Assurance loyers impayés ou garant ?

Vous avez acheté un appartement que vous souhaitez mettre en location. Par contre, comme vous souhaitez vous prémunir des impayés, vous hésitez : l’assurance loyers impayés ou garant ?

Pendant longtemps, prendre un garant était la seule solution pour les bailleurs contre les impayés. Et puis les assurances loyers impayés sont apparues, avec notamment une large gamme de contrats et de tarifs.

La réglementation (article 22-1 de la loi de 89) interdit désormais de cumuler une assurance loyers impayés avec un garant (sauf si le locataire est étudiant). Il est donc impératif de choisir, en connaissant bien les tenants et les aboutissants.

C’est pourquoi La Gestion En Ligne vous explique leur fonctionnement.

L’assurance loyers impayés : c’est quoi ?

Cette assurance fonctionne selon le même schéma que les autres assurances. En cas de sinistre, l’assureur se substitue à un tiers, ici le locataire défaillant, et indemnise le propriétaire. L’assureur devient alors créancier du locataire et met en place les poursuites pour faire libérer les lieux d’une part et faire payer le débiteur d’autre part.

Autour de ce principe simple, il existe des garanties annexes comme la couverture des frais juridiques, l’indemnisation des détériorations immobilières, l’assistance juridique etc… qui peuvent venir compléter l’assurance et maximiser la protection.

Liste des documents pour dossier Locataire et Garant

Les avantages de l’assurance loyers impayés

La garantie d’indemnisation

Si on fait appel à un assureur, c’est en principe pour avoir une sécurité sur la couverture fournie. Il est en effet rarissime qu’un assureur soit défaillant.

Les frais juridiques

Leur prise en charge est prévue dans les contrats d’assurance loyers impayés. C’est en effet une garantie non négligeable, car en cas d’absence de loyer il est souvent difficile de devoir supporter en plus des frais de procédure.

La fiscalité

Bonne nouvelle, les primes d’assurance sont des charges déductibles des revenus fonciers.

Les inconvénients de l’assurance loyers

Le coût

Il est loin d’être négligeable. En effet, le taux peut aller de 2,5 % (souscription via un gestionnaire immobilier) à 3,5 % ou plus (souscription individuelle à un contrat).

La sélection des candidats

Pour bénéficier de l’assurance loyers impayés, il faut que les candidats entrent dans les critères restreints du contrat. En effet, l’assurance n’est là que pour couvrir l’accident. Les locataires doivent donc démontrer des profils financiers de très bonne qualité. On restreint alors le nombre de candidatures éligibles, ce qui peut être un problème dans les zones de marché locatif avec une offre importante.

La trésorerie

L’assurance assure, mais à sa vitesse. Il est donc indispensable de prévoir une réserve de trésorerie pour couvrir le décalage entre l’absence de paiement de votre locataire et l’indemnisation de l’assureur.

Le formalisme

Ce point est à surveiller particulièrement en cas de souscription d’un contrat directement auprès d’un assureur. En cas de sinistre, l’assurance demandera systématiquement à vérifier le dossier de solvabilité et les relances effectuées. En cas de non-respect des obligations contenues dans le contrat, le bailleur pourra perdre le bénéfice de la garantie.

Voir aussi: Assurance loyers impayés et colocation.

Notre conseil :

En tant que bailleur, vous souhaitez souscrire un contrat individuel d’assurance loyers impayés ? Assurez-vous de :

• Connaître un minimum le secteur de l’immobilier et de ce type de contrats
• Être rigoureux sur le montage du dossier et le suivi des obligations de relances et de déclarations de sinistres.

Sinon, préférez souscrire un contrat (qui sera moins cher), par l’intermédiaire d’un gérant immobilier spécialisé.

A la Gestion en Ligne, nous vous proposons un contrat parmi les plus complets et les moins chers du marché. Ce contrat, souscrit dans le cadre d’un mandat de gestion, vous permet de bénéficier d’un package “Gestion + assurance” à un prix très compétitif.

Assurance loyers impayées avec La Gestion en Ligne

La caution personnelle : c’est quoi ?

Votre locataire n’a pas de revenus suffisants pour assurer le règlement de son loyer, mais vous souhaitez couvrir votre risque d’impayés : le garant est là pour faire face aux obligations du locataire.

En cas de loyer impayés, vous pouvez vous retourner contre le garant qui doit payer la somme due. Cette garantie n’est pas infinie (Voir aussi : Acte de caution solidaire, cautionnement, c’est quoi ? ). En effet, les cautions personnelles sont limitées en montant et durée. Elles sont par ailleurs soumises à un formalisme très précis. Voir aussi: Comment éviter les faux dossiers de location ?

Les avantages de la caution personnelle

La gratuité

Il n’y a aucun frais à prévoir, il s’agit simplement de faire compléter un document d’acte de cautionnement directement entre vous et le garant.

L’engagement personnel

Le garant qui signe prend un engagement fort. Il est d’autant plus fort quand le garant et le locataire sont proches. Il est difficilement imaginable qu’un parent laisse son enfant se voir expulser de son logement en refusan de faire face à son engagement.

Les inconvénients de la caution personnelle

Les difficultés de la mise en jeu

Plus la relation entre le garant et le locataire est éloignée, plus la mise en jeu est difficile. Le garant risque de retarder au maximum le moment de payer les dettes du locataire sans y être vraiment contraint.

La validité de la caution

La forme de l’engagement de caution est très importante et doit impérativement être respectée. Les tribunaux sont en effet attentifs à ce point.

Les frais de procédure

En cas d’absence de réaction du garant, il n’y a pas d’autre solution que d’engager une procédure judiciaire. Or celle-ci a un coût qu’il faut supporter en plus des retards de loyer.

Exemple de texte d’acte de caution personnelle :« Je me porte caution solidaire avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division pour les obligations résultant du bail qui a été consenti par NOM DU PROPRIETAIRE au profit de NOM LOCATAIRE pour une durée de 9 ans à compter du  XX/XX/XXXX le montant du loyer mensuel s’élevant à MONTANT € ledit loyer étant révisé tous les ans selon la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).
Je reconnais avoir pris connaissance des différentes clauses et conditions de ce bail dont un exemplaire m’a été remis et m’engage à garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges, réparations locatives, impôts et taxes, et tous frais de procédure dus en vertu de ce bail, le montant maximum de mon engagement étant limité à : TOTAL LOYER SUR 36 MOIS EN €
Ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement, pour une durée déterminée, cet engagement de caution sera valable, par dérogation à l’article 1740 du Code Civil jusqu’à l’extinction des obligations du locataire sans pouvoir dépasser la durée de neuf ans, soit jusqu’au :  DATE 9 ANS APRES XX/XX/XXXX
Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation »

Que choisir entre assurance loyers impayés ou garant ?

Chaque système ayant ses avantages et inconvénients, la bonne attitude est de rester ouvert. En effet, si l’objectif est toujours le même (assurer la sécurité de ses revenus locatifs), la solution à retenir peut dépendre de la situation qui se présente.

En cas de location à effectuer dans une zone où la demande est faible, il faudra raisonnablement être plus souple sur les critères. On pourra alors, en cas d’orientation de départ pour l’assurance loyers impayés, s’ouvrir à un dossier nanti d’un bon garant familial.

Dans les zones à forte demande locative, on pourra être plus sélectif sur les profils. La règle, c’est qu’il n’y en a pas : tout est affaire de situation et de circonstances.

A la Gestion en Ligne, au travers de notre offre de recherche de locataire, nous demandons au propriétaire de se positionner, avant la publication de l’annonce, sur sa volonté de souscrire ou non l’assurance loyers impayés. Jusqu’au dernier moment (avant l’édition du bail), nous dialoguons avec le bailleur pour affiner ce choix. Il arrive que, malgré un choix de départ de souscrire à l’assurance, il soit finalement décider de s’en passer. Le cas inverse se présente également. Il est donc fondamental d’échanger pour arriver au choix raisonnable dans les circonstances qui sont particulières à chaque mise en location.