Vacance locative, carence locative : des assurances utiles ?

Les assurances “carence locative” et “vacance locative” sont souvent mal identifiées. En quoi consistent-elles, combien coûtent-elles, et surtout, ces assurances sont-elles utiles et nécessaires ?

Carence ou vacance locative, de quoi parle-t-on ?

Dans les deux cas, il s’agit du même problème. Comment se faire indemniser en cas d’absence de locataire ?

• On parle de carence locative lorsqu’il s’agit de la première mise en location d’un bien neuf.
• On parle de vacance locative en cas de période courant entre deux locataires.

Dans les deux cas, il est possible de se prémunir contre ce risque de perte de loyers. Les compagnies d’assurance proposent quelquefois ce type de couverture en complément d’une assurance Loyers Impayés. voir aussi ; L’assurance loyers impayés sans agence : une bonne solution ?

Les conditions financières de ces contrats

• Le tarif est fixé en fonction du montant du loyer demandé (en général entre 1% et 1,5%).
• Le coût de la carence locative est parfois pris en charge par le promoteur.
• Une franchise sera systématiquement appliquée, entre 1 et 3 mois selon les contrats. Les premiers mois sans loyers resteront de toutes façons à votre charge.
• Le remboursement du loyer par l’assureur n’est pas forcément intégral. Il peut être limité à 80% de son montant, suivant les contrats.
• La durée de remboursement de ces loyers par la compagnie d’assurance est toujours limitée dans le temps, de 1 mois à 4 mois le plus souvent.

Faut-il s’assurer ?

Il est tentant de concevoir l’investissement locatif comme un placement financier “à taux fixe” : prendre toutes les assurances possibles, pour couvrir tous les cas de figure (Vacance locative, carence locative, assurance loyers impayés), être tranquille et serein.
Or, l’immobilier nécessite de s’y intéresser un minimum, faute de quoi on risque des déconvenues.

Il faut donc :

• Bien peser le coût (non négligeable mais déductible) de ces assurances en rapport avec les couvertures fournies.
• Ne pas tomber dans la tentation de “surlouer” son bien du fait de l’assurance, ce qui est un mauvais calcul à moyen terme.
• Bien avoir en tête que l’assurance est là pour couvrir un aléa mais n’a pas vocation à indemniser un loyer trop élevé pour le marché.
• Comprendre qu’il y a systématiquement une franchise… pendant laquelle, si le bien est en adéquation avec le marché, la location sera faite.

C’est pourquoi nous vous recommandons :

De bien vérifier si le montant du loyer demandé est juste par rapport au marché, Comment déterminer son loyer ?, sachant qu’il peut être parfois préférable de le baisser légèrement pour trouver plus facilement un occupant.
D’évaluer le risque de ne pas retrouver immédiatement de locataire. Ce risque est très variable en fonction du bien proposé, sa localisation, son état, ses caractéristiques, etc…
Et bien entendu de calculer en fonction de sa situation personnelle l’avantage à tirer de ce type d’assurance.