circonstances.

Si le local est détruit à la suite d’un événement de force majeure tel qu’une tempête ou un séisme, le propriétaire n’est alors pas dans l’obligation de reconstruire les locaux.

Lorsque les locaux sont totalement détruits, le bail commercial est alors résilié de plein droit sans que le locataire ne touche une indemnité d’éviction.

Mais si les locaux ne sont pas totalement détruits et encore utilisables après cet événement, le locataire peut demander soit :

• La résiliation du bail,
• L’exécution de travaux,
• Une baisse de loyer, sans qu’il ne soit possible de demander la réalisation des travaux en contrepartie.

De son côté, si le bailleur fait le choix de réaliser les travaux de remise en état à ses frais et qu’il se rend compte que leur montant est supérieur au prix du local, il est alors en droit de demander la résiliation du bail commercial.

Quand certaines charges locatives peuvent légalement incomber aux locataires

Dans certains cas, le bail commercial peut prévoir que ce soit au locataire de payer certaines charges, notamment certains impôts, taxes ou redevances.

En règle générale, ces charges sont à payer par le bailleur, sauf si le contrat de bail commercial stipule expressément l’inverse. En bref, pour être certain de savoir qui paye quoi, épluchez bien le contrat de bail.

FAQ

Quelles sont les principales obligations d’un bailleur qui loue un bail commercial ?

Le bailleur doit respecter toute une série de contraintes légales. Parmi les principales obligations du bailleur pour un bail commercial, citons par exemple : proposer des locaux en bon état, sans vice caché et permettant au preneur de jouir paisiblement des locaux. Autre obligation : réaliser un état des lieux d’entrée, ce qui protège d’ailleurs d’un certain nombre de litiges le propriétaire comme le locataire.

Comment savoir qui doit payer les charges si on a signé un bail commercial ?

Pas de surprise, tout est mentionné dans le contrat de bail signé au moment où le locataire entre dans les lieux. La loi précise toutefois que les plus grosses réparations sont généralement à la charge du bailleur, notamment celles qui interviennent pour cause de vétusté. Les plus faibles charges, liées par exemple à la rénovation de l’intérieur des locaux (moquettes, parquets, carrelages…) et qui sont liées à l’usure incombent le plus souvent aux locataires.

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