Assurance loyers impayés et colocation

L’assurance loyers impayés en colocation, dans l’esprit du propriétaire, c’est une garantie de tranquillité. Il sera couvert en cas de défaillance du locataire. Ce sentiment de sécurité peut être trompeur en cas de colocation, car la colocation a un fonctionnement légèrement différent de la location classique.

Aussi il faut bien examiner les contrats d’assurance loyers impayés (que l’on nomme aussi GLI, pour Garantie des Loyers Impayés) pour connaître la portée et les limites de garanties dans ce cas.

La Gestion En Ligne vous en dit plus à ce sujet.

Les fondamentaux de l’assurance loyers impayés et de la colocation

Mais avant de s’attarder sur les avantages et inconvénients de l’assurance loyers impayés en colocation, penchons-nous d’abord sur leur fonctionnement distinct.

Le principe de colocation

Le régime de la colocation s’applique aux baux d’habitations souscrits par plusieurs locataires qui ne sont ni mariés, ni pacsés.

Les différentes typologies de colocataires sont :

• Les couples en union libre
• Les étudiants
• Des salariés n’ayant aucun lien entre eux

La plupart du temps, les colocataires sont solidaires, c’est-à-dire qu’ils sont individuellement redevables de la totalité du loyer. Les assureurs exigent cette solidarité pour garantir les loyers.

La particularité de la colocation est qu’un colocataire peut, indépendamment des autres, donner individuellement congé. A l’issue de son préavis de départ, et tant qu’il n’est pas remplacé dans un délai de six mois, il reste solidaire du paiement des loyers. A l’issue de ces six mois, il est dégagé de tout engagement.

Les risques de la colocation se présentent en cas de départ d’un des colocataires. Imaginons une colocation d’un couple en union libre pour un loyer de 800 € par mois. Un des colocataires a 1 300 € de revenus nets, et le second gagne 2 100 € mensuels. Les revenus du couple sont suffisants pour payer le loyer. Si le colocataire ayant les revenus les plus importants donne congé et n’est pas remplacé, il restera dans le logement une personne avec 1 300 € de revenus pour un loyer de 800 €. Au bout de six mois, le paiement du loyer reposera exclusivement sur cette personne, sans aucun recours contre l’autre signataire d’origine du bail.

Cette situation ne peut être anticipée ni contrée : le fait s’impose au bailleur, sans aucun recours. La conséquence pour le bailleur est un risque d’impayés ayant très significativement augmenté. Il s’agit là du risque fondamental en cas de colocation : en avoir conscience permet de l’anticiper, préalablement à l’entrée des locataires (choix des candidats, étude de solvabilité…).

Le principe de l’assurance loyers impayés

Cette garantie permet de se prémunir du risque d’impayé. Elle implique alors la validation du dossier du locataire, ici plus exactement d’un colocataire, et par le versement d’une prime payée régulièrement.

En cas de défaillance du locataire ou colocataire, selon la procédure propre à cette garantie, l’assurance prend alors le relai auprès du bailleur pour le paiement des loyers.

Mettre en place l’assurance loyers impayés en la colocation

La souscription d’une telle assurance, présente certains avantages, mais nécessite aussi une bonne adéquation du contrat avec la situation.

Les avantages

Cette GLI dispose de nombreux avantages :

• Facilité de souscription, contrairement à la présence d’un garant pour certains locataires
• Mise en exécution simple en cas de défaut du locataire
• Possibilité de récupérer rapidement les loyers impayés

Les points de vigilance

La colocation n’étant pas une location classique, les assureurs ont parfaitement compris ce risque et certains l’excluent de leur garantie de diverses manières (voir aussi les critères d’éligibilité de la GLI) :

• Souscription du contrat GLI : pour certains assureurs, les critères de solvabilité de départ sont plus sévères en cas de colocation ;
• En cours de contrat (départ d’un colocataire) : perte de garantie en cas de non remplacement, réexamen du dossier de solvabilité en cas de remplacement

Les conséquences peuvent aller jusqu’à une perte de garantie sans avoir de moyen de s’en prémunir puisque le contrat est en cours, alors même que le risque de défaillance augmente très sensiblement.

En cas de bail de colocation avec une demande de couverture en assurance loyers impayés, il faut bien contrôler la manière dont l’assurance sollicitée gère à la fois les conditions d’entrée dans le contrat, (souscription du contrat GLI), mais aussi et surtout les mouvements « partiels » au sein d’une colocation existante.

La Gestion en Ligne a sélectionné et négocié le meilleur contrat d’assurance loyers impayés du marché puisque, outre une couverture illimitée en montant et durée, en matière de colocation, il offre également la meilleure couverture :

• Pas de critères de solvabilité spécifiques demandés pour un contrat en colocation
• Poursuite des garanties à l’identique en cas de départ d’un des colocataires, qu’il soit remplacé ou non.