Assurance dégradations locatives : que faut-il en penser ?

Une assurance dégradations locatives est souvent mise en option dans les contrats d’assurance loyers impayés. Vous vous êtes certainement posé la question de savoir si cette garantie est intéressante et efficace ?
La Gestion En Ligne vous dit tout sur ce qu’elle implique et comment elle fonctionne.

L’assurance dégradations locatives : de quoi s’agit-il ?

L’assurance dégradations locatives ne peut être souscrite individuellement, elle est systématiquement rajoutée comme option à une assurance loyers impayés. Son principe est de vous garantir des dégradations causées par votre locataire.
De cette manière, votre couverture du propriétaire semble optimale pour remettre en état votre bien et vous permettre de relouer au plus vite votre bien.

Comment louer son bien ? 

Comment faire appel à l’assurance dégradations locatives ?

Il est nécessaire de respecter plusieurs étapes :

• Constater lors de l’état des lieux de sortie les dégradations locatives. Il est donc indispensable de le remplir avec soin lors du départ de vos locataires.
• Faire établir un devis de remise en état de votre logement, par un professionnel.
• Faire parvenir à votre locataire, une lettre recommandée pour l’informer de la non-restitution du dépôt de garantie et de la demande de paiement des travaux, dans les dix jours suivant l’état des lieux de sortie
• Attendre 30 jours après l’état des lieux de sortie pour déclarer le sinistre, si votre locataire ne vous a pas donné son accord de paiement des travaux à réaliser 

Les délais d’indemnisation

L’indemnisation pour ces dégradations ne pourra pas intervenir si le processus ci-dessus n’a pas été respecté et les travaux de remise en état ne pourront démarrer qu’après autorisation de l’assurance :

• soit elle vous autorise à faire les travaux, souvent dans un délai au mieux de deux mois après l’état des lieux de sortie
• soit elle décide de faire passer un expert, dont le délai est alors indéterminé, mais la procédure prendra encore plus de temps qu’au premier cas. 

Les limites de la garantie

Ce qui est pris en charge par l’assurance dégradations locatives

Ce type de garantie concerne les dégradations et destructions. Il faut comprendre que les manques d’entretien, frais de nettoyage etc… ne sont donc pas couverts. Pour cela, c’est le dépôt de garantie qui prévaut.

L’indemnisation de la durée d’immobilisation de votre bien

Parfois, les contrats prévoient une indemnisation pour la durée d’immobilisation du bien. Il ne s’agit pas du délai d’instruction du dossier indiqué ci-dessus, mais uniquement de la durée des travaux.

La prise en compte de la vétusté

Pour les parties dégradées, l’assureur applique une vétusté de 6 % par an avec un plafond de 50 %. En pratique, en l’absence de justificatifs de réalisation des travaux d’origine ou en cas de travaux datant de 9 ans, l’indemnisation sera limitée à 50 % de la facture de remise en état.

Autres points à prendre en compte

• Les contrats sont parfois assortis de franchises.
• Les dépôts de garantie sont déduits de l’indemnisation.
• Les plafonds de garanties sont compris entre 7.000 € et 10.000 €. 

Que faut-il faire ?

Certains contrats imposent cette garantie. Il faut alors avoir conscience qu’il ne s’agit en aucun cas d’une couverture permettant de remettre son bien en location rapidement et avec les travaux de remise en état pris en charge par l’assurance : les délais sont longs et la prise en charge partielle et plafonnée.
Si vous avez le choix, il vaut mieux éviter cette garantie pour les raisons suivantes :

• Peu d’efficacité, compte tenu des franchises éventuelles et des délais d’instruction. Si les dégradations représentent moins de 3 mois de loyer, la garantie est inutile car vous avez déjà un dépôt de garantie d’un mois de loyer et qu’il faut compter deux mois au minimum avant de pouvoir entamer les travaux. Si les dégâts sont importants, le plafond de garantie limitera la prise en charge.
• Probabilité de risque très faible : la crainte est que le locataire déjà en loyers impayés saccage son logement en le libérant ou lors de l’expulsion. En pratique, cela ne se produit pas. Le locataire contentieux laisse son logement sale, éventuellement encombré, or l’assurance dégradations locatives ne couvre ni le nettoyage, ni l’enlèvement des encombrants. Il peut arriver qu’un locataire qui paye son loyer quitte son logement en mauvais état. Dans ce cas, il est rarissime que les dégradations indemnisables se montent à plus de 3 mois de loyer. 

Conclusion :

• Ne pas oublier de prendre le dépôt de garantie, si le type de bail choisi en laisse la possibilité
• Contacter la caution le cas échéant
• Faire appel à un conciliateur