Assurance loyers impayés en SCI
Souvent, les investissements immobiliers locatifs sont réalisés via une SCI : si vous avez un emprunt à rembourser sur votre SCI, ou besoin des loyers pour assurer un revenu, tout impayé remet en cause le montage financier ainsi que l’équilibre économique de l’investissement.
L’assurance Loyers Impayés est-elle possible et efficace quand le bien est propriété, d’une SCI ? La Gestion en Ligne vous guide dans vos démarches.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une assurance de loyers impayés ?
Il s’agit d’une garantie contre le non-paiement des loyers et charges par votre locataire. Concrètement, l’assurance remboursera les impayés de loyers et se retournera ensuite contre le débiteur (le locataire).
Pourquoi opter pour une assurance loyers impayés en SCI ?
Le premier intérêt à opter pour ce type d’assurance est bien entendu de limiter l’impact sur votre trésorerie.
Le deuxième intérêt réside dans la diminution du résultat fiscal de votre SCI. En effet le total de ces primes d’assurances est à déduire de votre déclaration 2072.
Y a-t-il un impact de l’achat en SCI sur l’assurance loyers impayés ?
Le fait que le propriétaire soit une SCI plutôt qu’une personne physique n’a pas d’incidence sur le contrat d’assurance loyers impayés. En effet, le propriétaire est bénéficiaire du contrat, mais c’est bien le locataire qui est assuré.
Les éléments qui ont un impact sur la possibilité ou non de souscrire un contrat d’assurance loyers impayés sont :
- Le type de bail (seuls les baux “loi Alur” sont éligibles)
- Le locataire, qui doit être une personne physique
Garantie de loyers impayés ou dispositif Visale ?
La GLI est la garantie la plus classique, tandis que le dispositif Visa pour le Logement et l’Emploi (Visale) est une garantie très encadrée juridiquement et mise en place par les pouvoirs publics. Ces deux assurances ont des fonctionnements bien différents.
Garantie de loyers impayés
La GLI est l’assurance classique proposée par tous les assureurs pour les bailleurs. Si certaines options sont disponibles chez certains mais pas chez d’autres, la GLI bénéficie du même socle de prise en charge :
- Les loyers et des charges
- Les frais de justice
- Les dégradations éventuelles dans le logement
Pour bénéficier de cette garantie, le bailleur doit impérativement se plier à certaines conditions pour la sélection de ses locataires :
- Le niveau de revenus, ils doivent être au moins trois fois supérieurs au niveau du loyers
- La stabilité dans l’emploi (fonctionnaire, contrat à durée indéterminée, retraité …)
- La garantie d’un tiers (caution)
Si la GLI peut être souscrite en cours de bail, une franchise est toutefois mise en place. Quand l’impayé est là, il est donc trop tard pour la souscrire.
Visale
La garantie Visale a été lancée par Action Logement (ex 1% Logement), afin de faciliter l’accès au logement des jeunes et des salariés en début de carrière. Elle remplace la Garantie des Risques locatifs (GRL) depuis 2016.
Si la GLI est à l’initiative du bailleur, le dispositif Visale est par contre à mettre en place par le locataire de votre SCI.
Celui-ci doit ainsi respecter certains critères d’âge, d’ancienneté dans son emploi et de rapport loyer/revenus. Toutefois c’est une garantie entièrement gratuite pour le locataire et le bailleur.
Il y a par contre certains points de vigilance à observer :
- Le plafonnement des loyers à respecter : 1.500 € à Paris et 1.300 € sur le reste du territoire
- L’adhésion doit se faire avant la signature du bail, contrairement à la GLI qui peut se faire en cours de bail
- La limitation à 36 mois de loyers impayés et à 2 mois de loyers et charges pour couvrir les dégradations dans le bien
- L’impossibilité de prendre une caution en sus
Tout comme les bailleurs personnes physiques, votre SCI peut aussi se prémunir des impayés de ses locataires. Les démarches sont identiques, et permettent ainsi un investissement locatif plus serein.