Bail authentique : définition, avantages et inconvénients

En tant que bailleur, ou futur bailleur, vous avez peut-être été amené à entendre le terme de bail authentique ? Il s’agit d’un contrat de location rédigé par un notaire, avec tout ce que cela implique.

En effet, recourir à la rédaction d’un contrat de location par un notaire, ce n’est pas anodin. Alors afin de vous aider à prendre les bonnes décisions, l’équipe de La Gestion En Ligne vous explique ce qu’est véritablement un bail authentique et notamment la différence avec un bail sous seing privé, mais aussi quels sont ses avantages et inconvénients, et pour quels baux il est possible de l’utiliser.

Découvrez donc toutes les subtilités de cette typologie de contrat de location.

Définition du bail authentique

Communément appelé bail notarié, le bail authentique est un contrat de location utilisé de manière ponctuelle. En effet, c’est le plus souvent le bail sous seing privé qui lui est préféré, mais pourquoi ? Quelles sont les parties en présence pour un bail authentique et quelles sont ses différences avec le bail sous seing privé ?

Qu’est-ce qu’un bail authentique ?

Le bail notarié est un acte authentique, c’est-à-dire rédigé et signé par le notaire et les parties, au même titre d’un acte d’achat de bien immobilier.

Il a notamment la particularité d’obliger, au sens légal du terme, les parties à exécuter leurs engagements respectifs. Celles-ci sont le plus souvent l’obligation de :

• Payer le loyer pour le locataire ;
• Proposer un bien décent et en jouissance paisible pour le bailleur.

C’est grâce à la copie exécutoire délivrée par le notaire, qu’un bailleur peut faire exécuter les obligations de son locataire, sans avoir besoin de recouvrir à la justice. En effet, en tant que bailleur vous n’aurez alors plus qu’à transmettre à un commissaire de justice la copie exécutoire, afin de mettre en œuvre les mesures nécessaires.

C’est un gain de temps indéniable !

Qui intervient pour la rédaction d’un bail authentique ?

Lors de la rédaction d’un bail notarié, trois parties interviennent :

• Le propriétaire du bien mis en location
• Le locataire
• Le notaire

Chacune des parties a ainsi son rôle à jouer avant ou pendant la signature du contrat de location :

• Le propriétaire devra proposer un bien décent à la location
• Le locataire devra remplir ses obligations
• Le notaire devra assurer une garantie juridique concernant les 4 points suivants :
  • Veiller à ce que le contrat soit bien équilibré entre les parties et que les éléments indiqués dessus soient vrais et complets
  • Vérifier que bailleur est bien propriétaire du bien immobilier mis en location
  • Veiller à ce que le bailleur et le locataire aient la capacité juridique de signer un contrat de location
  • S’assurer de la présence des annexes obligatoires dans un contrat de location

Quelles différences entre un bail authentique et un bail sous seing privé ?

Il existe plusieurs différences entre le bail notarié et le bail sous seing privé :

• Le nombre de personnes en présence, avec notamment le notaire en plus pour le bail authentique
• La force exécutoire du bail authentique, contrairement au bail sous seing privé qui requiert une action en justice pour être exécuté de force
• Le rédacteur du bail, qui est le notaire en bail authentique, alors que pour un bail sous seing privé le contrat de location est rédigé soit par le propriétaire, soit par le gestionnaire locatif
• La véracité des éléments indiqués dans le contrat, est vérifiée par le notaire pour un bail authentique et engage sa responsabilité. Il assume donc toutes les démarches administratives pour s’en assurer.

Pour quel type de location recourir à un bail authentique ?

Sachez que vous pouvez recourir un bail notarié pour tous les types de baux, que ce soit pour de l’habitation, du commercial, du rural ou encore du professionnel.

C’est ainsi un gage de sécurité pour tous vos types d’investissements locatifs.

Pourquoi recourir à un bail authentique ?

Les différences entre un contrat de location classique et un bail notarié reposent vraiment sur la présence du notaire pour la rédaction de l’acte et les nombreux atouts qu’il en découle.

Le bailleur et le locataire sont alors rassurés sur la qualité du bien mis en location, les garanties sur les sommes versées, la sécurité etc …

En effet, la présence du notaire permet aux parties en présence ces 3 caractéristiques :

• La force exécutoire
• La date certaine
• La force probante

La force exécutoire

C’est le principal avantage qui fait choisir ce type de contrat de location aux propriétaires.

En effet, la signature du bail authentique par un notaire permet à une des parties d’obtenir une exécution forcée des obligations de l’autre partie sans avoir à passer devant le juge.

Exemple :

Un locataire ne paye plus ses loyers. Le bailleur peut alors se retourner vers un commissaire de justice pour lui faire procéder à une saisie pour recouvrer ses créances, en lui présentant une copie exécutoire du bail authentique. Le locataire est alors informé de la saisie et pourra le cas échéant la contester :

• S’il la conteste, dans ce cas, le propriétaire devra obtenir une décision de justice confirmant la mesure d’exécution forcée.
• S’il ne la conteste pas, sous un mois, le bailleur peut obtenir de la banque du locataire le paiement des sommes dues

Bon à savoir : la résiliation du bail dans le cadre d’une procédure d’expulsion nécessite obligatoirement de saisir le juge.

La date certaine

Deuxième avantage à recourir à un bail authentique, c’est la date certaine que lui confère la présence d’un notaire.

En effet, vous n’aurez ainsi plus aucun risque de contestation dans le cadre du point de départ du calcul des congés, ou bien pour renouveler ou reconduire le bail.

La force probante

Le dernier avantage d’un bail authentique, et non des moindres, c’est sa force probante. En effet, le bail notarié dispose d’une supériorité juridique face au contrat de location sous seing privé, et il ne peut être contesté que dans le cadre d’une procédure juridique.

Cela signifie concrètement que tous les éléments indiqués dans le contrat sont considérés comme vrais. C’est pour cela que le notaire vérifie à la fois la forme du document qu’il rédige, par rapport à la législation en vigueur, mais aussi les éléments du fond qui concerne le bailleur, le locataire et le bien en question.

Il pourra notamment s’agir des informations suivantes :

• Etat civil des parties en présence
• Capacité juridique à signer un contrat
• Origine et qualité du bien mis en location, avec les différentes informations nécessaires (surface, diagnostics …) suivant la typologie du bail à mettre en place.

De plus, il faut noter que la conservation de longue durée du bail authentique. En effet, le notaire doit le conserver pour une durée de 75 ans. Ainsi, en cas de perte ou de destruction, vous pourrez en obtenir une copie en contactant votre notaire.

Quels sont les inconvénients d’un bail authentique ?

Si un bail authentique présente trois grands types d’avantages, les inconvénients sont plus limités. Il s’agit à la fois du prix et les délais pour rédiger cet acte.

Le prix

Alors que la rédaction d’un bail sous seing privé, fait directement entre un propriétaire et un locataire, est gratuit, un bail authentique est payant. En effet, vous devez payer l’intervention du notaire, mais selon un tarif réglementé.

Leur montant et leur répartition est variable selon le montant du loyer, la typologie du bail à rédiger et sa complexité.

Habitation ou mixte (habitation et professionnel)

La tarification appliquée comprend :

• Les émoluments du notaire, à hauteur de 50 % du montant du loyer hors charges
• La TVA
• Des frais supplémentaires, s’il s’agit d’un acte complexe

La répartition par moitié égale entre le bailleur et le locataire.

Commercial

Dans le cadre d’un bail commercial, le montant des honoraires du notaire est libre conformément aux articles R444-16 et L444-1 du Code de commerce.

La répartition des frais est également librement réalisée entre les deux parties.

Rural

Le montant des honoraires du notaire varie en fonction du type de bail rural :

• Ferme
• Nourriture
• Métayage

Il dépend aussi de la complexité du contrat à établir :

• Pour un premier bail, le prix est proportionnel au montant des loyers cumulés des 3 premières années, augmentés des charges et de la moitié des loyers des années suivantes et des charges
• Pour un renouvellement ou une prorogation, le coût est fixé à 57,69€.

Emphytéotique

Pour les baux emphytéotiques, le montant des émoluments est proportionnel au montant retenu pour les besoins de la publicité foncière (0,70 %), selon le barème suivant :

Les délais

Afin de procéder à la mise en place d’un bail authentique, il faut donc tenir compte de 2 types de délais :

• Le délai de rédaction de l’acte, qui comprend notamment le temps de recherche et de vérification à réaliser par le notaire, afin de valider tous les éléments à faire signer dans le contrat de location
• La disponibilité de toutes les parties afin de prévoir une signature simultanée du document

En conclusion, le bail authentique se révèle être un outil juridique précieux tant pour les bailleurs que pour les locataires. En offrant une sécurité renforcée grâce à son caractère notarié, il permet de clarifier les droits et obligations de chaque partie, tout en limitant les risques de litiges. De plus, sa valeur probante en fait un document de référence en cas de désaccord. Il est donc essentiel pour les acteurs du marché immobilier de bien comprendre les enjeux liés à ce type de contrat et de considérer ses avantages dans le cadre de leurs transactions. En fin de compte, le bail authentique contribue à instaurer une relation de confiance et de transparence, favorisant ainsi un environnement locatif sain et équilibré.