Assurance dégradations locatives

Assurance dégradations locatives : que faut-il en penser ?

Les contrats d’assurance loyers impayés proposent, en option, une garantie dégradations locatives. Cette garantie est-elle intéressante et efficace ?

L’assurance dégradations locatives : de quoi s’agit-il ?

L’assurance dégradations locatives ne peut être souscrite individuellement, elle est systématiquement rajoutée comme option à une assurance loyers impayés. L’idée consiste à garantir le propriétaire des dégradations causées par locataire constatées lors de l’état des lieux de sortie. De cette manière, la couverture du propriétaire semble optimale pour lui permettre de relouer son bien au plus vite et après remise en état. Comment louer son bien ?

Les délais d’indemnisation

L’examen attentif des conditions générales des contrats montre que l’assurance impose un processus d’indemnisation qui ne permet pas de remettre son bien en état rapidement. En effet, les travaux de remise en état ne peuvent démarrer qu’après autorisation de l’assurance : soit elle autorise le propriétaire à faire les travaux (au mieux 2 mois après l’état des lieux de sortie), soit elle décide de faire passer un expert et le délai est alors indéterminé mais supérieur.

Les limites de la garantie

1. DE QUOI PARLE-T-ON ?

Ce type de garantie concerne les dégradations et destructions. Il faut comprendre que les manques d’entretien, frais de nettoyage etc… ne sont pas couverts.

2. L’INDEMNISATION DE LA DUREE D’IMMOBILISATION

Parfois, les contrats prévoient une indemnisation pour la durée d’immobilisation du bien. Il ne s’agit pas du délai d’instruction du dossier indiqué ci-dessus, mais de la durée des travaux proprement dite.

3. LA PRISE EN COMPTE DE LA VETUSTE

Pour les parties dégradées, l’assureur applique une vétusté de 6 % par an avec un plafond de 50 %. Pratiquement, en l’absence de justificatif de réalisation des travaux d’origine ou en cas de travaux datant de 9 ans, l’indemnisation sera limitée à 50 % de la facture de remise en état.

4. AUTRES POINTS A SOULIGNER

  • Les contrats sont parfois assortis de franchises.
  • Les dépôts de garantie sont déduits de l’indemnisation.
  • Les plafonds de garanties sont compris entre 7 000 € et 10 000 €.

Que faut-il faire ?

Certains contrats imposent cette garantie. Il faut alors avoir conscience qu’il ne s’agit en aucun cas d’une couverture permettant de mettre son bien en location rapidement et avec les travaux de remise en état pris en charge par l’assurance : les délais sont longs et la prise en charge partielle et plafonnée.

En cas de choix, il vaut mieux éviter cette garantie pour les raisons suivantes :

EFFICACITE PEU PROBANTE :

  • Compte tenu des franchises éventuelles et des délais d’instruction, si les dégradations représentent moins de 3 mois de loyer, la garantie est inutile (dépôt de garantie d’un mois + 2 mois au minimum avant de pouvoir entamer les travaux).
  • Si les dégâts sont importants, le plafond de garantie limitera la prise en charge.

PROBABILITE DE RISQUE TRES FAIBLE

  • La crainte est que le locataire déjà en loyers impayés saccage son logement en le libérant ou lors de l’expulsion. En pratique, cela ne se produit pas. Le locataire contentieux laisse son logement sale, éventuellement encombré : l’assurance ne couvre ni le nettoyage ni l’enlèvement des encombrants.
  • Il peut arriver qu’un locataire qui paye son loyer quitte son logement en mauvais état. Dans ce cas, il est rarissime que les dégradations indemnisables se montent à plus de 3 mois de loyer.