Les assurances du locataire

Alors quelles sont les obligations en matière d’assurances pour un locataire et quels sont les risques encourus en cas d’absence ? La Gestion En Ligne vous détaille tout.

Quelles assurances pour un locataire ?

Si vous louez un bien, vide ou meublé, avec un bail d’habitation, votre locataire doit souscrire une assurance habitation.

Quelle est l’assurance à prendre ?

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, un locataire doit :

• S’assurer contre les risques dont il doit répondre en tant que locataire
• Justifier de cette assurance à son entrée dans les lieux, puis chaque année à la demande de son bailleur

Cette assurance doit au minimum couvrir les risques locatifs tels quels l’incendie, l’explosion ou bien le dégât des eaux causés au logement lui-même. Les biens personnels ou les dommages causés aux voisins ne sont pas pris en charge. Il est donc nécessaire de prendre une assurance qui couvre bien les besoins.

Quelles garanties choisir pour cette assurance ?

Si votre locataire n’a pour obligation que de se prémunir des risques locatifs, cette protection est assez rudimentaire. C’est pour cela qu’il est souvent conseillé de souscrire une multirisques habitation, qui lui permettra de se prémunir contre différents sinistres mais aussi leur étendue.

Le locataire peut alors souscrire aux garanties suivantes :

• Garantie responsabilité civile, en cas de dommages matériels et de dommages corporels causés aux tiers
• Vol, tentative de vol et cambriolage, qui prend en compte la valeur des biens mais aussi les dégradations subies par l’effraction (des serrures ou d’une fenêtre par exemple)
• Garantie dommages aux biens, pour un rééquipement en valeur à neuf ou avec un coefficient de vétusté
• Garantie catastrophes naturelles et technologiques
• Bris de vitres, à l’extérieur et intérieur du logement
• Panne d’électroménager, pour un rééquipement en valeur à neuf ou avec un coefficient de vétusté
• Garantie dommages électriques, en cas d’incidents électriques sur le matériel électrique ou électronique
• Protection juridique, pour bénéficier de conseils et la prise en charge des frais
• Garantie des équipements extérieurs, pour une maison avec un jardin ou un appartement avec terrasse (piscine, abri de jardin, car port …)

Quelle tarification pour les assurances locataire ?

Le prix des assurances locataire varie selon de très nombreux critères, comme :

• La nature du contrat et ses garanties, qui sont donc modulables comme évoquées juste avant, mais aussi en fonction des franchises, des exclusions et des plafonds d’indemnisation
• Le bien à assurer avec sa situation géographique, sa nature (maison ou appartement), sa fonction (résidence principale ou secondaire), sa surface, le nombre de pièces …

Pour trouver le meilleur rapport qualité/prix il est parfois intéressant de recourir à un comparateur d’assurances locataire.

Quelles obligations en matière d’assurances pour un locataire ?

Outre l’obligation de souscrire à une assurance risques locatifs, votre locataire doit se plier à deux obligations complémentaires : conserver une assurance et vous apporter la preuve de cette dernière.

Le maintien de l’assurance pendant le bail

Votre locataire doit en effet faire assurer son logement du premier jour du bail, jusqu’au dernier.

La preuve auprès du propriétaire

Ainsi, non seulement le bien doit être assuré, mais en plus votre locataire doit pouvoir vous prouver qu’en effet son logement est bien assuré.

Il doit ainsi pouvoir vous fournir cette preuve :

• A la remise des clés du logement
• Une fois par an à votre demande.

Vous devez ainsi veiller à bien le demander en temps utile, pour éviter tout soucis. Cette preuve d’assurance peut prendre la forme d’une attestation de son assureur ou de son représentant.

Que faire en cas de manquements d’assurances locataire ?

Si votre locataire ne vous remet pas cette attestation, deux solutions s’offrent à vous :

• Résilier le bail
• Souscrire à une assurance pour son compte

Résiliation du bail

La méthode de résiliation du bail dépend de la typologie du bail signé avec votre locataire. Si vous avez inséré une clause résolutoire, la procédure est alors bien plus simple. C’est pour cela que nous veillons à intégrer cette mention dans les contrats de bail que nous réalisons pour nos clients.

Cette clause permet alors la résiliation du bail en cas de manquement grave de votre locataire à ses obligations. Il peut s’agir autant d’impayés de loyers ou de charges, mais aussi d’absence de dépôt de garantie, de troubles anormaux du voisinage, mais aussi d’absence d’assurance des risques locatifs !

Bail avec clause résolutoire

En cas d’absence d’assurance, vous pouvez alors demander à un commissaire de justice de remettre à votre locataire un commandement de prendre une assurance risques locatifs.

Le locataire a alors un mois pour prendre cette assurance et vous transmettre son attestation.

Si ce n’est pas le cas, vous pourrez alors saisir le tribunal et demander au juge des contentieux de la protection de constater que le bail est résilié et demander l’expulsion de votre locataire.

Autre bail

En l’absence de clause résolution, la procédure est plus complexe est plus longue. Elle nécessite en effet de demander une assignation en justice auprès d’un commissaire de justice. C’est ainsi que vous pourrez demander au juge des contentieux de la protection de résilier le bail et de procéder ensuite à l’expulsion du locataire. Cette procédure nécessite donc un jugement, alors que dans le cas précédent, le juge ne faisait que constater la présence de la clause résolutoire et demandait son exécution.

Au préalable, vous pouvez également envoyer une mise en demeure de souscrire à une assurance risques locatifs, mais celle-ci n’est pas obligatoire.

Souscription d’une assurance risques locatifs pour son compte

Si vous ne souhaitez pas mettre fin à votre bail, vous avez la possibilité de souscrire cette assurance pour le compte de votre locataire. Vous pourrez alors procéder comme suit :

• Prévenir votre locataire avec une lettre recommandée avec accusé de réception, de votre intention. Attention, à partir de ce moment-là, vous n’aurez plus la possibilité de recourir à une résiliation du bail pour absence d’attestation d’assurance, même si vous avez une clause résolutoire.
• Attendre un délai d’un mois, que votre locataire souscrive, ou pas, à ladite assurance.
• Vous faire remettre l’attestation d’assurance le cas échéant ou bien souscrire vous-même à cette assurance

Dans le cas d’une souscription par vos soins, vous devrez remettre à votre locataire une copie du contrat d’assurance lors de sa signature, puis une attestation d’assurance annuellement.

Vous pourrez alors demander à votre locataire le remboursement de la cotisation d’assurances, augmentée au maximum de 10% de la somme et payable par 1/12^ème à chaque paiement de loyer mensuel. Vous devrez mentionner le montant sur la quittance de loyer.

Par exemple, si vous avez souscrit une assurance d’une prime annuelle de 240 € et que vous la majorez de 10%, votre locataire vous sera redevable annuellement de 240 * 1,10 = 264 €, soit 264 / 12 = 22 € par mois.

Votre locataire pourra mettre fin à votre assurance en fournissant en échange une assurance pour la remplacer et en remboursant la fraction de la prime exigée par l’assureur jusqu’à la résiliation. Vous pourrez alors résilier celle que vous aurez souscrit pour son compte.

Sinon, lors du départ de votre locataire vous devrez résilier le plus rapidement possible l’assurance et vous faire rembourser la fraction de prime exigée par l’assureur jusqu’à la résiliation du contrat.

En conclusion, veiller à :

• Bien vous faire fournir l’attestation d’assurance à la signature du bail
• Intégrer une clause résolutoire dans le bail, concernant l’absence d’attestation d’assurance