Bail commercial : que sont les périodes triennales ?

Le bail commercial 3 6 9 est aujourd’hui le contrat de location le plus fréquent dans l’univers du commerce et de l’artisanat. Mais dans ces baux commerciaux, à quoi correspondent les périodes triennales ? Quelques éclaircissements pour vous permettre d’y voir plus clair.

Périodes triennales et bail commercial

Le bail commercial 3 6 9 est un contrat signé de location signé entre un bailleur et un locataire. Ce contrat peut concerner un fonds de commerce, un fonds artisanal, ou encore, une micro-entreprise.

En pratique, un bail commercial peut à la fois concerner une personne physique ou une personne morale. Le locataire qui a signé ce contrat doit toutefois être immatriculé au registre des sociétés ou au répertoire des métiers.

Le bail commercial a la particularité d’offrir au locataire la « propriété commerciale ». Un terme juridique qui signifie que locataire dispose ainsi d’un droit de renouvellement au bail ou à défaut, qu’une indemnité d’éviction lui sera due.

Ces droits attachés au bail sont d’ordre public. Il s’agit en effet de dispositions légales auxquelles il n’est pas possible de déroger.

Une résiliation du bail possible à chaque période triennale

L’une des particularités d’un contrat 3 6 9 est de permettre la résiliation du bail et la révision du loyer par périodes triennales, autrement dit, tous les 3 ans. 

S’ils concluent un bail commercial 3 6 9, les locataires ont donc la possibilité de résilier leur contrat sans motif particulier, à l’issue de chacune des périodes triennales.

Pour être valide, la demande du locataire doit toutefois être formulée au moins 6 mois avant l’échéance triennale. Cette demande peut se faire soit par lettre recommandée soit par acte de commissaire de justice.

En revanche, la loi est plus stricte pour les bailleurs qui souhaiteraient résilier le bail. En effet, les propriétaires ne peuvent le faire qu’au bout de 9 ans seulement. De plus, dans ce cas, ils auront alors pour obligation de verser au locataire une indemnité d’éviction. Le montant de cette indemnité est variable selon les cas et prend en compte un certain nombre d’éléments.

À noter, une résiliation (ou « résolution ») du contrat de bail à l’amiable est également possible. Dans ce cas, les deux parties doivent trouver un terrain d’entente et statuer sur un accord conventionnel écrit afin qu’aucun doute ne soit possible. Dès lors, le bail commercial pourra être résilié de manière anticipée c’est à dire, sans tenir compte des périodes triennales.

Bail commercial et possibilités de révision triennale du loyer

Dans le cadre d’un bail commercial 3 6 9, le prix du loyer est fixé de manière libre entre chacune des parties au jour de la signature.

Le montant du loyer peut être révisé tous les 3 ans.

En pratique, les demandes de révision sont recevables au minimum 3 ans après la date d’entrée dans les lieux du locataire ou de la précédente révision triennale.

Les demandes de révision ne peuvent intervenir que tous les trois ans, à compter de la date où le nouveau prix s’applique. Elles doivent être faites par acte de commissaire de justice ou via une lettre recommandée. Et pour qu’elles soient valides, il ne faut pas oublier de mentionner certaine informations clés telles que le montant du nouveau loyer.

La révision du bail commercial fait partie des droits attachés d’ordre public. Dès lors, l’une ou l’autre des parties ne peuvent en aucun cas écarter le principe de révision triennale ni ses conditions d’application. Seule une exception peut permettre de déroger à cette règle : la présence d’une clause d’échelle mobiledans le bail commercial.

À noter, les modalités de la révision triennale du loyer sont spécifiquement encadrées par les dispositions de l’article L145-38 du Code du Commerce.

La clause d’échelle mobile intégrée au bail commercial

Rencontrée fréquemment dans les baux commerciaux, la clause d’échelle mobile permet aux deux signataires de s’accorder sur le fait d’indexer le loyer en cours de bail, en fonction d’une périodicité décidée entre les deux parties.

En pratique, la clause d’échelle mobile s’applique de manière automatique à la date prévue de son entrée en vigueur.

Contrairement à la révision triennale qui ne peut intervenir que si l’une ou l’autre partie en fait la demande, ici, ni le locataire ni le propriétaire n’ont besoin d’effectuer de demande préalable.

Pour éviter toute confusion avec la révision légale triennale, il est d’ailleurs vivement conseillé d’utiliser le terme « automatique » lors de la rédaction de la clause d’échelle mobile. Ainsi, pas d’erreur d’appréciation possible.

Révision légale triennale : zoom sur l’ILC

Depuis le 1^er septembre 2014, la loi Pinel encadre la législation autour des baux commerciaux et renforce la protection des locataires. Désormais, les signataires d’un contrat de bail commercial ne peuvent se référer qu’à deux indices pour les révisions légales triennales.

Il peut s’agit soit de l’ILC (Indice des loyers commerciaux) lorsque l’activité est artisanale ou commerciale, soit de l’ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires), dans le cadre de location de bureaux, d’activités industrielles, d’entrepôts ou de plateformes logistiques.

Récemment, la variation annuelle de l’ILC a été plafonnée à 3,5% maximum. Adoptée en aout 2022, cette mesure a pour objectif de limiter les hausses de loyers pouvant mettre en difficultés les commerçants ou artisans.

Si initialement elle ne devait être effective que pendant quelques mois, cette loi a été prolongée jusqu’au 31 mars 2024. Ceci, en raison de l’inflation qui reste forte.

Pour éviter toute mauvaise surprise au moment de la signature d’un bail commercial, faites le choix d’être accompagné par des spécialistes de la gestion locative tels que les équipes de la Gestion en Ligne. À vos côtés, nos experts vous guident pas à pas et vous indiquent les points de vigilance, notamment autour des périodes triennales, caractéristiques des baux commerciaux 3 6 9.