Foire aux questions sur l’appel de fonds de copropriété

L’appel de fond fait partie des charges récurrentes quand on est propriétaire d’un bien en copropriété. Mais il est parfois difficile d’en connaître toutes les subtilités.

C’est pourquoi La Gestion En Ligne est là pour vous guider avec cette foire aux questions.

Qu’est-ce qu’un appel de fonds ?

Une copropriété fait face à de nombreuses dépenses pour son fonctionnement. C’est pour les financer, que des appels de fonds sont lancés de manière régulière.

Cependant, c’est le règlement de copropriété qui fait un état descriptif des différentes charges et les classe en deux grandes catégories :

• Les charges générales, qui sont relatives à l’entretien, la conservation et gestion de l’immeuble par le syndic. Leur répartition se fait alors aux tantièmes de copropriété.
• Les charges spéciales, qui concernent les frais relatifs aux équipements et services collectifs comme le chauffage ou l’ascenseur, mais dont la répartition se fait en fonction de son utilité ou non. Par exemple, un lot au rez-de-chaussée ne sera pas concerné par les frais relatifs à l’ascenseur et un lot de garage ne sera pas concerné par le chauffage collectif.

L’avis d’appel de fonds indique ensuite, soit le montant de la provision, soit la somme exigible avec sa date d’échéance.

Que comprend l’appel de fonds pour des provisions du budget prévisionnel ?

Chaque année, le syndicat réalise un budget prévisionnel, qui est soumis au vote de lors de l’assemblée générale.

Ce budget comprend le paiement des dépenses suivantes :

• Frais courant de maintenance
• Coût de fonctionnement
• Administration des équipements communs

L’appel de fonds est alors envoyé avant l’échéance de chaque trimestre afin de payer les charges à venir. C’est ensuite en fin d’exercice que sera réalisée une régularisation sur charges.

Cet avis doit donc indiquer :

• le montant de la provision ou la somme exigible à régler
• la date limite de paiement
• le détail des calculs de cette somme

Que comprend l’appel de fonds pour des provisions non comprises dans le budget prévisionnel ?

En cours d’exercice, des charges autres que celles comprises dans le budget prévisionnel sont également à financer. Il s’agit de toutes les charges prévues à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 et qui concernent des dépenses relatives à :

• Des travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance
• Des travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance
• Des travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments
• Des études techniques, telles que les diagnostics et consultations
• D’autres travaux, qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble

Chaque copropriétaire reçoit ensuite le détail de la dépense à régler avec son montant.

Qu’est-ce qu’un tantième ?

La répartition des charges générales se fait selon la règle des tantièmes, il est donc bien important de savoir à quoi correspondent les tantièmes dans une copropriété.

Les tantièmes sont le nombre de parts détenues par un copropriétaire dans une copropriété, le plus souvent en millièmes de parts. Ils se calculent en fonction de trois critères :

• La superficie du lot
• Les annexes directement rattachées au lot, comme la terrasse ou le balcon
• La situation dans la copropriété (en rez-de-chaussée ou en étage)

C’est le règlement de copropriété qui doit prévoir une répartition des tantièmes entre chacun des lots. Cependant, il se peut qu’en cours de vie de la copropriété, le nombre de tantièmes vient à être modifié. Cela peut notamment être le cas lors de la modification d’usage d’un lot, la division d’un lot ou bien la vente de parties communes à des copropriétaires.

Comment est calculé un appel de fonds ?

La quote-part de charges à payer par un copropriétaire correspond au calcul suivant :

Somme totale de l’appel de fonds x nombre de tantièmes détenus / nombre total de tantièmes de la copropriété

Exemple : la somme de 5.000 € est appelée. Un copropriétaire possède 25 tantièmes dans une copropriété de 1005 tantièmes. Le montant de son appel de fonds s’élèvera donc à 5000 x 25 / 1005, soit 124,38 €

Par qui sont envoyés les appels de fonds ?

C’est le rôle du syndic de copropriété, que celui-ci soit professionnel ou bénévole, de procéder à l’envoi des appels de fonds à tous les copropriétaires.

Sous quelle forme sont envoyés les appels de fonds ?

C’est l’article 35-2 du décret n° 67-227 du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 qui impose l’envoi de cet avis, au choix du copropriétaire :

• Par lettre simple
• Par message électronique, à l’adresse déclarée par lui à cet effet

De plus, le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit, entre autres, que ces appels de fonds soient également disponibles sur un espace en ligne sécurisé accessible au copropriétaire avec son compte individuel, le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel des 2 derniers exercices, le montant de sa quote-part du fonds de travaux et les avis d’appel de fonds adressés sur les trois dernières années.

A quelle fréquence se font les appels de fonds ?

Généralement les appels de fonds se font avant le début de chaque nouveau trimestre. Cela permet alors au syndic d’avoir les fonds pour faire face aux dépenses à réaliser sur la période.

Qu’est-ce que la régularisation pour charges de copropriété ?

Si les charges sont budgétées chaque année par le syndic de copropriété et réparties toute l’année, il y a parfois une différence avec les dépenses réellement engagées.

C’est pour cela qu’une fois par an, il y a une régularisation des charges. Elle consiste entre un rapprochement entre toutes les sommes appelées durant l’année et les sommes réellement dépensées.

Quand a lieu cette régularisation des charges ?

L’apurement de ces charges se fait dans un délai de six mois maximum après la fin de l’exercice.

Chez La Gestion En Ligne, la régularisation des charges se réalise conjointement avec la taxe d’ordures ménagères, qui est récupérable chez le locataire. L’apurement se fait ainsi dans un délai d’un mois après la réception des deux documents : le décompte des charges de copropriété et la taxe foncière.

À quoi correspondent les avances réclamées par le syndic de copropriété ?

Aux appels de fonds classiques, d’autres sommes peuvent également être appelées et concerner :

• Les travaux régis par la loi ALUR, et ce, depuis le 1^er janvier 2017
• Les frais de procédure non prévus ou non provisionnés
• Les travaux votés en assemblée générale
• Les provisions et avances votées en assemblées générales

Dans tous les cas, les sommes et calculs doivent être détaillés afin d’expliquer la somme demandée et justifier ainsi leur montant.

Bon à savoir : pour les travaux régis par la Loi Alur, leur montant d’un minimum de 5 % du budget prévisionnel peut être augmenté suite à décision de l’assemblée générale.

Qui paye les appels de fonds ?

Ces sommes sont dues par chacun des copropriétaires.

Si ces derniers ont mis leur logement en location, ils sont alors en droit de récupérer certaines charges auprès de leur locataire. C’est le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui a fixé l’intégralité de ces charges récupérables auprès du locataire.

Qui paye les appels de fonds en cas de vente du logement ?

En cas de vente, le copropriétaire est redevable des appels de fonds exigible jusqu’à la signature de l’acte authentique. Une fois cette date passée, c’est le nouveau copropriétaire qui en est redevable.

C’est d’ailleurs souvent pour cela que les montants des travaux régis par la loi ALUR, d’un montant minimum de 5% sont rarement augmentés. Toute avance sur ces travaux serait alors perdue pour l’ancien propriétaire en cas de vente. C’est pour cela que de nombreux copropriétaires ne souhaitent pas dépasser le pourcentage minimum.

Que se passe-t‘il en cas de non-paiement des appels de fonds ?

Tout copropriétaire qui ne règle pas les appels de fonds à la date d’exigibilité est alors considéré comme un copropriétaire débiteur.

Les conséquences sont une intervention du syndic pour recouvrer les sommes dues.

En effet, ces procédures de recouvrement sont encadrées par :

• La loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, qui implique qu’après une prise en demeure infructueuse au-delà de 30 jours, les autres provisions non encore échues et les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents, deviennent alors immédiatement exigibles
• L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, qui prévoit une intervention en procédure accélérée du président du tribunal judiciaire afin de faire régler le débiteur de toutes les sommes prévues précédemment. Cet article prévoit également qu’en cas d’assemblée générale pour autoriser le syndic à agir en justice contre le copropriétaire débiteur, ce dernier ne pourra alors pas voter pour cette délibération, ni donner mandat de vote.

De plus, depuis le 1^er juin 2020, le syndic peut demander l’inscription d’une hypothèque légale en sa faveur pour toute créance d’un copropriétaire défaillant.

Désormais, depuis un arrêt du 7 septembre 2017 de la Cour de Cassation, les autres copropriétaires, collectivement ou non, peuvent agir en justice afin d’obtenir réparation du préjudice subi. Il s’agissait alors d’un copropriétaire qui n’avait pas réglé l’appel de fonds nécessaire pour des travaux de conservation d’une copropriété menacée d’un arrêté de péril. La conséquence était alors l’interdiction effective d’habiter l’immeuble, et donc de le louer, privant ainsi les copropriétaires bailleurs de revenus, du fait du non-paiement des travaux nécessaires.