Location-vente immobilière

Bailleurs et preneurs ont la possibilité d’opter soit pour un bail professionnel soit pour un bail commercial. Deux types de contrats encadrés par une législation distincte. Quelles sont les différences significatives entre ces baux commerciaux et ces baux professionnels ? Quelques explications pour vous permettre d’y voir plus clair.

Bail commercial et bail professionnel : des contrats distincts pour des activités différentes

Première différence, le bail professionnel et le bail commercial ne sont pas utilisés pour les mêmes types d’activités professionnelles.

D’un côté, le bail commercial va – comme son nom l’indique – être consacré aux activités commerciales, mais aussi industrielles et artisanales.

De l’autre, le bail professionnel va s’adresser aux entreprises ayant une activité non commerciale (BNC).Par exemple, ce type de bail pourra être conclu par les professions libérales réglementées (architecte, avocat, diététicien…) ou non réglementées (illustrateur, informaticien, designer…).

Les professionnels ayant une activité non commerciale peuvent, s’ils le souhaitent, opter pour un bail commercial. En revanche, l’inverse n’est pas vrai. Car les entrepreneurs dont l’activité est commerciale, industrielle ou artisanale n’ont pas le droit de signer un bail professionnel.

Des différences en termes de durée

L’une des particularités du bail commercial est de s’étendre obligatoirement sur une durée minimale de 9 ans. Il est impossible pour les parties de s’entendre sur une durée plus courte. Cette durée de 9 ans est un verrou de sécurité pour les preneurs. Les commerçants, industriels et artisans signataires de ce type de contrat sont en effet assurés de pouvoir exercer sereinement leur activité professionnelle, sans avoir à déménager de manière précipitée.

Le bail professionnel est, quant à lui, signé pour une durée moins longue, de 6 ans minimum. Cependant, là encore, il est possible pour les deux parties de négocier un bail s’étendant sur une durée plus longue.

Quelles différences en termes de droit à la résiliation ?

Dans le cadre d’un contrat de bail commercial, la résiliation anticipée n’est possible qu’à l’issue de chaque période triennale c’est à dire au bout de 3, 6 ou 9 ans. Et la loi encadre de manière stricte les démarches nécessaires à la résiliation.

Le preneur doit en effet donner son congé au moins six mois avant la date anniversaire des 3, 6 ou 9 ans de la signature du bail.

En revanche, dans le cadre d’un bail professionnel, la résiliation du contrat de location peut se faire à tout moment. Même si, là encore, il est nécessaire que locataire donne son congé au moins six mois avant la date souhaitée du départ.

Quelles modalités de révision du loyer pour ces deux contrats ?

Dans le cadre d’un bail commercial, la révision peut intervenir tous les 3, 6, ou 9 ans. Sauf dans le cas où une clause d’échelle mobile a été incluse au contrat. Alors, le loyer du bail commercial peut être révisé à tout moment.

Lorsque les parties sont engagées par un bail professionnel, la révision n’est pas possible, sauf si une clause du bail le prévoit expressément.

La révision des loyers est encadrée et se calcule en fonction de l’activité exercée par les locataires. Cette révision doit par exemple suivre l’ILC pour les activités commerciales et l’indice ILAT pour les activités tertiaires.

La forme écrite imposée aux contrats de bail professionnel

Légalement, seuls les baux professionnels doivent être obligatoirement conclus par écrit. La loi n’impose pas la même règle pour les baux commerciaux. Et ce, même s’il s’agit d’un contrat engageant pour chacune des parties ! Contre toute attente, le bail verbal est valable.

En effet, lorsque le bail commercial n’est pas signé par le bailleur ou le locataire, différents éléments peuvent prouver l’accord comme l’encaissement des loyers ou encore, l’immatriculation du locataire comme professionnel au registre du commerce.

Toutefois, la forme écrite reste vivement recommandée ! Car cela apporte une preuve tangible de l’existence du contrat et cela permet de définir clairement les obligations de chacune des parties.

À noter, si le bail est signé chez un notaire, en règle générale, les frais engendrés seront partagés de façon équitable entre le bailleur et le locataire.

Cession du bail : quelles sont les options possibles ?

Si vous avez conclu un bail professionnel, la cession peut être interdite si cela est mentionné dans le contrat.

En revanche, dans le cadre d’un bail commercial, la cession ne peut être interdite dans le cadre de la vente d’un fonds de commerce. Toutefois, les modalités de cession d’un bail commercial peuvent être encadrées par certaines clauses du contrat. Une clause peut par exemple :

  • Exiger l’autorisation du propriétaire (clause d’agrément),
  • Ou prévoir que le cédant du bail commercial s’engage solidairement avec le nouveau locataire du bail (clause de garantie solidaire),

Quid la sous-location ?

Légalement, un locataire ayant signé un contrat de bail commercial n’a la possibilité de le sous-louer que lorsqu’une clause du contrat le prévoit expressément et si le bailleur autorise cette pratique.

À l’inverse, si les deux parties ont signé un contrat de bail professionnel, la sous-location est autorisée, excepté si une clause du contrat l’interdit.

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