Bail code civil : définition et fonctionnement

En gestion locative, une des prérogatives est de bien choisir son contrat de location. Le bail Code Civil peut être une des solutions à choisir pour une mise en location.

En effet, c’est un contrat de bail qui offre à la fois une grande flexibilité tant pour le propriétaire, que pour le locataire. Il permet notamment de se soustraire aux contraintes de certains baux d’habitation, professionnels ou encore commerciaux.

Complètement ? Pas tout à fait car toutes les locations ne sont pas éligibles !

C’est pourquoi aujourd’hui La Gestion En Ligne vous explique tout :

• Qui est concerné
• Quelles sont les obligations des parties
• Comment rédiger son bail
• Comment gérer le loyer
• Comment l’utiliser concrètement

Bref, tout pour bien l’utiliser !

Qu’est-ce qu’un bail Code civil ?

Vous pouvez retrouver le bail Code Civil aussi sous le nom de « bail de droit commun ».

Ce sont les articles 1713 à 1778 du Code Civil qui le régissent, tout en laissant libre champ aux parties de se mettre d’accord sur les conditions du bail :

• Durée
• Délai de préavis
• Montant du loyer
• Montant du dépôt de garantie …

Concrètement, vous êtes bien plus libres d’agir en comparaison d’autres baux, comme les baux d’habitation, commercial ou professionnel qui bénéficient d’une législation propre. Là il n’y a aucune règlementation spécifique.

A qui s’applique le bail Code Civil ?

Tout le monde ne peut pas bénéficier du bail Code Civil, il faut cocher certaines cases à la fois pour les parties signataires, mais également pour les biens à mettre en location.

Les parties en présence

Tant pour les bailleurs, que pour les preneurs, le bail Code Civil s’adresse à différents publics :

• Particuliers
• Associations « loi 1901 »
•  

Leur point commun ? La recherche de flexibilité.

Pour les locataires, généralement ce sont des clientèles exigeantes, souvent des entreprises internationales habituées à un niveau élevé de prestations pour proposer un logement de fonction à leurs dirigeants.

Les biens concernés

Si vous avez des locaux, où l’application des baux classique n’est pas obligatoire, dans ce cas, vous pouvez utiliser le bail Code Civil pour sa location. Concrètement, cela exclut la location des résidences principales.

Vous pouvez alors l’utiliser pour les biens immobiliers suivants, qu’ils soient vides ou meublés le cas échéant :

• Locations saisonnières ;
• Résidences secondaires ;
• Logements de fonction ;
• Parkings et garages indépendants ;
• Bureaux et entrepôts ;
• Locaux commerciaux non destinés à l’accueil de personnes.

A partir du moment où par exemple le bien devient la résidence principale du locataire, c’est la loi ALUR qui s’applique.

Quelles sont les obligations des parties dans un bail de droit commun ?

Les obligations des parties, bailleur et preneur, dans le cadre d’un bail civil, sont régies par les articles 1719 à 1727.  L’objectif est de garantir aux deux parties un bon fonctionnement de la location, une protection mutuelle et un bon usage du bien immobilier.

Obligations du bailleur

Vous remplissez toutes les cases pour bénéficier d’un bail Code Civil ? Il vous reste alors juste à respecter certaines règles de bases similaires aux baux classiques, à savoir :

• Fournir un bien en bon état, respectant les règles de décence
• Veiller à l’entretien du bien et faire réaliser les travaux nécessaires le cas échéant
• Fournir les documents légaux exigibles, en fonction de la typologie du bien en location. Par exemple, pour un bien d’habitation, vous devrez fournir les diagnostiques techniques immobiliers, comme pour les biens soumis à la loi ALUR.

Obligations du preneur

En contrepartie, votre locataire devra également se soumettre à un certain nombre d’obligations :

• Veiller au bon usage du bien pris en location
• Payer le loyer et les charges locatives, en temps et en heure
• Entretenir le bien, tant en termes de ménage, que de réparations locatives, telles que définies par l’article 1754 du Code civil
• Respecter le règlement de copropriété, le cas échéant
• Veiller à un usage paisible du bien, et respecter notamment les règles de bon voisinage
• Restituer le bien dans le même état que celui indiqué, ou avec une usure normale suivant la durée de location

Ce sont donc les obligations de droit commun, mais en bail Code Civil, il est possible de rédiger librement certaines clauses.

Comment rédiger un bail Code civil ?

Comme la définition plus haut le précise, le bail Code Civil n’est soumis à aucun formalisme. Il peut donc être verbal ou écrit, sauf pour le bail rural qui doit absolument être écrit.

Les parties en présence sont donc libres de les rédiger comme bon leur semble. Cependant, nous ne pouvons que vous conseiller de réaliser un contrat écrit, pour éviter tout souci, mais aussi de prévoir un certain nombre de mentions qui vous protégerons :

• Identité du bailleur et du preneur ;
• Adresse du bien loué ;
• Description du bien et des équipements fournis ;
• Destination du bien (résidence secondaire, logement de fonction, activité professionnelle…) ;
• Montant du loyer et modalités de révision (indice utilisé et date de révision) ;
• Montant des charges locatives et méthode de régularisation ;
• Durée du bail ;
• Conditions de renouvellement et de résiliation du bail ;
• Montant du dépôt de garantie ;
• Obligations du bailleur et du preneur ;
• Exclusion de l’application de la loi du 6 juillet 1989 ;
• Autorisation, ou non, de sous-location.

Bon à savoir : Si les parties fixent librement les clauses du bail code civil, par contre il n’est pas possible d’y rédiger une quelconque clause abusive.

Comment gérer le loyer d’un bail Code civil ?

Si bon nombre de propriétaires choisissent de mettre leur bien en location avec un bail Code Civil, c’est notamment pour la souplesse en termes de gestion du loyer. Plus d’obligations, plus de limitations, la gestion est plus facile. Le tout est par contre de veiller à ce que le bien reste dans une fourchette raisonnable, sans quoi il ne trouvera pas preneur …

Fixer le loyer

En bail Code Civil, pas d’encadrement de loyer, ni de plafonnement. En fait, vous pouvez librement fixer le montant du loyer avec votre locataire.

Pour cela, regardez les biens similaires en termes de :

• Surface
• Secteur géographique
• Prestations (qualité du bien et présence d’annexes comme un balcon, une terrasse ou un garage)

Cela vous donnera une idée approximative du loyer que vous pourrez demander.

Réviser le loyer

Si la fixation du montant du loyer est libre, la révision est plus ou moins libre. En effet, comme en bail de loi 1989, la révision du loyer n’est pas obligatoire. Cependant chez La Gestion En Ligne nous vous la recommandons vivement. En effet, si vos locataires restent de très nombreuses années, le manque à gagner peut vite devenir important.

C’est pourquoi indiquer une clause d’indexation est importante pour ce type de bail également. Par contre, comme en bail classique, vous devez absolument respecter les indices correspondant au type de bien loué, à savoir :

• Indice de Référence des Loyers (IRL) : pour les logements de fonction ou les résidences secondaires ;
• Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) : pour les locations hébergeant des activités tertiaires, entrepôts ou professions libérales ;
• Indice des Locaux Commerciaux (ILC) :  pour les locations d’activités commerciales ou artisanales ;
• Indice du coût de la construction (ICC) : pour les activités professionnelles.

Comment résilier un bail de droit commun ?

Dans un bail de Droit Civil, vous pouvez indiquer une durée pour la location. Dans ce cas, le bail est reconduit tacitement, pour la même durée. Et quand vient le moment de la résiliation du bail, du fait du bailleur ou du preneur, cela dépend des clauses du bail.

Si le bail civil ne mentionne pas les modalités de préavis

Dans ce cas, vous devez vous référer aux dispositions du Code Civil, et notamment à l’article 1736, qui indique que « Si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux. »

En cas de désaccord entre les parties, vous pourrez recourir à un juge.

C’est pour cela qu’il est conseillé d’indiquer les formalités de préavis de départ dans le contrat de bail.

Si le bail civil mentionne les modalités de préavis

Ces modalités sont alors librement fixées, tant en termes de durée (quelques jours, 1 mois, 3 mois …) qu’en terme de modalité (envoi d’un courrier recommandé …).

Bon à savoir : les raisons du congé n’ont pas à être précisées.

Comment utiliser le bail Code civil pour une location meublée à Paris ?

Pour de nombreux propriétaires, le bail civil est l’outil indispensable pour mettre son bien immobilier en location sans trop de contraintes à Paris.

En effet, la ville est bien connue pour être attractive pour de nombreuses sociétés nationales et internationales qui y ont leur siège. Cependant, dans les contraintes d’un bailleur il y a notamment celle du plafonnement des loyers qui limitent fortement la rentabilité de leur bien par rapport à d’autres villes de province.

C’est pourquoi le bail civil peut être une vraie solution pour les propriétaires à Paris :

• Aucune contrainte de plafonnement de loyer
• La certitude de récupérer son bien à une date donnée
• Une meilleure sécurité financière car beaucoup de meublés sont loués à des entreprises importantes ayant une bonne assise financière et souhaitant loger pour quelques semaines des salariés en mission temporaire à Paris

Ainsi si votre bien se situe à Paris, est meublé et présente de belles prestations en plus d’une situation idéale, et bien le bail Code Civil peut être une vraie opportunité pour vous.

Contactez-nous pour le mettre en place.

Choisir un bail code civil ou une autre forme ?

Entre les biens à destination des professionnels et ceux pour les particuliers, le nombre de baux existant est impressionnant. Il est parfois difficile de s’y retrouver et de voir s’il est possible d’opter pour un bail civil ou pas …

Comparé à un bail professionnel, commercial ou rural

Un bail professionnel a pour destination une utilisation de locaux à usage professionnel et un bail commercial pour une activité commerciale artisanale ou industrielle.

Or le bail civil ne peut être utilisé pour l’exercice d’une activité professionnelle, uniquement personnelle. Si, des locaux sont destinés à permettre l’exploitation d’une société, dans ce cas ce sont les baux classiques qui doivent être utilisés.

Par contre dans le cadre d’une location de terre, cela dépend de la nature du locataire :

• Si c’est un agriculteur pour son activité professionnelle, c’est le bail rural qui est à utiliser
• Si c’est un particulier, ou bien un agriculteur dans un but personne, le bail civil peut être utilisé

Comparé un bail d’habitation

Vous destinez le bien est destiné à une résidence principale du locataire ? C’est le bail loi du 6 juillet 1989 qui s’applique. Si par contre, c’est une résidence principale pour une durée inférieure à 10 mois dans un cadre de formation professionnelle, de mutation ou bien de mission temporaire, dans ce cas le bail mobilité peut être utilisé.

Vous destinez le bien à une résidence secondaire, de logement de fonction par une entreprise ou bien le locataire est une association ? Dans ce cas, le bail civil peut être appliqué.

Les conseils de La Gestion En Ligne

Pour résumer l’utilisation du bail Code Civil, celui-ci est intéressant par sa flexibilité (libre fixation du loyer, pas de plafonnement et libre montant du dépôt de garantie) mais en tant que bailleur vous devez faire attention aux points suivants :

• Les biens concernés, qui ne peuvent être que des logements de fonction ou résidence secondaire, soit vides, soit meublés
• La rédaction du contrat de bail, à réaliser avec minutie

FAQ du bail Code Civil

Qu’est-ce qu’un bail code civil ?

Le bail civil, aussi appelé bail de droit commun, permet de louer des biens immobiliers avec une libre fixation du contenu du contrat (dans la limite de la législation en vigueur) : durée du contrat, termes de résiliation, montant du loyer …

Est-il possible de céder le bail civil ou sous-louer les locaux ?

Comme pour un bail Loi 89, la sous location est possible uniquement si le bailleur l’autorise expressément.

Quand utiliser un bail civil ?

Le bail civil est destiné à la location de locaux pour un usage personnel, peu importe sa typologie (bien d’habitation, terrain de loisirs, entrepôts …).