Bail commercial : qu’est-ce que le droit de préemption communal ?

Aussi connu sous le nom de « droit de préemption commercial », le droit de préemption communal est un dispositif qui peut s’appliquer lorsque les locaux se trouvent au sein d’un périmètre de sauvegarde d’artisanat de proximité. Retour sur les principes fondamentaux de ce droit.

Droit de préemption communal : définition

Le droit de préemption communal existe depuis la loi en faveur des PME datant du 2 août 2005, mise en œuvre le 26 décembre 2007. Aussi appelé « loi Dutreil », ce mécanisme donne un droit de préemption aux municipalités. Autrement dit, ces dernières ont la possibilité de préempter un bail commercial, un fonds artisanal ou un fonds de commerce. Le droit de préemption communal peut s’appliquer lorsque le conseil municipal a délimité au préalable un périmètre de sauvegarde d’artisanat de proximité.

Dans ce cas, toute personne ayant l’intention de vendre un fonds artisanal, un bail commercial ou un fonds de commerce doit veiller à faire une déclaration préalable en mairie. À noter : les terrains faisant l’objet d’aménagement commercial peuvent également être concernés par le droit de préemption communal.

Pourquoi le droit de préemption communal a-t-il été mis en place ?

Le droit de préemption communal a été mis en place afin de maintenir certains commerces de proximité et activités artisanales qui dynamisent les centres-villes. Dans de nombreuses communes, elles peuvent être menacées par d’autres activités plus rentables.

Par ailleurs, dans certaines grandes villes, les mairies peuvent également souhaiter offrir davantage de mixité, là où certains secteurs sont plus représentés que les autres.

Comment s’applique le droit de préemption communal ?

Conformément au code de l’Urbanisme, la commune dispose en principe d’un délai de deux ans pour rétrocéder le fonds de commerce ou le bail. De quoi permettre d’assurer ainsi la diversité artisanale ou commerciale du périmètre concerné.

Concrètement, avant la vente du fonds de commerce ou la cession du bail situé dans le périmètre de sauvegarde des commerces de proximité, le cédant doit déclarer la mise en vente en mairie. Il doit alors mentionner quelques informations clés comme la nature du contrat, le chiffre d’affaires, le prix et les conditions de cession envisagées.

La commune ou la structure communale a, quant à elle, un délai de 2 mois pour préempter. Le silence de l’administration équivaut à une renonciation.

Les évolutions légales des dernières années concernant le droit de préemption

Récemment, de nouvelles dispositions ont fait évoluer l’application du droit de préemption commercial. Un premier décret voté le 22 juin 2009 étend ce droit aux terrains qui portent (ou qui sont destiner à porter) des commerces dont la surface de vente est comprise entre 300 et 1000 m². Une loi suivie par celle du 18 juin 2014, visant à faciliter le droit de préemption des communes. Elle permet notamment de déléguer le droit de préemption à un établissement public ou à un concessionnaire. De plus, cette loi étend de deux à trois ans le délai dont dispose la commune pour identifier un repreneur en cas de mise en location gérance.

La possibilité d’opter pour la location gérance

Le maire (ou son délégataire) a donc l’obligation de rétrocéder le fonds dans un délai de 2 ans, au profit d’un commerçant ou d’un artisan qui contribue à diversifier ou développer les activités du périmètre concerné.

Pendant ce temps, la commune a la possibilité de mettre le fonds en location gérance. Ce qui peut alors porter le délai de rétrocession à un maximum de 3 ans.

Avant toute rétrocession, le maire a par ailleurs l’obligation de publier un avis par voie d’affichage pendant 15 jours au minimum. L’autorisation préalable du conseil municipal est toujours nécessaire. Si le conseil approuve la rétrocession, la délibération va alors préciser les conditions et les raisons du choix du cessionnaire.

Ensuite, dans le mois suivant la rétrocession, la commune va afficher l’avis pendant 15 jours dans un souci de transparence. Cet avis devra préciser la désignation du bien rétrocédé et les conditions financières de l’opération. Sachez que dans le cadre d’un bail commercial, la rétrocession est subordonnée à l’accord du bailleur. Si ce dernier ne donne pas son accord, la rétrocession est alors annulée.

Pour la revitalisation des centres-bourgs

Le droit de préemption communal est une solution qui permet aux mairies de maintenir les petits commerces de proximité en centre-ville. En effet, ces derniers sont trop souvent menacés par des activités de services plus rapidement rentables. Les vacances commerciales restent encore aujourd’hui trop fréquentes dans certains territoires qui perdent ainsi inexorablement en dynamisme et en attractivité.

Dans ce contexte, la préemption communale est l’une des solutions adoptées par les collectivités pour préserver le commerce, car son rôle dans la participation à la vie locale est majeur et parce qu’il contribue en permanence à la façonner.

Dans certaines grandes villes, le droit de préemption communal va permettre, par ailleurs d’introduire un peu de mixité dans certains quartiers ayant développé des mono-activités sectorielles, afin de proposer aux habitants une offre commerciale ou artisanale plus variée et plus cohérente.