L’avenant au bail : tout savoir sur son fonctionnement

En cours de bail, de nombreux changements peuvent arriver, tant du côté du locataire, que du bailleur. S’il n’est pas possible de modifier directement un bail, l’avenant au bail vient apporter tous les changements nécessaires.

Mais savez-vous précisément en quoi consiste un avenant au bail, dans quels cas en mettre un en place et ce qu’il doit contenir ? La Gestion En Ligne est là pour vous aider et vous conseiller.

Qu’est-ce qu’un avenant au bail ?

Un avenant au bail est un contrat, qui vient mettre à jour le bail préalablement établi. Il a pour fonction de :

• Modifier partiellement des clauses
• Ajouter une ou plusieurs clauses
• Retirer une ou plusieurs clauses

S’agissant d’un contrat, les deux parties doivent être d’accord, vous en tant que bailleur, ainsi que votre locataire. L’avenant au bail devra donc être signé par les deux parties afin d’être valide.

Pourquoi faire un avenant au bail ?

En cours de location, une des parties peut avoir la nécessité de faire des modifications au contrat. L’avenant intervient alors pour une clause précise du bail initial. Le reste du contrat de bail demeure valable et inchangé.

Ajouter ou retirer un locataire

Suivant le régime matrimonial, la rédaction d’un avenant peut, ou pas, être nécessaire :

• Si votre locataire se marie, le nouveau conjoint devient immédiatement cotitulaire du bail, un avenant n’est pas nécessaire.
• Si votre locataire se pacse, son partenaire ne devient pas de droit locataire à son tour. Un avenant sera nécessaire pour le faire apparaitre sur le bail. Toutefois dans tous les cas, présent ou pas sur le bail, il sera redevable du paiement du loyer.
• Si votre locataire accueille son conjoint en union libre, ce dernier ne sera pas reconnu comme locataire même s’il participe au loyer. Il pourra alors être intégré au bail à la rédaction d’un avenant. Dans ce cas, il sera également redevable du loyer.
• Si votre locataire se sépare, dans le cas où son ex conjoint était sur le bail, un avenant devra confirmer le départ de l’autre locataire, afin de le désolidariser du paiement du loyer.

Ajouter un colocataire

En cas de colocation avec clause de solidarité, le départ du colocataire n’entraine pas la rédaction d’un avenant. Ce n’est que lors de l’arrivée de son remplacement qu’un avenant pourra être rédigé et mettre fin à la solidarité du colocataire sortant.

Décaler la date d’exigibilité du loyer

A la suite d’un accord avec votre locataire, vous pouvez décider de reculer ou d’avancer la date de paiement du loyer. L’avenant devra alors contractualiser la nouvelle date.

Autoriser la sous-location

Etant par principe interdite, vous pourrez cependant l’autoriser par la réalisation d’un avenant (cf. Que faire en cas de sous-location illégale ?)

Parfois la sous-location peut être un moyen pour votre locataire d’assurer le paiement de son propre loyer, notamment s’il partage sa vie entre deux villes, celle où il travaille et celle où il a sa famille. Il s’agit donc véritablement d’un intérêt pour les deux parties, de recourir à la sous-location du logement.

Modifier le montant du loyer

Le montant du loyer peut également être modifié par avenant dans deux cas :

• Une diminution temporaire, dans le cadre de travaux réalisés par votre locataire.
• Une augmentation sur la durée restant à courir, si vous avez réalisé des travaux d’amélioration prévus dans le bail initial, conformément à l’article 17-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Cet élément fondamental du contrat de bail doit ainsi faire l’objet d’un avenant au bail, pour concrétiser l’accord pris avec votre locataire.

Modifier les éléments loués

Si votre locataire ne souhaite plus louer une de ses annexes, comme le garage ou bien la cave, il est tout à fait possible d’utiliser l’avenant pour retirer du bail l’annexe concernée.

Il est également possible de rajouter par avenant une annexe.

Prolonger la durée du bail

Si dans le cadre d’un bail classique de résidence principale, ce dernier est reconduit de manière tacite, ce n’est pas le cas pour le bail mobilité ou encore la location de courte durée d’un logement meublé. Dans ce cas, vous pourrez recourir à la réalisation d’un avenant au bail.

Que doit contenir un avenant au contrat de bail ?

Contrairement au bail, l’avenant n’a pas à respecter une forme spécifique. Cependant, afin d’être légal, un certain nombre de mentions devront apparaître :

• Le nom des parties en présence
• La référence du bail auquel se rapporte l’avenant, avec sa date de signature et les parties en présence
• L’adresse du logement concerné
• Les raisons de la rédaction de cet avenant
• La date d’entrée en vigueur de l’avenant

En cas de modification d’un article, celui-ci devra être intégralement réécrit.

S’il s’agit d’un ajout d’article ou d’une modification d’article, il est conseillé de mentionner que les autres clauses du bail initial demeurent inchangées. Dans ce cas, il est impératif d’annexer le bail à l’avenant et de signer autant d’exemplaires que de parties en présence.

Comment est géré un avenant au bail chez La Gestion En Ligne ?

Chez La Gestion En Ligne, nous vous accompagnons tant sur la rédaction de votre bail, que sur la rédaction de vos avenants. Nous établissons un forfait de 180 € au demandeur, qui pourra être vous-même ou bien votre locataire.

Ce forfait comprend :

• La gestion et le suivi de la demande avec la complétude et l’étude du dossier
• La rédaction de l’avenant
• La rédaction des actes de caution, le cas échéant
• La signature électronique

Par contre si vous venez d’acheter un bien qui était occupé, sachez que vous n’avez pas besoin de réaliser d’avenant au bail. Le changement de bailleur est implicite lors de la cession du bien. Si vous avez le bien en gestion directe, il sera bien entendu important de se mettre en rapport direct avec vos nouveaux locataires pour les prévenir d’une part, mais aussi pour qu’ils puissent vous envoyer désormais leurs loyers, et éventuellement faire remonter leurs besoins.

Vous souhaitez mettre votre bien en gestion ? Dans ce cas, contactez-nous !