Bail commercial : le calcul de l’indemnité d’éviction

Si le propriétaire met fin à un bail commercial, sauf dans certains cas particuliers, il devra alors payer au locataire une indemnité d’éviction. Mais procéder à son calcul ? La somme due sera fonction de différents éléments comme les frais de déménagement ou de double loyer par exemple. Pour en savoir plus et effectuer vos premières estimations, parcourez notre article dédié !

Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction pour un bail commercial ?

Lorsqu’un locataire s’engage dans le cadre d’un bail commercial, le contrat peut être renouvelé à chaque échéance « triennale », soit tous les 3 ans, 6 ans ou 9 ans. Dans différentes situations, notamment si le local est transformé en habitation, le propriétaire peut mettre fin au bail commercial entraînant ainsi la résiliation. En contrepartie, le propriétaire doit verser une indemnité d’éviction au locataire. Cette somme vise à compenser le préjudice subi. Le locataire doit en effet quitter les lieux et trouver un autre local commercial, avec le risque de perdre au passage une partie de sa clientèle (et/ou de voir sa fréquentation baisser). Notamment, si le nouveau local est moins bien situé que le précédent… Le tout ayant pour conséquence une potentielle baisse de chiffre d’affaires.

Bon à savoir. Lorsque le contrat de bail prévoit une clause résolutoire et que le locataire comment une faute grave (exemple : s’il ne paie plus ses loyers), le propriétaire peut mettre fin au contrat sans avoir à respecter obligatoirement les échéances triennales. Il n’aura pas, non plus, à lui verser obligatoirement d’indemnité d’éviction.

Bail commercial : calcul du montant de l’indemnité d’éviction et date

Le montant de l’indemnité d’éviction est évalué selon la date du préjudice subi par le locataire en place. Dès lors, deux cas de figure sont possibles :

• Le locataire est déjà parti du local et dans ce cas, le préjudice sera évalué à la date où il a quitté les lieux,
• Le locataire reste après expiration du bail. Alors l’indemnité va être déterminée à la date de décision du juge.

Bon à savoir. Dans certains cas, le locataire peut rester dans le local qu’il occupe jusqu’à ce qu’il perçoive l’indemnité d’éviction. Et dans ce type de situation, les locataires peuvent alors poursuivre leur activité pendant un laps de temps relativement long.

Calcul de l’indemnité d’éviction : les indemnités de remplacement et de déplacement

L’indemnité d’éviction versée à l’issue d’un bail commercial est tout d’abord constituée d’une indemnité principale. Il va s’agir :

• Soit d’une indemnité de remplacement (ou de « perte de fonds »),
• Soit d’une indemnité de déplacement (ou de « transfert »),

Dans le premier cas, l’indemnité de remplacement prévoit que le locataire soit indemnisé sur la base de la valeur marchande du fonds. Un certain nombre de critères seront pris en compte, parmi lesquels la perte de la clientèle, les résultats d’exploitation et le droit au bail.

Dans le second cas, l’indemnité de déplacement est versée si l’activité peut être déplacée. Cette indemnité sera alors calculée en tenant compte d’éléments tels que le transfert du fonds, la valeur du droit au bail de l’ancien local et le cas échéant, le coût du nouveau pas-de-porte.

Montant de l’indemnité d’éviction du bail commercial : les indemnités accessoires

Second élément pouvant constituer l’indemnité d’éviction : les indemnités dites « accessoires ». Ces dernières augmentent potentiellement le montant global de l’indemnité d’éviction. Elles servent à compenser certains frais ou troubles liés au départ du local, comme :

• Les frais de déménagement, de résiliation du fonds de commerce, ou liés à l’achat d’un nouveau fonds,
• Les indemnités de licenciement dues aux salariés s’ils perdent leur emploi à la suite du départ du local,
• Le trouble commercial pour compenser le préjudice à la suite de l’éviction,
• Les frais de double loyer le temps de la réinstallation
• etc.

Quelles sont les modalités de versement de l’indemnité d’éviction ?

Deux possibilités pour le propriétaire. Soit verser directement l’indemnité d’éviction au locataire, soit choisir de consigner l’indemnité sous séquestre.

Verser directement l’indemnité d’éviction au locataire

Si le propriétaire verse l’indemnité directement à son locataire, alors ce dernier disposera d’un délai de 3 mois pour partir. Notez que le locataire n’est pas dans l’obligation de quitter les lieux tant qu’il n’a pas reçu la totalité du paiement de son indemnité.

Le versement de l’indemnité d’éviction à un séquestre

Ce choix est à privilégier pour se prémunir d’éventuelles difficultés. Dans ce cas, le bailleur doit informer le preneur du placement de l’argent au séquestre. De son côté, locataire dispose de 3 mois pour restituer les locaux, après la date de versement de ce séquestre.

Les missions du séquestre sont à la fois de recevoir les fonds, de vérifier que les locaux sont vides à date et enfin, de verser l’indemnité d’éviction au locataire.

Besoin d’y voir plus clair pour mieux appréhender la fin d’un bail commercial ? Et si vous bénéficiez d’un accompagnement professionnel avec la Gestion en Ligne ? Contactez-nous pour savoir comment nous pouvons vous aider. Vous êtes propriétaire ? Faites-vous rappeler !