Assurance loyers impayés ou garant ?

L’assurance loyers impayés est, à juste titre, perçue par les bailleurs comme une sécurité nécessaire permettant de se couvrir contre les impayés de loyer. Il y a maintenant plus de 15 ans, les compagnies d’assurance se sont emparées de ce secteur pour offrir toute une gamme de contrats. L’objectif reste toujours le même : assurer au propriétaire une garantie en cas de défaillance du locataire.

La solution alternative consiste à faire couvrir le risque d’impayé par un ou des garants.

La réglementation (article 22-1 de la loi de 89) interdit désormais de cumuler une assurance loyers impayés avec un garant (sauf si le locataire est étudiant). Il faut donc choisir : assurance loyers impayés ou garant.

Assurance loyers impayés, c’est quoi ?

Principe : comme pour beaucoup de contrats d’assurance, le principe est simple. L’assureur se substitue au locataire défaillant, c’est un “super garant”. La plupart du temps, des garanties annexes viennent se greffer sur ce socle d’assurance : couverture des frais juridiques, indemnisation des détériorations immobilières, assistance juridique etc… En cas de sinistre, l’assurance indemnise le bailleur mais devient en contrepartie propriétaire de la créance sur le locataire débiteur. À ce titre, elle met en place les poursuites pour faire libérer les lieux d’une part et faire payer le débiteur d’autre part.

Liste des documents pour dossier Locataire et Garant

Assurance loyers impayés : Avantages ? 

Couverture : si on fait appel à un assureur, c’est en principe pour avoir une sécurité sur la couverture fournie ; c’est rarissime qu’un assureur soit défaillant.

Frais juridiques : ils sont compris dans les contrats et c’est bienvenu. En effet, quand le loyer manque, il est douloureux de devoir supporter des frais de procédure.

Fiscalité : fiscalement, les primes d’assurance sont des charges déductibles des revenus fonciers.

Assurance loyers impayés : Inconvénients ?

Coût : c’est loin d’être négligeable. Le taux peut varier de 2.5 % (souscription via un gestionnaire immobilier) à 3.5 % ou plus (souscription individuelle à un contrat).

Sélection des candidats : pour bénéficier de l’assurance loyers impayés, il faut que les candidats entrent dans les critères du contrat, qui sont contraignants. En effet, l’assurance n’est là que pour couvrir l’accident. Les locataires doivent donc démontrer des profils financiers de très bonne qualité et donc assez peu risqués… On restreint alors le nombre de candidatures éligibles, ce qui peut être un problème dans les zones de marché locatif à forte offre.

Trésorerie : l’assurance assure, mais à sa vitesse. Il faut donc prévoir une réserve de trésorerie pour couvrir les délais entre absence de paiement et indemnisation de l’assureur.
Formalisme : ce point est à surveiller particulièrement en cas de souscription d’un contrat directement auprès d’un assureur. En cas de sinistre, l’assurance demandera systématiquement à vérifier le dossier de solvabilité et les relances effectuées. En cas de non respect des obligations contenues dans le contrat, le bailleur pourra perdre le bénéfice de la garantie.

Notre conseil :

Ne vous risquez, en tant que bailleur, dans la souscription individuelle d’un contrat d’assurance loyers impayés, qu’en pleine connaissance de cause, avec un minimum de connaissance de l’immobilier et de ce type de contrats, et en étant rigoureux sur le montage du dossier et le suivi des obligations de relances et de déclarations de sinistres.

Sinon, préférez souscrire un contrat (qui sera moins cher), par l’intermédiaire d’un gérant immobilier spécialisé.
A la Gestion en Ligne, nous vous proposons un contrat parmi les plus complets et les moins chers du marché. Ce contrat, souscrit dans le cadre d’un mandat de gestion, vous permet de bénéficier d’un package “Gestion + assurance” à un prix très compétitif. Assurance loyers impayées avec La Gestion en Ligne

Caution personnelle, c’est quoi ?

Principe : Le locataire n’a pas de revenus suffisants pour assurer le règlement de son loyer, mais le bailleur souhaite couvrir son risque d’impayés : le garant est là pour faire face aux obligations du locataire. En cas de loyer impayés, le bailleur peut se retourner contre le garant qui doit payer la somme due. Cette garantie n’est pas infinie. En effet, les cautions personnelles sont limitées en montant et durée. Elles sont par ailleurs soumise à un formalisme très précis.

Caution personnelle, avantages ?

Gratuité : aucun frais à prévoir, il s’agit simplement de faire compléter
Engagement personnel : le garant qui signe prend un engagement fort. Cet engagement est d’autant plus fort que le garant et le locataire sont proches : on voit rarement un parent garant de son enfant l’abandonner en rase campagne et refuser de faire face à son engagement.

Caution personnelle, Inconvénients ? 

Difficultés de la mise en jeu : plus la relation entre le garant et le locataire est éloignée, plus la mise en jeu est difficile : payer les dettes de son enfant n’est déjà pas agréable, mais payer les loyers d’une simple relation se fait rarement sans y être vraiment contraint.
Validité de la caution : la forme de l’engagement de caution est très importante et doit impérativement être respectée. Les tribunaux sont en effet attentifs à ce point.

Frais de procédure : En cas d’absence de réaction du garant, il n’y a pas d’autre solution que d’engager une procédure judiciaire, qui a un coût qu’il faut supporter en plus des retards de loyer.

Exemple de texte d’acte de caution personnelle : 

« Je me porte caution solidaire avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division pour les obligations résultant du bail qui a
été consenti par NOM DU PROPRIETAIRE au profit de NOM LOCATAIRE pour une durée de 9 ans à compter du  XX/XX/XXXX le
montant du loyer mensuel s’élevant à MONTANT € ledit loyer étant révisé tous les ans selon la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).
Je reconnais avoir pris connaissance des différentes clauses et conditions de ce bail dont un exemplaire m’a été remis et m’engage à
garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges, réparations locatives, impôts et taxes, et tous frais de procédure dus
en vertu de ce bail, le montant maximum de mon engagement étant limité à : TOTAL LOYER SUR 36 MOIS EN €
Ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement, pour une durée déterminée, cet engagement de caution
sera valable, par dérogation à l’article 1740 du Code Civil jusqu’à l’extinction des obligations du locataire sans pouvoir dépasser la durée
de neuf ans, soit jusqu’au :  DATE 9 ANS APRES XX/XX/XXXX
Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune
indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La
résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé au cours
duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation »

 

La bonne gestion “en conclusion”

Chaque système ayant ses avantages et inconvénients, la bonne attitude est de rester ouvert. En effet, si l’objectif est toujours le même (assurer la sécurité de ses revenus locatifs), la solution à retenir peut dépendre de la situation qui se présente.

En cas de location à effectuer dans une zone ou la demande est faible, il faudra obligatoirement être (raisonnablement) plus souple sur les critères. On pourra alors, en cas d’orientation de départ pour l’assurance loyers impayés, s’ouvrir à un dossier nanti d’un bon garant familial.

Dans les zones à forte demande locative, on pourra être plus sélectif sur les profils. La règle, c’est qu’il n’y en a pas : tout est affaire de situation et de circonstances.

A la Gestion en Ligne, au travers de notre offre de recherche de locataire, nous vous demandons au propriétaire de se positionner, avant la publication de l’annonce, sur sa volonté de souscrire ou non l’assurance loyers impayés. Jusqu’au dernier moment (édition du bail), nous dialoguons avec le bailleur pour affiner ce choix. Il arrive que, malgré un choix de départ de souscrire à l’assurance, il soit finalement décider de s’en passer. Le cas inverse se présente également. Il est donc fondamental d’échanger pour arriver au choix raisonnable dans les circonstances qui sont particulières à chaque mise en location.

A la Gestion en Ligne, au travers de notre offre de recherche de locataire, nous demandons au propriétaire de se positionner, avant la publication de l’annonce, sur sa volonté de souscrire ou non l’assurance loyers impayés. Jusqu’au dernier moment (avant l’édition du bail), nous dialoguons avec le bailleur pour affiner ce choix. Il arrive que, malgré un choix de départ de souscrire à l’assurance, il soit finalement décider de s’en passer. Le cas inverse se présente également. Il est donc fondamental d’échanger pour arriver au choix raisonnable dans les circonstances qui sont particulières à chaque mise en location.